Сезон длиною в годы

Предстоящей осенью на Рублево-Успенском шоссе, между элитными поселками Горки-2 и Успенское начнется строительство самого крупного доходного комплекса в Подмосковье. На огромной территории в 800 га разместятся коттеджи для сдачи в аренду, а также социально-деловой и торгово-развлекательный центры. Чем же объясняется масштабность этого проекта? Действительно ли столь велик интерес со стороны потребителя именно к аренде загородного дома? На самом ли деле среди элитных покупателей те, кто предпочитает временное проживание за городом постоянному?

 

 

Специалисты компании «Усадьба» считают, что оживленный спрос на долгосрочную аренду загородного дома в первую очередь связан с ростом благосостояния населения. «Сегодня все больше людей ориентированы на западный тип мышления: предпочитают жить загородом, но в то же время не торопятся вкладывать в недвижимость. Это является одной из причин выбора в пользу временного загородного жилья», – говорит руководитель отдела аналитики и инвестиционного консалтинга компании «Усадьба» Иван Шульков.

Кроме того, многие, прежде чем приобретать дом в собственность, желают попробовать пожить за городом. А некоторые хотят контролировать ход строительства собственного дома и проживать неподалеку.

Неудивительно, что в прошлом году количество заявок в данном сегменте загородной недвижимости увеличилось в два раза. Застройщики и девелоперы отмечают не только растущий спрос, но и насыщенность рынка купли-продажи и даже его конкурентность.

В настоящий момент рынок представлен 25 доходными поселками. Все они расположены недалеко от столицы по Рублево-Успенскому, Минскому, Можайскому, Новорижскому, Ленинградскому, Ярославскому, Дмитровскому, Калужскому шоссе.

«Некоторые современные доходные поселки возникают при санаториях. Пример – санаторий «Елочки» в Домодедовском районе. Там сначала в качестве эксперимента построили пару коттеджей. Дело пошло. А коль так – построили еще пять. Мало того, идея настолько заинтересовала, что там подумывают вообще убрать санаторные корпуса, застроить все коттеджами для аренды. Заботы с арендаторами меньше, чем с отдыхающими, а доход – больше», – рассказывает генеральный директор компании Solo Светлана Муханова.

Стоит напомнить, что первые доходные поселки появились у нас в 1990-х годах (если не считать объекты ОАО «МосДачТрест», которое работает в сфере аренды уже 67 лет). Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), «Росинка» (Пятницкое шоссе), Pine Forest (Калужское шоссе) проектировались по западному типу, с иностранным менеджментом и, соответственно, были ориентированы на гостей столицы. Основную часть арендаторов в то время и составляли иностранцы. Их в первую очередь привлекала единая социальная среда, некая камерность жилых загородных комплексов, а также возможность водить детей в школу неподалеку от дома. Можно сказать, что именно они и привили интерес наших сограждан к этому виду проживания загородом.

К слову, уже в 90-е годы внутри поселков Управления делами Президента РФ (таких как Петрово-Дальнее, Жуковка-21) отдельные коттеджи начали сдаваться в долгосрочную аренду.

После кризиса 1998 года Россию покинула значительная часть иностранцев, которые являлись основными арендаторами доходных поселков. Уровень вакантных площадей в них повысился. И поселки как бизнес стали нерентабельны.

Однако с улучшением экономической ситуации в стране (а точнее, с 2000 г.) несколько оживилась ситуация в сфере рентного загородного жилья. Тогда, например, появились первый современный поселок ОАО «МосДачТрест» в Серебряном Бору (17 домов) и «Павловы Родники» на Калужском шоссе. Однако строительство доходных поселков было не таким активным, как тех, что возводились на продажу.

Можно сказать, что рынок в этом сегменте жилья развивался плавно.

