Земли в Москве на всех не хватит

Интервью с первым заместителем мэра, руководителем комплекса по земельно-имущественным отношениям в правительстве Москвы Олегом Толкачевым.

Вопрос о земле в российской столице стоит наиболее остро: земли здесь мало, желающих много, цены высокие. При этом существует закон, обязывающий продавать столичную землю на порядок дешевле ее рыночной стоимости. Об особенностях земельного вопроса в условиях Москвы RBC daily рассказывает первый заместитель мэра, руководитель комплекса по земельно-имущественным отношениям в правительстве Москвы Олег Толкачев.

- Олег Михайлович, земля в Москве дорогая?

 

 

- Москва – это регион-донор, самый мощный по потенциалу регион Российской Федерации, вклад которого в российский бюджет как от субъекта федерации составляет 35-37% бюджета. Отсюда вытекает ответ на ваш вопрос. Конечно, земля в столице представляет большой интерес для инвестиций, интерес к любому ее участку является достаточно серьезным.

- А вот Минэкономразвития, похоже, так не считает. Оно недовольно тем, как идет выкуп земель под промышленными предприятиями, в том числе и в Москве, и предлагает снизить цену выкупа. Как Вы к этому относитесь?

- Сейчас создана комиссия во главе с министром сельского хозяйства Алексеем Гордеевым, которая с подачи Минэкономразвития готовит этот законопроект к внесению в Госдуму. Этот проект должен включать в себя три поправки, которые нас не устраивают. Во-первых, предлагается снизить сумму выкупа за земли под промпредприятиями. Сначала речь шла о том, чтобы продавать эти земли не за тридцать ставок земельного налога, как сейчас, а за двадцать, но впоследствии от этой идеи отказались. Сейчас речь идет о так называемых базовых ставках выкупа. У меня есть эти цифры. Они полностью не соответствуют тем реалиям, которые сложились на сегодня на московском рынке земли. Во-вторых, предлагается предоставить регионам возможность применять понижающие коэффициенты. Я подчеркиваю, именно понижающие, а не повышающие. В-третьих, предлагается ввести обязательную норму выкупа. Сейчас субъект федерации самостоятельно принимает решение продавать ли ему землю и по какой цене. Если этот закон пройдет, то любая заявка, любой запрос, любая «хотелка» будут обязательными к исполнению, причем без учета градостроительных норм. Это абсолютно неприемлемое условие для субъектов федерации. Правительство Москвы уже направило письмо на имя премьер-министра правительства РФ Михаила Касьянова с предложением включить в эту комиссию представителей регионов, в частности Москвы. Я полагаю, что уже на уровне работы в комиссии есть возможность внести поправки. Более того, думаю, продвигать этот законопроект в Государственной думе будет очень непросто.

- Вы будете бороться с этими положениями?

- Мы будем бороться даже не с конкретными положениями, а за правильный, рыночный подход к землепользованию. А эти положения есть не что иное, как нерыночный подход, поскольку они устанавливают ограничения сверху, с которым надо бороться.

- Сейчас же земля тоже может быть выкуплена не по рыночным ценам – по закону цена ограничена сверху. Собираетесь ли Вы как-то с этим бороться?

- Такая схема, которая прописана даже не в Земельном кодексе, а в законе о введении в действие этого кодекса, еще ни разу в Москве не применялась. Один раз Минимущество попыталось это сделать. Этот случай широко известен. Минимущество продало территорию бывшей типографии Министерства обороны на Хорошевском шоссе. Мы опротестовали эту сделку в суде и, конечно, выиграли. Суд признал незаконность сделки. Но это единственный случай, в массовом порядке эта норма не применялась и не применяется из-за того, что рыночная цена московской земли, особенно в центральных кадастровых зонах, в десять раз выше предлагаемой законом. Все попытки заставить Москву продавать землю ниже рыночной цены не будут иметь успеха. Тем более что всем понятно, что за таким желанием – стремление по дешевке купить излишки земли у предприятий с целью из последующей перепродажи. Даже если хоть на минуту представить, что кому-то удалось провернуть такую операцию, то он может быть уверен, что сделал бессмысленную покупку: построить на ней ему ничего не удастся. Потому что после того, как земля будет куплена, ее собственнику придется решать вопросы градостроительства, а именно: согласовывать условия присоединения к сетям, соблюдения архитектурных норм и правил, условия противопожарной охраны, санэпидемстанции и прочее. Так что такая покупка будет просто бесполезной тратой денег.

- А много желающих купить московскую землю?

- Думаю, что да. На те аукционы, которые были заявлены, пришло много желающих. Любой участок под офисное, жилое или гостиничное строительство привлекает огромный интерес.

- Собирается ли Москва продавать те земли, которые находятся под различными магазинами и палатками?

