Банки взялись за ипотечные портфели

Возможность купить квартиру в Москве и Московской области, используя ипотечный кредит, уже не вызывает скептической улыбки. В последнее время объем выданных банками кредитов постоянно растет. Кроме того, увеличивается количество желающих обслуживать эти кредиты. Конечно, динамику роста нельзя назвать фантастической, тем не менее банки, занимающиеся этой деятельностью, систематически сообщают о расширении своего ипотечного портфеля.

Тройка лидеров

По оценкам ведущих экспертов из Российской и Московской гильдий риэлторов, объем ипотечного кредитования в Москве в следующем году может составить около 1% общего числа продаж жилья.

 

 

Лидерами по предоставлению ипотечных кредитов являются Сбербанк, DeltaCredit и Райффайзенбанк. На их долю приходится более 70% всех выдаваемых в России кредитов и около 80% - в Москве и Подмосковье. Согласно прогнозам Ассоциации российских банков (АРБ), в 2004 году эти соотношения могут несколько измениться. По словам президента "Европейского трастового банка" Андрея Крысина, в настоящее время общая сумма инвестиций в систему ипотеки российскими банками составляет порядка $135-155 млн. При этом в следующем году к ипотечному кредитованию могут активно подключиться и другие банки. Это позволит в ближайшие годы довести объем инвестиций до $2-3 млрд.

Наиболее разветвленную систему предоставления ипотечных кредитов предлагает DeltaCredit. Услугами этого банка пользуются 29 риэлторских компаний Москвы и Московской области. Среди них крупнейшие компании, такие, как "БЕСТ-Недвижимость", "Домострой", "Инком", МИАН, "Первая ипотечная компания", "Объединенная строительная компания "ОСК-сервис", "Сити-XXI век", "Эллин Эстейт" и др. Ипотечные программы двух других банков также используются операторами недвижимости, но список риэлторов и девелоперов, пользующихся их услугами, несколько меньше.

Схема сотрудничества между банками и операторами недвижимости достаточно проста - между банком и компанией заключается договор о сотрудничестве, и в том случае, если клиенты этих компаний желают приобрести квартиру в кредит, им предлагаются разные ипотечные программы банков. При этом крупные агентства недвижимости, например "Сити-XXI век", "МИЭЛЬ-Недвижимость", МИАН, "Инком", могут предложить сразу несколько схем на выбор. Отличие этих программ заключается в количестве и содержании требуемых документов, сроках кредитования и сумме кредита. Также учитывается статус покупателя и "белизна" его зарплаты.

Как работают ипотечные банки

Некоторые представители АРБ считают, что успешное закрепление банков DeltaCredit и Райффайзенбанк на ипотечном рынке связано прежде всего с постоянными "донорскими" вливаниями акционеров в их развитие. Как отметил вице-президент АРБ Андрей Емелин, эти банки до сих пор не получают прибыли от операций с ипотекой. "Кредиты даются на длительный срок, и, чтобы начала поступать прибыль, должно пройти несколько лет", - считает Емелин.

Выдача кредитов частично осуществляется за счет средств учредителей, частично за счет привлекаемых кредитов. Так, по словам члена правления Райффайзенбанка Александра Колошенко, банк планирует к июню 2004 года полностью использовать $80-миллионный кредит IFC, который был предоставлен летом текущего года на выдачу ипотечных кредитов. При этом до конца 2003 года банк планирует увеличить свой ипотечный портфель до $35 млн (на данный момент он составляет около $21 млн).

В свою очередь DeltaCredit планирует в 2004 году привлечь до $210 млн в качестве кредитов для расширения своей деятельности на ипотечном рынке. Об этом в конце лета сообщил президент банка Николай Шитов. По его словам, кредиторами могут стать 4-5 компаний, среди которых будут как зарубежные, так и отечественные инвесторы.

