Загородное малоэтажное строительство cпасет национальный проект?

По мнению федеральных властей, масштабное возведение малоэтажных домов в предместьях является одним из наиболее очевидных способов сделать жилье доступнее. Перспективы развития рынка загородного малоэтажного строительства, в том числе в рамках реализации президентской программы «Доступное и комфортное жилье для граждан России», обсудили участники конференции, проходившей в конце октября в Москве.

Пожалуй, никто не станет спорить, что загородное жилье можно рассматривать в качестве альтернативы городской квартире, особенно после того, как средняя стоимость квадратного метра в Москве перевалила за четыре тысячи долларов. Как грустно пошутил один из докладчиков, с момента старта программы «Доступное жилье» оно окончательно перестало быть доступным. По мнению и властей, и многих участников рынка, для решения этой проблемы нужно развивать пригородное строительство и стимулировать миграцию населения в предместья.

 

 

Так, Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, член Межведомственной рабочей группы при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов, привел следующие данные: 70 % покупателей жилья за пределами столицы — москвичи, и наоборот, квартиры в черте города часто приобретают представители региональных элит, которые в итоге получают не столько жилье, сколько определенный статус.

Для тех же, кого заботит не престиж, а решение квартирного вопроса, выгоды от переезда способны затмить даже факт смены городской прописки на областную, не говоря уже о маленьком (по сравнению, например, с Москвой) выборе магазинов, ресторанов и развлекательных центров. Но не все так просто. С одной стороны, преимущества жизни в собственном доме на лоне природы не оценит разве что человек, не мыслящий своего существования вне огней мегаполиса. Однако несмотря на прекрасную экологию, единое социальное окружение, комфорт, безопасность и возможность существенно расширить жизненное пространство, массового переселения за город не наблюдается. Главная тому причина — катастрофически неразвитая социальная и транспортная инфраструктура. А ведь именно она во многом определяет спрос и цены на жилье в тех или иных подмосковных городах и поселках. «Например, Королев дороже, чем Мытищи, потому что в нем есть несколько хороших учебных заведений, да и торговых и развлекательных объектов больше», — пояснил К. Апрелев.

Тем не менее, по мнению участников конференции, загородное малоэтажное строительство можно и нужно сделать частью приоритетного национального проекта. Короткие сроки и небольшая себестоимость возведения объектов, наличие достаточного количества участков и потенциально высокий спрос со стороны населения свидетельствуют в пользу этого. Инвестиционно-строительные компании полного цикла способны создавать подобную недвижимость в пределах 50-километровой зоны от мегаполиса, причем квадратный метр с учетом придомовой территории будет почти втрое дешевле, чем в черте города. Но формирование и развитие урбанизированных предместий, давно полюбившихся представителям среднего класса в Европе, США и Канаде, у нас идут очень медленно в первую очередь из-за многочисленных административных барьеров.

О необходимости менять существующую систему говорили многие докладчики. Например, председатель Комитета Государственной думы по вопросам местного самоуправления Владимир Мокрый подчеркнул, что следует принять комплекс мер по созданию прозрачного рынка земли (поскольку сегодня очень трудно приобрести в собственность участок под строительство), упростить процедуру получения нужных согласований, а также установить ответственность для должностных лиц за ее затягивание. «Таким образом, необходимо не только наращивать объемы строительства, но и подробно регламентировать весь процесс», — резюмировал он.

Вообще, борьба с бюрократической машиной — головная боль девелоперов. Кроме того, временные и финансовые затраты на преодоление административных препон в итоге значительно увеличивают стоимость конечного продукта. Какое уж тут доступное жилье! Впрочем, по словам Александра Рубцова, заместителя руководителя экономической рабочей группы при Администрации Президента РФ, реформа технического регулирования в России постепенно набирает обороты.

Система технического регулирования — это совокупность стандартов и требований, регламентирующих процесс создания и допуска на рынок товаров и услуг. На сегодняшний день нормативная база строительной отрасли находится в ужасном состоянии, что пагубно влияет на состояние жилищного рынка в целом и на реализацию приоритетного национального проекта «Доступное жилье» в частности.

«В настоящий момент система насчитывает около 170 тыс. нормативных документов, многие из них содержат избыточные, устаревшие и даже противоречащие друг другу требования или абсурдно завышенные нормативы, которые все равно никто не соблюдает, поскольку это технически невозможно», — заявил Александр Рубцов. Он отметил, что из-за такого положения дел и высокого уровня коррупции существенно затруднен выход на строительный рынок новых участников, в том числе иностранных компаний. Следовательно, определенная доля инвестиций в российскую экономику не поступает. Вследствие несовершенства отраслевых норм возникают проблемы с внедрением новой техники и строительных методик, сужается круг девелоперов и растет стоимость возводимых жилых и коммерческих объектов.

По мнению А. Рубцова, для улучшения ситуации следует максимально сокращать ведомственное нормотворчество и переходить к актам прямого действия — техническим регламентам, содержащим исчерпывающий перечень требований к тому или иному виду деятельности на рынке. Наиболее результативным такое регулирование будет, если придать номативам статус федеральных законов. «К сожалению, столь необходимая стране реформа встречает отчаянное сопротивление, и по вполне понятным причинам в первую очередь — со стороны ведомств», — констатирует А. Рубцов. По его словам, аргументы «против» в основном сводятся к следующему: в случае принятия закрытого списка требований, да еще в форме федерального закона, остановится совершенствование нормативной базы отрасли. «Но во-первых, можно предусмотреть ускоренный режим внесения изменений, например, в форме постановлений Правительства РФ, а во-вторых, при наличии стройной, централизованной системы технического регулирования сам процесс обновления соответствующих норм будет проходить не в пример слаженнее и быстрее», — возражает эксперт.

