Весна-лето-2005: Поселки Haute Couture

Весенне-летняя коллекция 2005 г. дорогих коттеджных поселков отличается здоровым консерватизмом. По-прежнему актуальны «модели» прошлого сезона: с продуманной концепцией, богатой инфраструктурой и классическим дизайном. Тем не менее, небольшие изменения все-таки есть.

Как говорит Вадим Губанов, консультант отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, основная тенденция рынка сегодня – стремление создать автономный «оазис» поблизости от Москвы.

 

 

Поселки создают для человека, который живет за городом, работает в столице и не ставит под сомнение свою потребность в богатой инфраструктуре. Некоторые застройщики уже заявляют о том, что в их поселках будут и лечебные заведения, и футбольные поля, и даже концертные залы. Судя по всему, пределов совершенству нет. Сегодня не многие застройщики рискуют выходить на рынок с «сырыми» проектами, большинство из них пытается сначала полностью продумать маркетинг. Сейчас уже не те времена, когда клиент выбирал лучшее из двух зол. Конкуренция на рынке сделала свое дело, и у покупателя действительно появился выбор. Гораздо слабее естественный отбор виден на вторичном рынке, хотя стабильная тенденция уже прослеживается – результатом такой «селекции» становится снижение цены.

По словам Савелия Орбанта, директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня в Подмосковье строится около 250 коттеджных поселков – это 10–12 тыс. домов. Но, по разным оценкам, в течение ближайших двух лет из них будут готовы не более 85 поселков. На рынке не хватает профессиональных девелоперов, поэтому большая часть проектов остается только декларацией строительства. Тем не менее в 2005 г. загородное направление рынка недвижимости обещает активно развиваться. Уже сейчас планируется строительство нескольких VIP-поселков стоимостью свыше $1 млн и более 40 коттеджных поселков бизнес– и эконом-класса. В корпорации «ИНКОМ-недвижимость», говоря о появляющихся коттеджных проектах, приводят несколько другие цифры. По мнению Ивана Воробьева, аналитика загородной недвижимости компании, сейчас на рынке около 300 коттеджных поселков. Каждый месяц в продаже появляется до 20 новых проектов, лишь единицы из которых можно отнести к «элите». Из общего количества поселков Подмосковья в ближайшие годы будет полностью достроено 40–50, элитных среди них – 5–7.

Лидирующие позиции занимают поселки с яркой индивидуальностью. Это мнение Феликса Лещенко, консультанта по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty. Однако не многие девелоперы могут создать настоящий качественный, востребованный рынком продукт, который со временем только повысит свои котировки. Покупая такой участок на ранней стадии, уже через год его можно продать с заметной прибылью. Настоящая элитная недвижимость продается без шумной рекламной кампании. Продажи проходят под девизом «только для своих» по внутренним клиентским базам компании и по рекомендациям компаний-партнеров. Что касается дизайнерских решений, то, согласно результатам исследований компании «КомСтрин», рассказывает Ольга Кисарина, ее маркетолог-аналитик, около 30% покупателей отдают предпочтение классике, 26% – английскому стилю, 14% – модерну, 6% – шале, деревянным домам, традиционным для горной Швейцарии, и около 2% – лофт-зданиям с большими окнами, единым объемом внутреннего пространства, металлическими балками.

«Загородный москвич» может сегодня выбирать, что ему ближе: европейский стиль или «русский дух». Даже в названиях подмосковных поселков прослеживается четкое деление на «русофилов» и «западников»: «Европа», «Графская Усадьба», «Стародачное», «Рассказовка», «Павлово», «Европейская деревня». Эксперты затрудняются однозначно определить, что более популярно. Как считает Семен Пузрин, управляющий директор УК «Конкордия-эссет менеджмент», оформление и название загородного поселка зависит от представлений застройщика, от того, каким образом он собирается позиционировать свой поселок, в каком архитектурном стиле выполнять. Совокупность этих факторов «направляет» выбор названия поселка (в русском, европейском или даже американском стиле). Такого же мнения придерживается Екатерина Валуева, управляющий директор компании «КМ-Девелопмент»: «Все зависит от ландшафта местности, удаленности от города, ближайшего окружения. В основном, конечно, сегодня на рынок выходят европеизированные проекты или эклектика русского и европейского стилей». «КМ-Девелопмент» как застройщик приступила к реализации проекта поселка де люкс «Рассказовка» в Переделкине. Это всего 7 км от столицы. Несмотря на близость к Москве, ландшафт местности очень живописный. Поселок примыкает к территории Ульяновского лесопарка, так что его обитателям (по окончании строительства) прямо из домов будет открываться завораживающий вид на речку Алешинка, разливные луга и еловый лес. По проекту «Рассказовка» позиционируется как поселок для постоянного проживания, что предполагает развитую инфраструктуру (бассейн, теннисные корты, футбольное поле, минимаркеты, собственный пляж, множество детских площадок).