Летом текущего года IFC открыла новую пятилетнюю кредитную линию банку в размере $66 млн. Эти средства направляются в основном на развитие рынка ипотечного кредитования, в том числе на выдачу ипотечных кредитов. В прошлом году IFC уже кредитовала DeltaCredit. В мае корпорация совместно с Европейским банком реконструкции и развития предоставила банку 10-летний заем в размере $40 млн. Таким образом, общая сумма кредитов, выданных IFC банку, составляет $86 млн. В ближайшие несколько месяцев банк планирует увеличить уставный капитал до $42 млн (с $17 млн), $15 млн из которых предоставит нынешний акционер банка - инвестиционный фонд "США-Россия". Другие $10 млн вложит новый акционер, имя которого в банке пока не называют. На данный момент DeltaCredit предоставил 2000 ипотечных кредитов на общую сумму более $70 млн. До конца текущего года ее планируют увеличить до $100 млн.

Сбербанк в отличие от своих конкурентов не стремится полностью раскрывать свои карты и публиковать информацию о выданных кредитах и своих планах. По информации президента Сбербанка Андрея Казьмина, за первое полугодие 2003 года объем кредитов, предоставленных Сбербанком частным клиентам, возрос на 20,4 млрд руб. "Количество частных клиентов, получивших кредиты Сбербанка в первом полугодии, уже перевалило за миллион человек, кредиты частным лицам уже занимают 12% в кредитном портфеле банка, а два года назад эта цифра едва превышала 5%", - отметил А. Казьмин. Он подчеркнул, что "12% в нашем кредитном портфеле - это 46% всего отечественного рынка вкладов". А. Казьмин объяснил рост объема вкладов тем, что "россияне стали охотнее брать деньги в долг на более длительные сроки, на самые разные цели, хотя превалирует, конечно, приобретение товаров длительного пользования, автомобилей и жилья".

Кто на новенького?

Из новичков на рынке ипотечного кредитования Московского региона следует отметить образованную Национальным резервным банком - "Национальную ипотечную компанию" (НИКОМ), которая достаточно активно занялась ипотечным кредитованием населения. До конца 2003 года НИКОМ планирует выдать около 100 ипотечных кредитов на сумму $4,2 млн. По словам специалиста по работе с клиентами НИКОМ Юлии Кабановой, в настоящее время компания выдала 11 кредитов на сумму $500 тыс. Всего в базе данных зарегистрировано около 1 тыс. желающих взять ипотечный кредит.

Напомним, что НРБ приступил к реализации собственной ипотечной программы в середине лета текущего года, выделив на эти цели $30 млн. Кредиты в НИКОМ выдаются под 13-15% годовых в валюте сроком на 10 лет. Особенностью программы является ее направленность на поддержку российских молодых семей - для людей до 33 лет сумма первоначального взноса за квартиру составляет 5-10% ее полной стоимости. В настоящее время НИКОМ занимается кредитованием жителей Москвы и Московской области. В начале 2004 года компания, в рамках сотрудничества с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, планирует открыть свои представительства в ряде регионов РФ и начать выдачу ипотечных рублевых кредитов.

Оформить ипотечный кредит на покупку квартиры также можно и в других кредитных организациях. Например, в банках, которые выступают ипотечными операторами или посредниками. Таких банков в настоящее время в Московском регионе насчитывается более 20. К примеру, в ОПТбанке, входящем в группу компаний ПИК, ипотечный кредит предоставляется только под приобретение жилья, построенного самой группой, по двум программам - Сбербанка и DeltaCredit. По программе СБ РФ желающий приобрести квартиру должен непосредственно обращаться в одно из отделений Сбербанка, зарезервировав до этого квартиру в ПИК.

По программе DeltaCredit покупатель оформляет заем в ОПТбанке. После оформления документов ОПТбанк формирует несколько таких договоров в пул закладных, которые в дальнейшем перепродаются DeltaCredit. По программе DeltaCredit также работают ABN-AMRO, ING-bank, Дельтабанк, Европейский Трастовый Банк, Инвестсбербанк, 1ОВК, Пробизнесбанк и ряд других.

Столичная ипотека

Рефинансированием ипотечных кредитов занимается и КБ "Московское ипотечное агентство" (МИА), созданный в 1999 году правительством Москвы для развития ипотеки в столице. Рефинансирование ведется по собственной ипотечной схеме: кредит выдается сроком на 10 лет под 11% годовых в валюте, сумма кредита - от $3 тыс. до $150 тыс. Средства на выкуп кредитов МИА привлекает от выпуска десятилетнего облигационного займа объемом 2,2 млрд руб., поручителем по которому выступает правительство Москвы.

