АИЖК хочет сделать жилье доступным для россиян

Для чего предлагает управляющим компаниям в тесном сотрудничестве с агентством создавать закрытые паевые фонды для инвестирования в жилищное строительство.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию решило заняться развитием жилищного строительства в России. В среду было объявлено о подписании соглашения о сотрудничестве между АИЖК и управляющей компанией (УК) «КИТ», которое представляет собой попытку создать механизм инвестирования в жилищное строительство с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов. Как заявил руководитель АИЖК Александр Семеняка, создание этого механизма позволит расширить предложение жилья на первичном рынке и распространить на данный рынок ипотеку. Участники рынка, впрочем, утверждают, что создание фондов, инвестирующих в недвижимость, таит в себе слишком много подводных камней, главным из которых является закономерно возникающий конфликт интересов между АИЖК и любой управляющей компанией.

 

 

В соответствии с подписанным соглашением, УК «КИТ» организует закрытый паевой фонд для инвестирования в жилищное строительство в регионах, то есть берет на себя обязательства по поиску инвесторов. При этом, как заявил в среду руководитель управляющей компании Владимир Кириллов, «КИТ» намерен не только привлекать тех инвесторов, которые уже имеют какие-либо отношения с компанией, но и предлагать эти паевые фонды широкому кругу инвесторов. О цене входа Владимир Кириллов говорить отказался, сославшись на то, что она пока не определена. Впрочем, это и не обязательно: как известно, закрытые паевые фонды создаются в большинстве случаев под конкретного инвестора, желающего вложить средства в строительство. В этой связи вопрос об определении стоимости пая носит чисто технический характер. По словам Владимира Кириллова, компания рассчитывает на доходность в пределах 20-30% годовых, хотя это довольно условно.

Сотрудничество с АИЖК, по словам Александра Семеняки, дает управляющей компании ряд преимуществ. Во-первых, АИЖК может предоставить сеть своих агентств по всей России в помощь управляющей компании, таким образом, в отличие от большинства действующих в настоящее время паевых фондов недвижимости,компания получает техническую возможность инвестировать в большое количество объектов в разных регионах России. Заметим, что большинство действующих паевых фондов недвижимости инвестируют либо в проекты одного девелопера, либо вообще в конкретный проект. Во-вторых, АИЖК принимает на себя часть рисков. Агентство, как сказал Александр Семеняка, будет отбирать проекты для инвестирования, а также частично покрывать риски, связанные с конечной реализацией построенного жилья потребителям, выдавая ипотечные кредиты через уполномоченные банки. Основной интерес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию состоит в развитии жилищного строительства в регионах, которое должно повлечь за собой развитие ипотеки. АИЖК, как известно, занимается выкупом закладных у ипотечных банков. Выкуп финансируется за счет выпуска облигаций. С этой деятельности оно и получает прибыль. «Из 15%, которые клиент банка платит по кредиту, мы отдаем 12% инвестору (выпуская облигации), оставшиеся 3% идут нам в доход, – сказал RBC daily г-н Семеняка. – Из них 2% получают банки-агенты в оплату за обслуживание, 1% остается нам. Мы, естественно, заинтересованы в расширении количества закладных, поскольку это увеличивает нашу прибыль».

Интерес к регионам, по словам г-на Семеняки, обусловлен тем, что в Москве и Санкт-Петербурге проблема развития ипотеки менее актуальна, поскольку высокий уровень жизни населения позволяет приобретать жилье, не прибегая к заемным средствам. В регионах же ипотека пользуется большим спросом, что на фоне низких темпов жилищного строительства создает потенциал для роста цен на жилье, тем самым снижая его доступность для населения. При этом, по данным АИЖК, 94% жилья, приобретаемого по ипотеке, покупается населением на вторичном рынке. Развитие ипотеки на первичном рынке тормозит ряд объективных причин, главной из которых является тот факт, что основная масса строящегося жилья продается на этапе строительства, пока предмет ипотеки еще юридически не существует. Те кредиты, которые выдаются сейчас на приобретение строящегося жилья, по сути являются обычными потребительскими кредитами и, соответственно, выдаются под более высокую ставку. АИЖК намеревается поправить эту ситуацию в меру своих сил и возможностей. Так, новая программа, запускаемая совместно с УК «КИТ», рассчитана именно на то, что продаваться на рынке будет уже готовое жилье. То есть схема будет выглядеть следующим образом: «КИТ» собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных АИЖК проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект будет управляющая компания), строит, сдает ГК, после чего начинаются продажи. АИЖК при этом, как уже говорилось, выдает ипотечные кредиты конечным потребителям на покупку жилья в этом объекте. По словам г-на Семеняки, особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится 12-18 месяцев, за которые теоретически изменение ценовой ситуации маловероятно.

Впрочем, как отмечают участники рынка, именно идея доведения объекта до сдачи ГК, несмотря на свою актуальность для конечного потребителя, который в настоящее время практически лишен возможности приобрести готовое новое жилье, является краеугольным камнем всей предложенной схемы. «Такая схема возможна, но она будет ориентирована на определенный круг инвесторов, – сказал RBC daily начальник управления развития бизнеса УК «Менеджмент-Центр» (имеющей под управлением паевые фонды недвижимости) Роман Шемендюк. – Задача управляющей компании – добиться максимальной доходности для своих клиентов. Если объект, в который вложился этот паевой фонд, будет дорожать не так быстро, как другая недвижимость, то, по логике, этот актив надо продавать, чтобы купить другой, приносящий большую доходность. Отдельные объекты, впрочем, можно доводить до завершения, но тут возникает еще одна проблема, связанная с получением титула (права собственности). Без титула ни продать, ни сдать недвижимость невозможно. А этот процесс в условиях российской специфики зачастую затягивается на год-полтора. То есть если считать, что управляющая компания ставит своей целью доведение объекта до логического завершения, после которого только начинаются продажи (именно этого хочет АИЖК. – RBC daily), то существует довольно высокая вероятность того, что год-полтора объект будет простаивать, что отразится на цене продаваемой недвижимости». И на прибыли пайщиков фонда. По мнению участников рынка, пока договоренности АИЖК и «КИТа» носят декларативный характер: каким образом предложенная схема будет работать, пока непонятно. Впрочем, опрошенные RBC daily управляющие компании проявляют живой интерес к этой программе: большинство из них хотели бы в ней поучаствовать. Следует отметить, что заключившая договор с АИЖК управляющая компания, по мнению генерального директора УК «Монтес-Аури» Сергея Стукалова, получает еще одно преимущество, а именно – доступ к клиентской базе агентства.

Елена Тофанюк РБК
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...