2005 г. в очередной раз подтвердит аксиому загородного рынка о том, что покупатели по-прежнему предпочитают поселки «у воды». По образному выражению Сергея Пушкина, руководителя департамента загородной недвижимости компании «Новое Качество», «дома у воды продолжат свое триумфальное восхождение, начатое в позапрошлом году».

К примеру, для своего нового инвестпроекта новый фонд недвижимости УК «Конкордия-эссет менеджмент» «Конкордия-АВАНТАЖ» выбрал поселок «Аистово» на Можайском водохранилище. Проект представляет собой финансирование за счет средств ЗПИФН «Конкордия-АВАНТАЖ» строительства дачного поселка повышенной комфортности на земельном участке площадью 24 га, расположенном на 105 км от МКАД по трассе Москва-Минск в Можайском районе Московской области.

В поселке предусмотрено строительство развитой инфраструктуры: детская площадка, оборудованная пляжная зона с двумя пляжами, причалом для яхт и лодок, спортивные площадки и т.д. Потенциальным жителям «Аистово» будут предложены под строительство домов участки от 11 до 28 соток. Предполагается, что они будут застроены домами общей площадью от 110 до 150 кв.м.

На берегу другого водохранилища – Икшинского – в 26 км от Москвы по Дмитровскому шоссе реализуется новый проект компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Полную информацию по нему в компании пока широкой публике не предоставляют, но кое-что рассказали. По словам Савелия Орбанта, на территории поселка будут построены причальные сооружения и оборудованы места для катеров и яхт, а также создан собственный пляж.

В оценке популярности направлений мнения экспертов разделились. Кто-то считает, что Рублевка сдает свои позиции элитного «анклава», и прочит расцвет поселкам класса де люкс на Новой Риге, кто-то, наоборот, убежден, что Новорижское направление не сможет, несмотря на все свои плюсы, стать общепризнанным местом для таких же эксклюзивных (по своим высоким ценам) коттеджей, как на Рублево-Успенском шоссе.

«Рассматривая альтернативы Рублево-Успенскому шоссе, – говорит Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании Kirsanova Realty, – мы остаемся при своем мнении о том, что Новая Рига постепенно сдает свои позиции, во многом завоеванные грамотными PR-акциями крупных владельцев земель по этому направлению. Не прибавляет оптимизма и перспектива развития на Новой Риге сектора логистики: складские комплексы – не лучшие соседи поселкам, претендующим на элитные позиции. А неконтролируемый рост предложений и только зарождающаяся инфраструктура снижают темпы роста цен, переводя интерес потребителей обратно на Рублевку или на другие направления». С этим не согласен Сергей Пушкин. Он считает, что ценам на земельные участки Рублево-Успенского направления расти уже некуда – сегодня они достигают $50–60 тыс. за сотку. Поэтому Рублевку скоро догонит Новая Рига. Уже в этом году произойдет некоторое повышение цен на землю именно по Новорижскому направлению. Связано это с тем, что Новая Рига обладает (особенно по сравнению с Рублевкой) гораздо большей емкостью – несмотря на достаточно большое количество коттеджных поселков, она совсем еще не застроена и будет активно застраиваться в ближайшие пару лет. С этим согласен и Андрей Мажаров, генеральный директор компании «Терра-Недвижимость»: «Новорижское направление в этом году подтвердило свой статус одного из самых востребованных мест Подмосковья. Оно лидирует по количеству строящихся поселков (67 поселков). При таких темпах строительства спрос на ликвидные объекты на Новой Риге очень высокий. Сегодня здесь есть все условия для формирования престижного пригорода столицы – быстрая дорога в Москву (после завершения строительства Краснопресненского проспекта до центра можно будет добраться за 20 мин.) и инфраструктура, полностью обеспечивающая автономию от столицы». Среди удачных проектов Андрей Мажаров выделяет поселок «Павлово» (14 км от МКАД по Новорижскому направлению) – за полтора года там реализовано более 60% участков. Одна из причин, помимо перспективного направления, – развитая инфраструктура поселка. В «Павлово» только под торгово-развлекательный центр отведено 17 га – для Новой Риги такие размеры инфраструктурного комплекса пока беспрецедентны.