На данный момент МИА работает с Банком Москвы, банком Капитал-кредит, Инвестиционным Промэнергобанком, Русским Банкирским Домом, банком Российский капитал. Летом текущего года на презентации своих ипотечных программ представители банка озвучили стратегические планы развития компании: до конца года МИА предполагает увеличить собственный портфель ипотечных кредитов до $50 млн, а в 2004 году - до $100 млн. До 2010 года банк планирует довести эту сумму до $1 млрд, при этом его собственный капитал предположительно составит $180 млн. В настоящее время он равняется $16,3 млн.

Несмотря на такие прогнозы, по словам начальника кредитной службы МИА Бахтияра Ирниязова, на данный момент банки неохотно присоединяются к их программе. Он объясняет это все еще присутствующим недоверием к этой области кредитования. На данный момент банк рефинансировал ипотечные кредиты на весьма незначительную сумму. Реализовать свои планы по формированию ипотечного портфеля в $50 млн МИА планирует в конце IV квартала текущего года.

Помимо проведения собственной программы МИА является оператором федерального ипотечного агентства (АИЖК). Схема деятельности по программе АИЖК заключается в выкупе ипотечных кредитов у банков-партнеров под 15% годовых в рублях. Далее закладные перепродаются АИЖК под те же проценты. По предварительной договоренности, МИА должно было предоставить первый пул закладных АИЖК к концу июля текущего года. Однако этого до сих пор не произошло. По словам Б. Ирниязова, его "банк не успевает подготовить необходимые документы к этому сроку". Следует отметить, что АИЖК до конца года обозначило МИА лимит на выкуп закладных в объеме 380 млн руб.

В "Московском ипотечном агентстве" полагают, что в случае проявления большей активности банками эта программа также может заработать. В настоящее время по схеме АИЖК МИА заключило соглашение о совместной работе с АКБ "ММБ Банк Москвы", КБ "МБО Оргбанк", КБ "Капитал Кредит". Соглашение о продаже закладных было достигнуто между МИА и АИЖК в конце 2002 года. По программе АИЖК работают Внеш-торгбанк, Всероссийский банк развития регионов, Европейский Трастовый Банк, Инвестиционный Промэнергобанк, Объединенный промышленно-торговый банк.

АИЖК, которое является центральной организацией, ответственной за развитие ипотеки во всей России, в настоящее время не особо активно действует в Московском регионе. В Москве и Московской области АИЖК выкупило закладные на скромную сумму - 7,3 млн руб. Из них в Москве - 5 закладных на сумму 4,5 млн руб., в Подмосковье - 7 закладных на сумму 2,8 млн руб. Кстати, агентство было создано еще в 1997 году, но реально заниматься проблемами ипотеки оно начало в начале этого года с приходом нового гендиректора Александра Семеняки. Представленная им программа развития ипотеки была одобрена весной текущего года президентом РФ. Агентство уполномочено заниматься построением двух-уровневой федеральной системы рефинансирования ипотечных кредитов. Суть системы в том, что банк или ипотечный фонд выдает заемщику кредит и регистрирует закладную. В свою очередь специализированный ипотечный региональный оператор выкупает у банков закладные и формирует их в пулы, далее АИЖК выкупает эти пулы и формирует залоговое покрытие для выпуска собственных ипотечных ценных бумаг.

В настоящее время у АИЖК имеется в распоряжении более 1 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов и около 4,5 млрд руб. в качестве гарантий государства. Основная работа агентства на данный момент ведется в регионах РФ. На данный момент АИЖК выкупило около 700 закладных на сумму $7,8 млн. С 2004 года агентство рассчитывает активизировать свою деятельность и в Москве, наладив работу со своим столичным оператором МИА.

Ощутимый сдвиг

Российская банковская ипотека, несмотря на свое зачаточное состояние, все же начинает постепенно двигаться вперед. Как отмечает вице-президент АРБ Андрей Емелин, "в 2004 году ипотечных кредитов будет выдано не безумно много, но ощутимо". По мнению заместителя генерального директора Агентства экспертиз инвестиционных проектов, главного аналитика Российской гильдии риэлторов Геннадия Стерника, ипотека сдвинулась с мертвой точки. "Если учитывать, что в Москве ежегодно, по грубым оценкам, на первичном и вторичном рынке реализуется 110-120 тыс. квартир, то в случае успешного развития событий, - говорит Стерник, - продать по ипотеке в 2004 году в Москве около 1 тыс. квартир - это большой успех".