- Тут недопустим упрощенный подход в том смысле, что кто-то вышел на улицу, увидел понравившийся участок и «О! Отрежьте и заверните, сейчас куплю». В Земельном кодексе содержится довольно большой перечень оснований, по которым выносится отказ желающему купить земельный участок. Во-первых, есть земли, исключенные из оборота в соответствии со статьей 28: рекреации (парки, скверы, берега рек), селитебные территории (территории поселений), дороги, коммуникации, земли, содержащие инфраструктуру (силовые кабели, канализацию). А так как город это и есть, в основном, инфраструктура, то большая часть земель автоматически подпадает под запрет на продажу. Тут ничего не надо выдумывать. Кроме Земельного кодекса, принят закон о «Землепользовании и застройке в Москве». Там все подробно расшифровано. Во-вторых, может быть закон, запрещающий приватизацию данного участка земли. Это, скорее, из области экзотики, но такой закон может быть принят для отдельных участков. И, наконец, третье, самое важное. Это запрет на земли, зарезервированные для городских нужд и нужд субъекта федерации, то есть для целей градостроения. Если земля зарезервирована для строительства четвертого транспортного кольца (а резервация происходит в рамках генерального плана), то это уже безусловное основание для отказа в приватизации.

- Если из всех московских земель вычесть то, что не подлежит приватизации, хоть что-то остается?

- Конечно. И речь идет даже не об участках рядом с кольцевой дорогой, на которых нет ни силовых линий, ни метрополитена. Есть участки, которые очень даже привлекательны для инвесторов. Например, в целях привлечения инвестиций можно рассматривать вопрос о приватизации земли под такими комплексами, как «Москва-Сити». Такие операции возможны, но они должны отвечать всем условиям Земельного кодекса.

- Какова будет процедура продажи земли?

- Аукцион.

- Кстати, каковы перспективы «Москва-Сити»? Его когда-нибудь достроят?

- До 2007 года мы увидим если не полностью построенный комплекс, то первую очередь зданий.

- А не кажется ли Вам, что в Москве и без «Москва-Сити» много офисных площадей? Не грозит ли конкуренция этому комплексу?

- Не кажется. Сегодня существует колоссальный спрос на нормальные офисные площади. Примеров можно привести множество, я могу называть их без остановки, но дело не в этом. Действительно, «Москва-Сити» предполагает введение огромного количества новых площадей – до миллиона квадратных метров, но я думаю, что никакого обвала цен или простаивания площадей не будет. Такие прогнозы можно отнести к страшилкам, которые рассказывают те, кому не по душе такое строительство. Если даже и произойдет стабилизация ставок арендной платы, то это будет нормальная, рыночная цена, которая не будет подогреваться ажиотажным спросом.

- Есть еще одно «сити» в Москве – «Пром-Сити». Как идет процесс его создания?

- Существует концепция развития «Пром-Сити», поддержанная мэром. Она заключается в том, чтобы создать около 2,5 тыс. га, подготовленных для размещения предприятий площадей. Они, конечно, будут не в одном месте. Предполагается, что в каждом административном округе, кроме Центрального, будет подготовлено до 200 га площадей. Их подготовку будет осуществлять правительство на бюджетные средства. А перевод предприятий, строительство – все это уже инвестиционная часть, которая будет осуществляться на деньги инвесторов. Кстати, как только эта концепция была озвучена, поступило огромное количество заявок от желающих участвовать в этом процессе. Однако этот вопрос очень деликатный. Ведь нашей основной целью является не ликвидация промышленности и «вышибание» ее из Москвы, а сохранение промпотенциала города. Москва всегда была и будет промышленным городом. При перемещении будут создаваться производства на основе новейших технологий. При таком подходе площадей понадобится меньше, чем при простом перебазировании. Сегодня у нас уже есть такие предложения: это около 80 га в Молжаниновке и 350 га в Южном Бутово. Это территории, специально предназначенные под промпроизводства. Разумеется, размещение на них предприятий должно быть согласовано в первую очередь с Москомприродой, поскольку все, что будет там размещено, должно отвечать самым современным требованиям по экологии: департамент природопользования будет одним из главных судей в этом процессе. У жителей есть опасение, что из-за размещения в этих районах промышленных производств, упадет стоимость жилья. Наоборот, цена жилья повысится из-за того, что появятся рабочие места рядом с домом, людям не придется каждый день ездить из Зеленограда в Москву и обратно. Полная программа со списком предприятий появится в первом квартале будущего года.

