Земля по-прежнему в цене

На вторичном земельном рынке Подмосковья в этом году продолжался активный рост стоимости земли. Несмотря на стабилизацию цен в конце лета, специалисты рынка прогнозируют в следующем году их постепенное увеличение. В настоящее время объем вторичного рынка земли составляет около 1 тыс. га общей стоимостью $1,5 млрд, при том что в прошлом году эти показатели равнялись соответственно 370 га и $260 млн.

Первичный рынок земли в Подмосковье колоссален по своим объемам и оценивается в миллиарды долларов.

 

 

Это особенно хорошо понимает правительство Московской области и потому постоянно производит переоценку рынка и анализирует его емкость, прежде чем продавать земельные наделы. Таким образом, реально действующим на данный момент является только вторичный рынок. Особенно он развит в 50-километровой зоне от МКАД. Здесь можно найти любую землю — от участков сельскохозяйственного назначения до территорий бывших пионерлагерей с уже подведенными коммуникациями. Естественно, наибольшим спросом пользуется земля с хорошим местоположением. Основными критериями здесь по-прежнему остаются живописность места, хорошая транспортная доступность, возможность подведения коммуникаций, ну и конечно же приемлемая стоимость.
Высокая доходность и стабильность подмосковного рынка земли на протяжении последних трех лет привлекли множество институциональных и частных инвесторов. Как отмечает руководитель проекта сottage.ru Сергей Бурдов, за последние годы число частных инвесторов увеличилось примерно на 80%. Это объясняется в первую очередь тем, что инвестирование в землю по-прежнему гораздо выгоднее, чем иные варианты сбережений и накоплений. Раньше процентное соотношение между крупными компаниями и частными предпринимателями было примерно 90:10, сегодня же эти цифры изменились, хотя точных данных никто назвать не сможет.
С другой стороны, этот рынок можно охарактеризовать как неструктурированный и закрытый. «Каждый оценивает свой земельный участок исходя из собственных представлений о ценообразовании. Инвестор, не искушенный в девелопменте, может легко потерять деньги при вложении в неликвидную недвижимость, — говорит руководитель отдела развития компании «Терра» Светлана Блинникова. — К сожалению, многие даже очень серьезные бизнесмены по-прежнему верят, например, в «поле чудес» на Рублевке, когда каждая тысяча долларов превращается в сто тысяч».

Реалии рынка

Удорожание земли является основной причиной роста цен на загородные дома. Темпы увеличения стоимости ликвидного загородного жилья составляют в среднем от 5 до 20% в год, а качественной земли — от 20 до 50%. На вторичном рынке сейчас немного предложений, что связано в первую очередь с тем, что землевладельцы не спешат продавать свои участки в расчете на дальнейший рост цен, что, по оценкам специалистов рынка, неминуемо спровоцирует увеличение спроса.
Самый значительный темп роста цен на землю наблюдался в 2002–2003 годах, а начиная с 2004 года он снизился и сегодня достигает всего 20–25% в сравнении с 30–50% несколько лет назад. «Сверхроста цен не предвидится, но и спад тоже маловероятен, — говорит С. Бурдов. — Можно сказать, что цены до конца года останутся прежними, что во многом связано с избытком предложения. Но уже в будущем году скорее всего земля будет равномерно дорожать».
В свою очередь PR-директор компании Vesco Realty Максим Карапетов считает, что на вторичном рынке земли происходит стагнация. «Просто земля сейчас меньше интересует инвесторов, чем несколько лет назад. Все дело в том, что стоимость сотки росла на протяжении последних лет и ныне достигла психологического потолка. Сейчас взоры инвесторов обращены скорее в сторону концептуальных проектов, нежели к «голой» земле», — говорит М. Карапетов.
Раньше многие крупные инвесторы, покупая или оформляя землеотвод, подводили к нему коммуникации, разбивали на участки и продавали. Сейчас же для получения наибольшей прибыли они готовы сами застраивать эти участки, но, в условиях нехватки времени и средств, продажи домов начинаются уже до начала строительства (так называемые «участки с подрядом»).