Елена Клепикова

Президент ООО "Национальная ипотечная компания":

- Первый АКБ "Национальный Резервный Банк" и ООО "Национальная ипотечная компания" приступили к реализации широкомасштабной инвестиционной программы по развитию в России системы ипотечного жилищного кредитования. Основные цели программы соответствуют государственной стратегии по обеспечению населения страны жильем.

Специалисты компании разрабатывали кредитные продукты исходя из потребностей широких масс населения, и многие из них являются инновацией на этом рынке.

Во-первых, снижен размер первоначального взноса до 20% для всех клиентов. Во-вторых, кредитный продукт на улучшение жилищных условий позволяет приобрести новую квартиру без внесения какого-либо первоначального взноса и без предварительной продажи существующего жилья. Главной же особенностью программы является ее направленность на поддержку молодых семей, для них размер первого взноса может составлять лишь 5% стоимости квартиры.

Процентные ставки соответствуют общему уровню ставок на ипотечном рынке, а по некоторым кредитным продуктам они ниже, чем у других банков. Уверены, что программа НРБ и "Национальной ипотечной компании" позволит решить жилищный вопрос значительному кругу людей и ускорит формирование в России среднего класса.

Основная цель компании в среднесрочной перспективе - создание эффективной инфраструктуры ипотечного кредитования, для чего налажены тесные контакты с риэлторскими и страховыми компаниями, банками-партнерами, органами, осуществляющими регистрацию, что должно уменьшить затраты клиентов по получению кредита и оформлению квартиры в собственность.

В ближайшем будущем компания предполагает значительно увеличить масштабы деятельности и предоставить возможность жителям других регионов России включиться в программу и решить свой квартирный вопрос за счет ипотечного кредита.

Александр Колошенко

Начальник управления по обслуживанию физических лиц Райффайзенбанка:

- В целях расширения и более активного присутствия на рынке ипотечного кредитования Райффайзенбанк объявляет об открытии специализированных ипотечных отделений, первым из которых является отделение "Полянка", уже открывшееся 24 сентября 2003 года. Все подобные отделения будут предлагать полный спектр банковских услуг и продуктов как компаниям, так и частным клиентам.

Специализированные ипотечные отделения в отличие от обычных отделений предполагают наличие большого количества сейфовых ячеек и удобных помещений для проведения ипотечных сделок. Следующее отделение подобного типа откроется в I квартале 2004 года - на Смоленском бульваре, 13. Четыре других отделения находятся в процессе реконструкции и будут открыты в I и II кварталах 2004 года.

Райффайзенбанк предложил свою ипотечную программу в 2000 году. В мае 2002 года банк первым объявил о введении "плавающей" ставки (Libor+8%) по ипотечному кредитованию, которая уже к тому моменту была самой низкой и привлекательной на рынке ипотеки. В мае 2003 года Райффайзенбанк получил десятилетний кредит на $80 млн от IFC на развитие программы ипотечного кредитования. Данная сумма будет выдана населению уже до конца июня 2004 года.

Светлана Мельникова

И. о. начальника отдела ипотеки Европейского трастового банка:

- Европейский трастовый банк активно участвует в действующих программах ипотечного кредитования населения на покупку жилья, а также разрабатывает принципиально новые схемы проведения ипотечных кредитных операций. Уже год действует программа кредитования на покупку жилья в строящихся домах, которая реализуется совместно с крупными застройщиками столицы. В августе было подписано соглашение о сотрудничестве с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, которое позволит увеличить объемы и расширить географию ипотеки.

Кроме этого мы активно работаем в рамках брокерского соглашения с КБ DeltaCredit по реализации жилья на вторичном рынке. Таким образом, банк предлагает полный спектр услуг для желающих приобрести квартиру по ипотечной схеме. На сегодняшний день банк выдал ипотечных кредитов более чем на $1,3 млн.