Появились поселки «Фоминское», «Воскресенское», «Десна» (все – Калужское шоссе), «Барвиха МДТ» (Рублево-Успенское шоссе), а в позапрошлом году на рынок вышли «Сновидово», «Николина Гора» (Рублево-Успенское шоссе), «Новогорские березки» (Куркинское шоссе), Forest Ville (Дмитровское шоссе). Кроме того, в крупных поселках стали выделять арендную часть. Наиболее ярким примером здесь является «Никольская Слобода», о которой подробно рассказывалось на страницах нашего журнала.

Тем не менее, по замечанию управляющего директора компании Blackwood Марины Маркаровой, в Подмосковье наблюдается острая нехватка поселков в аренду западного типа, спрос существенно превышает предложение. Строительство так называемых компаундов в разы уступает строительству коттеджей для продажи.

Так как предложения в таких поселках всегда ограничены, то можно лишь «встать в очередь» и арендовать коттедж только через год. Однако, как правило, среди арендодателей – представители одной компании, люди с одинаковыми доходами, поэтому человеку со стороны попасть сюда будет сложно. Конечно, у риэлторов есть так называемый waiting list, в который вносятся все желающие арендовать коттедж в том или ином поселке. Как только освобождается дом, на него сразу находится арендатор из этого списка. Срок в договоре обычно бывает от месяца до года, фактически он может доходить и до пяти лет, если больше – то это уже редкость.

Стоит сказать и о том, что пик спроса приходится на лето. В этом случае имеет смысл обращаться в агентство в марте-апреле, так как в более позднее время нормальных вариантов может уже не остаться. «В основном на лето остаются те варианты, которые обошли вниманием те, кто рассматривает загородный дом как постоянное жилье. Такие обращения поступают в агентства круглый год. Если очень придирчиво отсматривать варианты, то подбор коттеджа может занять месяц. В остальных случаях на это уходит порядка двух недель», – говорит ведущий эксперт департамента загородной недвижимости компании Paul's Yard Евгений Шевченко.

Большее число доходных поселков, конечно, сосредоточено в Подмосковье, но стоит заметить, что встречаются они также и в Москве. Аренда коттеджей в пределах Москвы пользуется огромной популярностью. Особенно это касается «Сетуни» (Минская улица), «Чайки» (Покровское-Стрешнево), «Покровских холмов» (Покровское-Стрешнево), компаундов в Серебряном Бору, «Датского поселка» в Кусково. Все перечисленные поселки вызывают особый интерес у иностранцев. Скажем, в «Чайке», которая расположена по Ленинградскому шоссе, все 20 коттеджей площадью 120-350 кв.м сданы в аренду на длительный срок.

Что касается стоимости проживания, то, естественно, на нее влияет расположение поселка, качество строительства, стиль «а ля рус» (особенно для иностранцев). Особенностями поселков в Москве является то, что в них доминируют таунхаусы. Главный аргумент застройщика в пользу подобного вида жилья – это существенная экономия на строительстве (у секций в таунхаусах общие стены и общая протяженность коммуникаций меньше) и на земельных участках (обычно владельцу секции в таунхаусе принадлежит от 0,5 до 3 соток земли). В среднем же арендные ставки на коттеджи как в Москве, так и в Подмосковье колеблются от $3 тыс. до $50 тыс. и даже выше.

Самые дорогие, естественно, на Рублевке.

Важно отметить существенное различие доходных поселков от обычных, дачных, в которых также возможна аренда. Главное – это сроки, на которые сдаются дома в них. «Если в дачных возможна сезонная аренда, то в доходных – преимущественно долгосрочная, от года и более. Поэтому второй отличительной особенностью можно назвать наличие развитой инфраструктуры в рамках одного арендного комплекса: магазины, развлекательные, спортивные и оздоровительные центры, детские сады и школы», – рассказывает руководитель проекта Cottage.ru Олег Дорожок.

Обслуживание в поселках осуществляет управляющая компания. Все расходы уже включены в стоимость аренды. Помимо организации коммунальных служб в поселке, управляющее компании в некоторых из них устраивают и досуг проживающих. Для этих целей приглашаются аниматоры для работы с населением – детьми, взрослыми. Так что любые праздники проходят весело и интересно.

Ольга Хасанова Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...