- Кстати, к вопросу о новых рабочих местах. В Капотне, например, много рабочих мест, однако туда никто особо не стремится, и жилье там относительно дешевое…

- С одной стороны, это предприятие изначально использовало технологию, так скажем, не совсем современную, сейчас она, правда, меняется. Но все не так просто. Там был мэр Москвы, и мне удалось поговорить с жителями. Из разговора стало понятно, что люди не хотят менять район проживания именно из-за того, что рядом есть высокооплачиваемая работа, тем более что идет модернизация производства. Я вам все время пытаюсь сказать об экологии и новых технологиях, а вы мне приводите пример предприятия, которое эту экологию нарушает. Такие примеры есть в Москве, и с этим как раз и нужно разбираться. Но, эта программа перебазирования предприятий не означает, что в один день все предприятия по одной отмашке помчатся в какое-то другое место. Все будет по-другому. Сначала речь пойдет о перемещении тех предприятий, которые занимают территорию, но не обладают никакой технологией. Это всякого рода базы и склады, которые используют территорию для плоскостного хранения. До высокотехнологичных предприятий очередь дойдет в отдаленном будущем. Никто не собирается переселять куда-то «Серп и Молот» – это же колоссальные затраты. В первую очередь переселят тех, кто использует древние технологии и, в результате, занимает огромную площадь, никак не соответствующую тому объему выпускаемой продукции.

- Есть такое мнение, что процесс вывода предприятий из города затянулся. Вы разделяете его?

- Вопросы вывода предприятий с территории города не вчера родились. Есть много положительных примеров – вывод табачной фабрики «Дукат», когда и производство сохранили, и фабрику из центра города убрали. Работает комиссия, которую возглавляет Владимир Ресин. Она занимается тем, что каждое конкретное предприятие перемещает в какую-то точку. Мы же предлагаем другой подход – подготовить территорию и предложить ее под инвестиционные проекты по выводу предприятий.

- Дорого ли это будет обходиться инвестору?

- Вложения достаточно большие, но они быстро окупаются. Сейчас интерес к такого рода деятельности просто гигантский. Это ответ на ваш вопрос.

- Как протекает процесс разделения собственности между Москвой и федерацией?

- Нормально, в деловом ключе. Относительно собственности в виде заданий, сооружений, помещений процесс состоялся, и мы точно знаем, что и кому принадлежит. Возникающие споры решаются либо путем согласований, либо через суд. В последнем, кстати, нет ничего зазорного. Совсем другая история с разграничением прав на землю. Создана совместная комиссия правительстваМосквы и Минимущества. Со стороны Москвы ее возглавляю я, со стороны Минимущества – заместитель министра имущественных отношений Андрей Алпатов. Эта комиссия регулярно собирается и принимает осмысленные и обоснованные решения. Например, на днях было принято решение о передаче в собственность российской федерации первых 150 участков.

- Когда этот процесс завершится (будем надеяться, что удачно), Москва потеряет или приобретет в смысле размера земельных платежей?

- Жизнь покажет. На мой взгляд как минимум не потеряет, а возможно, что и приобретет. На сегодняшний день, владея всей территорией города за исключением участков под учреждениями федеральной власти, мы собираем в год (по прошлому году) около 10 млрд рублей от работы с землей. Вся Российская Федерация, помимо Москвы, в прошлом году собрала 3,7 млрд рублей. Из них 1,5 млрд мы перечислили в виде положенных 15% от субъекта федерации. После проведения разграничения каждый будет собирать 100% со своей территории: Москва как субъект РФ 100%, Минимущество – 100%. Мы с уверенностью можем сказать, что наш потенциал, скорее всего, вырастет за счет того, что мы не будем отдавать 15%. Получится ли у федерации собирать такие же платежи, я не уверен. Дело в том, что в Москве существует система работы с землей – у нас есть земельный комитет, земельная инспекция, кадастр, а в Минимущества таких структур нет.

- Сколько вы планируете получить от работы с землей в этом году?

- Около 12-13 млрд только от работы с землей. Сейчас мы подвели предварительные итоги – идем в графике. Еще у нас будут доходы от имущества. Бюджетное задание по ним – 24 млрд рублей. Программа города Москвы, или, как говорили раньше, собственные обязательства, – 26,5-27 млрд рублей. Так мы получим от работы с землей и имуществом, включая акции предприятий и унитарные предприятия, около 30-31 млрд рублей или 1 млрд долларов.

- Что выгоднее – сдавать в аренду или продавать землю?

- В долгосрочной перспективе, мы уверены, что арендные отношения выгодней и удобней. Это та собственность, которая приносит доход регулярно. А продал один раз, получил деньги – и уже не твое. В этом случае многое зависит от налоговой политики. Если налоговая политика верная, то, даже если ты продал, все равно получаешь налоги. Но налоги сейчас мизерные. Если сегодня отвечать на этот вопрос, то ответ очевиден – конечно, аренда.

- И сколько же стоит московская земля в центре внутри садового кольца?

- Нельзя назвать среднюю температуру по больнице с учетом морга, потому что участки все разные. Но приблизительный разброс цен назвать можно. Один гектар в центре города стоит от 5 до 7-8 млн у.е. Есть отдельные эксклюзивные участки, где эти цифры выше, но это, скорее, исключение.

РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...