Владимир Талавер

Вице-президент Промэнергобанка:

- Банк начал свою широкомасштабную программу ипотечного кредитования в этом году. Нашим главным партнером в этой программе выступает ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию". Эта структура является управляющей компанией и выполняет функцию крупнейшего оператора федеральной ипотечной программы, в которую привлекаются средства под гарантии правительства Российской Федерации. Это позволяет кардинально увеличить сроки кредитования, поскольку реальная ипотека - это долгий процесс, и регулярные ипотечные выплаты должны быть вполне посильны для семейного бюджета представителей так называемого среднего класса. При 20-летнем сроке кредитования объем таких месячных выплат будет сопоставим со стоимостью коммерческого найма хорошей квартиры.

Процентная ставка на текущий период по рублевым ипотечным кредитам составляет 15% годовых, и, мы уверены, будет снижаться по мере общего замедления инфляции и стабилизации экономической ситуации в стране.

К достоинствам нашей программы можно отнести и отсутствие штрафов за досрочное погашение и бесплатное рассмотрение заявок на получение кредита, быструю работу с потенциальными заемщиками и лояльное отношение к подтверждению доходов.

"Промэнергобанк" проводит регулярные еженедельные семинары по вопросам ипотечного кредитования, в которых принимают участие представители финансовых компаний и риэлторских агентств.

Получить квалифицированную консультацию и оформить ипотечный кредит можно не только в офисах банка, но и у наших партнеров риэлторских компаний, с которыми у нас заключены соглашения.

Алексей Седулов

Начальник отдела ипотечного кредитования "Фора-банка":

- За последний год контингент наших клиентов, которые берут ипотечные кредиты, изменился. Если раньше за ипотечными кредитами обращались в основном люди, работающие в московских представительствах иностранных компаний, то есть те, кто официально имел большой доход, то теперь ипотечные кредиты также берут многие бизнесмены, люди творческих профессий, военные. Среди наших клиентов очень много молодых людей, которые имеют стабильный доход. Они предпочитают платить $350 в месяц и жить при этом в квартире, которая после выплаты кредита станет их собственностью, чем за те же деньги снимать, скажем, двухкомнатную квартиру.

Василий Карев

Начальник отдела ипотечного кредитования Газпромбанка:

- С 1998 года мы выдаем ипотечные кредиты сотрудникам газовой отрасли, а с 2001-го - всем желающим. Ипотека в России имеет большие перспективы. Уже сейчас процентные ставки постепенно понижаются, что позволяет большему числу людей воспользоваться услугой ипотеки. За последний год мы выдали 370 ипотечных кредитов. В основном ипотечные кредиты берут люди, приобретающие жилплощадь на первичном рынке.

Наталия Петелина

Директор отделения компании "БЕСТ-Недвижимость" на Воздвиженке:

- Мы работаем совместно с представителями двух банков - DeltaCredit и Райффайзен - с апреля этого года. Офис был открыт с целью упрощения процедуры получения ипотечных кредитов клиентами компании "БЕСТ-Недвижимость". Так как сейчас очень много людей берут ипотечные кредиты, объединение усилий риэлторов и банков необходимо. Теперь клиенты компании "БЕСТ-Недвижимость" могут решать многие юридические вопросы, связанные с операциями с недвижимостью, в одном офисе.

Юрий Алексеев

Директор компании "Подольская жилищная инициатива":

- Наша компания занимается развитием ипотечного кредитования с 2001 года. По стандартам ОАО "АИЖК" мы выдали первый ипотечный заем в октябре 2002 года. На сегодняшний день нами принято свыше 700 заявлений на общую сумму 265 млн руб.

Уже выдано свыше 20 займов и 130 находятся на стадии оформления. Федеральная программа, реализуемая ОАО "АИЖК", имеет определенные преимущества: это длительный срок кредитования (до 20 лет) и фиксированная в рублях процентная ставка (15% годовых).

Все это позволяет сделать вывод, что развитие ипотеки в России имеет большие перспективы. Однако необходимо еще многое сделать, чтобы ипотека заняла достойное место в экономике России. В частности, необходимо усовершенствовать существующее законодательство, упростить процедуру получения кредитов и снизить затраты заемщиков по оформлению ипотечной сделки.

Илья Тарасов Строительный комплекс Москвы
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...