За Рублевку вступается и Савелий Орбант, который не видит причин для изменения покупательских предпочтений в ближайшее время. Земельных ресурсов на этом направлении еще достаточно много. Земли здесь хватит для строительства еще нескольких тысяч домов на средних участках в 15–20 соток. Пригодная для застройки земля в только в 20-километровой зоне по этому направлению составляет порядка 600 га. Если Рублевское шоссе будет застраиваться нынешними темпами, земля здесь закончится не раньше чем через 20–30 лет.

И финальный оптимистический аккорд ставят аналитики корпорации «ИНКОМ-недвижимость», заявляя, что перспективы развития рынка на указанных направлениях достаточно радужны для большинства участников рынка – застройщиков, девелоперов, риэлторов и потребителей. Так, Новая Рига привлекательна большими земельными ресурсами и высокой транспортной доступностью, Рублевка – своим высоким статусом. Принимая во внимание все эти факторы, в 2005 г. не следует ожидать обвала цен в рассматриваемом регионе Подмосковья, и даже Рублевка, земли и дома которой переоценены, еще долго не уйдет из лидеров по ценовым показателям.

Пока эксперты спорят между собой о популярности направлений, в Подмосковье появляются поселки, расположенные на их «стыке». Как, например, поселок «Европа», один из новых проектов, который реализует компания «Ваш дом». Он находится между Новорижским и Рублево-Успенским шоссе – на Ильинском. По словам Евгения Хуторянского, генерального директора компании, в таком месторасположении удачно сочетаются два плюса: близость богатой инфраструктурой Рублевки и хорошая транспортная доступность Новорижского шоссе. Разумеется, поселок будет оборудован центральными коммуникациями и развитой инфраструктурой – как говорится, noblesse oblige (фр. «положение обязывает»). Выгодно выделяет «Европу» интересное новшество – контролировать инженерное оборудование каждого дома можно будет не только «изнутри», но и «снаружи» – с пульта диспетчера службы эксплуатации. Как считает Евгений Хуторянский, это новшество понравится домовладельцам, так как в их отсутствие любая авария может быть вовремя обнаружена и ликвидирована. Поселок рассчитывается на 101 дом, хотя в действительности их может быть меньше – ряд покупателей приобретает объединенные участки.

Еще одним плюсом является архитектурная концепция поселка. Здесь работает архитектурная мастерская. Любой типовой проект может быть «подогнан» под конкретного заказчика. Наряду со стандартными проектами возможно индивидуальное проектирование и строительство коттеджей – в рамках общего архитектурного стиля поселка.

Несмотря на то, что поселок находится в элитной зоне, и в нем предусмотрена инфраструктура высокого уровня, цены здесь доступны даже для покупателей бизнес-класса. Размеры участков в поселке варьируются от 16 до 48 соток, что позволяет захватывать сегмент рынка от бизнес– до элит-класса. Застройщик утверждает, что по соотношению цена/качество на сегодняшний день «Европа» – самое привлекательное предложение в районе Николиной горы, ее окрестностей, Рублево-Успенского и Новорижского шоссе.

В целом модные тенденции текущего года революционными не назовешь. Правда, Сергей Пушкин из «Нового Качества» обещает в недалеком будущем развитие нового направления покупательских предпочтений – богатые и очень богатые люди будут уходить в глушь, в далекую, уже не подмосковную глухомань. Успешные миллионеры мегаполисов устают от постоянного стресса, суеты, шума – от города в целом. Дом в ближнем Подмосковье не становится решением этой проблемы – в сущности, Рублевка так же «перенаселена», как и Москва. Поэтому многие из этих людей, считает Сергей Пушкин, обращают свой взгляд на Тверскую или Вологодскую область, Мещеру, Валдай. Там в отрыве от цивилизации (но все-таки пользуясь всеми ее благами) они будут строить себе дома-дачи-усадьбы на обширных участках. Это будет комплекс зданий, включающий конюшню и псарню, а также дающий возможности для охоты и рыбалки. Пока таких людей мало – они хранят свои планы в тайне, но в ближайшем будущем (возможно, в 2006 г.) подобные проекты появятся. Вполне вероятно, что за них возьмутся даже не московские застройщики, а местные компании, которые поймут, как и куда им правильно вкладывать имеющиеся деньги. Но строить они будут не для своих, местных, а в расчете на москвичей и петербуржцев. А вот выходцы из Сибири или с Урала, скорее всего, останутся на Рублевке.

Наталья Самарина Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...