В настоящий момент ведут работу над первыми регламентами, относящимися к строительной индустрии. Пока их подготовка не закончена, Александр Рубцов предлагает создать особые условия для компаний, участвующих в программе «Доступное жилье», например, упростить процесс получения данными фирмами пресловутых согласований. Помимо этого национальный проект сам по себе должен стать дополнительным стимулом для системных реорганизаций, в частности реформы технического регулирования.

Развитие рынка пригородного жилья, несмотря на огромное конкурентное преимущество (более низкие по сравнению с квартирами в городе цены), буксует и из-за трудностей (прежде всего административного характера) с освоением земельных участков. Например, крайне сложны процедуры изменения черты поселений, существуют противоречия между земельным законодательством и Градостроительным кодексом. «Кроме того, очень нелегко приобрести участок по прямой сделке купли-продажи, что провоцирует многих девелоперов на использование различных серых схем, — добавляет Валерий Мищенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга RODEX GROUP, одного из крупнейших игроков на рынке загородного строительства. — Не позволяя формировать белые денежные потоки, государство напрямую тормозит развитие малоэтажного сегмента». Это не только отпугивает девелоперов и не дает им в полной мере применять имеющиеся мощности, но и заставляет нести дополнительные расходы, которые в итоге ложатся на плечи покупателя. «Компании готовы взять на себя развитие неосвоенных земель, ведь у них есть и опыт, и средства, и ресурсы, — подчеркнул Валерий Мищенко, — но без содействия муниципальных властей данный процесс идет медленно».

Помимо всего прочего значительные территории находятся в собственности физических лиц, просто не знающих, что делать с землей. Участники рынка надеются на скорые изменения в законодательстве, в результате чего налог на недвижимость начнут рассчитывать исходя из кадастровой стоимости участка, которую, в свою очередь, приблизят к рыночной цене. Соответственно, содержание неиспользуемых наделов станет для их владельцев слишком накладным, и они будут просто вынуждены либо продать их, либо заняться освоением. Поскольку многие спекулятивные инвесторы не смогут развивать имеющиеся у них в активе территории, произойдет массовый выброс земельных участков на рынок. Вероятно, даже цены уменьшатся. Как предполагают эксперты, если в Московском регионе в разных районах выставить на продажу 2–2,5 тыс. га, стоимость готовых домов снизится на 15–20 %.

Еще один способ найти новые площадки под застройку — возводить жилье на землях сельскохозяйственного назначения. «Вопреки популярному заблуждению, это не только не будет иметь отрицательного воздействия на агропромышленный комплекс, но и, наоборот, станет дополнительным стимулом для его развития, — рассуждает Валерий Мищенко. — В ход пойдут так называемые неудобья — земли, не пригодные для посевных работ. Из 4,6 млн га земель Московской области 1,7 млн га имеют сельскохозяйственное назначение, но примерно на 170 тыс. га из них сажать зерновые или овощные культуры невыгодно. Зато там можно разместить 8,5 тыс. коттеджных поселков. И их жители начнут заниматься приусадебным хозяйством, разобьют сады-огороды, что в итоге поспособствует улучшению земель».

Получается, дефицита ресурсов ни в Подмосковье, ни в других регионах России нет, точнее, он создан искусственно. Просто государство неэффективно распоряжается тем, что имеет. А ведь привлечение крупных девелоперов на рынок загородного строительства, в том числе в президентскую программу «Доступное жилье», выгодно федеральным и местным властям. Поскольку конечным продуктом в данном случае являются не просто квадратные метры, а насыщенные социально-бытовыми объектами поселки с тщательно разработанной концепцией, застройщики по сути выполнят за администрацию часть ее обязанностей. «Необходимо поощрять компании, давать им стимул для участия в реализации национальных проектов, а также максимально упростить процедуру прохождения всех согласований», — призвал Валерий Мищенко. Последнее помимо прочего удешевит строительство и поможет справиться с дефицитом предложений экономкласса.

О необходимости и важности комплексного подхода к освоению территорий рассуждал в своем докладе «Land development — новейшая тенденция развития рынка загородной недвижимости» и другой участник конференции, Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента управляющей компании «МАСШТАБ». По мнению эксперта, покупатель сегодня все чаще отдает предпочтение крупным, в 100–200 домовладений, коттеджным поселкам, которые представляют собой небольшой город со всей необходимой инфраструктурой и единым профессиональным управлением. Реализация подобных проектов под силу далеко не каждому застройщику, поскольку land development — развитие территории исходя из объективных предпосылок ее наиболее эффективного и рационального использования. Другими словами, это масштабное и системное освоение земельного участка, улучшение его потребительских свойств и повышение инвестиционной привлекательности. Причем одним из важнейших принципов данного процесса является достижение самодостаточности территории за счет создания полноценной инфраструктуры и грамотного расположения транспортных коридоров. Необходимо тщательно проработать общую концепцию поселка, включая размещение основных объектов, функциональное зонирование, определение характера и плотности застройки. Только так, по мнению Дмитрия Краснова, можно удовлетворить растущие требования людей и обеспечить развитие пригородного строительства как альтернативы городскому жилью.
Елена Шейко Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...