Вглубь, в "земельную историю"

Новая "земельная история" постперестроечной России развивалась весьма бурно, хотя и достаточно неоднородно. Официальным началом земельной реформы принято считать 1991 год - год вступления в действие одноименного закона.

Долой госмонополию!

Земельный закон отменил государственную монополию на землю, допустив возникновение частной собственности на земельные участки "граждан и коллективов", правда, с рядом ограничений, в основном касающихся сделок с землей. Их отменила новая российская Конституция.

 

 

Действовавший тогда Верховный Совет РСФСР принял еще множество Законов: "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", "О социальном развитии села", и главное, Земельный кодекс РСФСР. Но даже в то время признавалось, что эти законы не только не были взаимоувязаны между собой, но также и не подкреплены нормативными актами, необходимыми для их осуществления. Российская пресса писала в 1993 году: "Противоречивость норм, регулирующих земельные отношения в России, зачастую ставит правоприменителя в тупик, так как он должен гадать, какую же норму ему использовать. Подобные противоречия зачастую ведут к злоупотреблениям со стороны должностных лиц".

В 2001 году в действие вступил новый Земельный кодекс, на этот раз Российской Федерации. Но "земельную проблему" это по-прежнему не решило. Да и то, о чем писали газеты в 1993 году, не потеряло своей актуальности. По словам Инессы Полубениной, судьи Высшего арбитражного суда, "земельный кодекс долго ждали, но наши надежды он оправдал не полностью. Его нормы не в полной мере корреспондировались с Гражданским, Градостроительным кодексами. Возник вопрос о том, какой закон считать приоритетным. Формирование судебно-арбитражной практики было вынуждено пойти по пути толкования существующего законодательства".

Работать можно, но сложно

Некоторые эксперты-практики, тем не менее, утверждают, что нормально "работать с землей" можно и на основе существующего законодательства. Парадокс заключается в том, что множество проблем правового характера не имеют сегодня нормативного разрешения. Соответственно, правоприменительная и даже судебная "земельная" практика невероятно сложны. В противоречие с существующим Земельным кодексом вступают сегодня более 50 других правовых актов. Поэтому реформирование продолжается. В частности, совсем недавно Госдумой был одобрен в первом чтении законопроект "О внесении изменений в законодательные акты РФ в связи с принятием Земельного кодекса".

Если ранее Правительство России вносило проект о внесении изменений и дополнений только в Земельный кодекс, то сейчас речь идет уже о реформировании земельного законодательства. Одна из главных целей - снять противоречие между тем, как сегодня трактуется судьба строений и земельных участков под ними в Гражданском и Земельном кодексах. Хотя, по мнению специалистов, эта проблема отпадет сама собой, когда будет создан единый объект государственной регистрации: земельный участок плюс строение на нем. Как ожидается, подобные изменения в законодательстве произойдут в ближайшее время. Основной их тормоз: до сих пор не сформирована единая методика регистрации. К тому же неясно, что будет с прежде выданными документами: ранее преемственность объекта регистрации прописывалась в законе "О введении в действие Земельного кодекса", но тогда речь шла только о земельном участке. Теперь, по сути, создается совершенно новый объект - и объект очень сложный. Вопрос о том, как будет происходить переоформление, вызывает серьезную обеспокоенность специалистов.

"Лишний титул" отменить нелегко

В качестве "свежего" примера, мягко говоря, неудачного исполнения закона можно привести переоформление прав постоянного (бессрочного) пользования на землю для юридических лиц, в частности, стоящих на этой земле приватизированных предприятий. Из множества титулов на землю для них решено было оставить только два: собственность или аренда. Закон "О введении в действие Земельного кодекса" установил для этих целей крайний срок - 1 января 2004 года. Однако по статистике, реально было переоформлено не более 30% земельных участков. Это и неудивительно, ведь никакого наказания за нарушение установленных законом сроков предусмотрено не было. Поэтому те предприятия, у которых не было свободных средств для проведения этой весьма недешевой процедуры, попросту игнорировали требования закона.

Понятно, что, владея землей на правах собственника, предприятие имеет гораздо больше прав, поэтому оно прямо должно быть заинтересовано в переоформлении. Однако если такого интереса не возникает, то реально противостоять этому нежеланию власти сегодня не могут. Срок переоформления был продлен на два года. У специалистов не вызывает сомнения, что он будет пересматриваться еще несколько раз.

Разграничение собственности

Другой очень важный аспект реформирования земельного законодательства: изменение системы разграничения государственной собственности на землю. По существующему сегодня одноименному закону вся российская земля должна быть разграничена на федеральную, субъектов федерации и муниципальную. Но описанная в законе процедура слишком громоздка и сложно осуществима на практике. К тому же, проведенное разграничение не приносит никакого дохода (естественно, что ни государство, ни муниципалитеты за землю у нас не платят).

Сейчас рассматривается новая редакция этого закона. Было найдено оригинальное решение: разграничение будет производиться при предоставлении участка в частную собственность или аренду. Понятно, что делается это для того, чтобы было понятно, в чей бюджет должен направляться доход от данной сделки. Будет создана постоянно действующая комиссия, которая и будет заниматься этими вопросами. Однако, по мнению некоторых экспертов, на деле это обернется лишь введением еще одного согласования при предоставлении земельного участка. Процедура, которая в настоящее время и так занимает более года, будет длиться еще дольше. К тому же, она станет еще дороже для заказчика. По идее, оплачивать и кадастрирование, и разграничение должен собственник земли в лице государства. Получается, что своей властью оно заставляет потенциального собственника (или арендатора) платить за исполнение своих функций.

К тому же возникает ряд вопросов, каким образом будут предоставляться земельные участки, не прошедшие процедуры разграничения? Сегодня ими распоряжаются органы местного самоуправления. Разумеется, исключение составляют земли лесного фонда и т.п. земли, которые, безусловно, относятся к федеральной собственности. Но вообще-то государственная собственность на землю должна определяться законом, а не в результате разграничения. К сожалению, сегодня сложилась практика, что муниципалитеты действуют так, как будто они руководствуются еще старым Земельным кодеком РСФСР, который относил право госсобственности на землю органам местного самоуправления. И они это право реализовывали в полной мере. К примеру, сдавая в аренду федеральные земли.

Сложилась парадоксальная ситуация. Муниципалитеты хотят распоряжаться не своей землей. Предоставляя, к примеру, земельный участок в частную собственность, они указывают, что он ранее принадлежал муниципалитету. Но легальной муниципальной собственности у нас в стране практически нет. Никто никогда не устанавливал, как она возникает. Не было никаких передаточных актов от государства, попросту не создан сам механизм передачи. Такая процедура описана только в законе о разграничении госсобственности на землю. Но он был принят только в конце 2000 года, и подавляющее количество земель у нас до сих пор разграничения не прошли.

Наталья Самарина Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...