За прошедший год на рынке появилось очень мало новых поселков, где клиенты имеют возможность купить участок и сами построить дом — это «Лазурный берег» на Дмитровке, «Резиденции Бенилюкс» на Новой Риге, «Риита» на Рублевке, «Лесной ручей-3» на Минском направлении. В поселках, где была возможна вторичная продажа участков, предложение стремительно сокращается, что ведет к увеличению стоимости земли. Также можно констатировать тот факт, что заметно уменьшается предложение лесных участков.
Что касается направлений, то объем предложения участков по Рублевке также заметно сократился ввиду того, что наиболее интересные наделы уже освоены. Новых лесных участков по этому шоссе не предвидится, а практически все здешние поля имеют сельскохозяйственное назначение, которое для строительства коттеджей необходимо изменить, а это не очень-то быстрый процесс. Достаточно много новых землеотводов осваивается по Новой Риге, Калуге, Дмитровке, что обеспечит рынок участками еще на несколько лет вперед.
Изменение стоимости также напрямую зависит от качества земли. Соответственно заметнее всего росли цены на лесные участки, которые после принятия в этом году новой редакции Лесного кодекса уже нет возможности оформить в собственность. Участки по Рублевке подорожали приблизительно на 20–30%, что на 15–25% меньше, чем в прошлом году. В целом по рынку цена увеличилась где-то на 20–25% за год. Немного больше по Новой Риге — на 30%.
Вместе с тем, по мнению PR-директора компании Paul’s Yard Анны Мироновой, «несмотря на то, что многие люди сегодня предпочитают покупать участки рядом с лесным массивом и желательно поближе к Москве, постоянно увеличивающаяся стоимость объектов в конце концов заставит их задуматься о другом варианте. Таким образом, возможно повышение спроса и на более дешевые варианты — участки в поле и подальше от Москвы. Покупка недвижимости — всегда компромисс. Лес — это хорошо, но когда за те же деньги можно купить в два раза больше земли в поле, то это повод для размышлений. Близость к Москве удобна, но если за ту же сумму предлагают значительно больший участок, то у покупателя опять же появляются сомнения».

Основные игроки рынка

Крупных игроков на вторичном рынке земли всего около 15. Из них наиболее известны компании «ИНКОМ-Недвижимость», «МИЭЛЬ-Недвижимость», «Знак», «Ведомство», «Ваш финансовый попечитель», «Межпромбанк». Основные направления, которые ими осваиваются, — это запад, северо-запад, север и юго-запад Подмосковья. Крупные игроки практически не участвуют в покупке мелких участков земли (внутри коттеджных поселков), они приобретают в основном землеотводы. «Вторичный рынок землеотводов, можно сказать, только формируется, и сделок на нем немного (в основном крупные игроки скупают еще оставшиеся совхозы и колхозы, а также земли, принадлежащие местной администрации). В перспективе он, несомненно, будет расширяться», — говорит А. Миронова.
Из наиболее крупных сделок на подмосковном вторичном рынке земли в этом году следует отметить продажу совхоза «Россия» (2 тыс. га на Новорижском направлении) и земель Московского конного завода (800 га на Рублево-Успенском направлении). По словам С. Блинниковой, эти две сделки практически завершили распределение крупных земельных участков в западном Подмосковье.

Тенденции

Большинство участников рынка уверены в том, что остановившиеся на одном уровне цены на землю в следующем году снова пойдут вверх. Причем в цене будут только те участки, которые полностью отвечают определенным качественным требованиям. Так, С. Блинникова считает, что «в ближайшем будущем неизбежна некоторая стабилизация рынка, после которой рост все равно продолжится, но будет уже другим. Покупатели все больше будут ориентироваться на инвестиционную привлекательность земли, пытаясь просчитать, насколько сохранит и увеличит свою стоимость в будущем тот или иной объект недвижимости. В связи с этим цены будут расти неодинаково, и в значительной степени изменение цен будет определяться тем, насколько та или иная земля отвечает запросам покупателей».

Илья Терентьев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...