Договор об ипотеке

Договор об ипотеке относится к числу традиционных гражданско-правовых договоров. Общие правила заключения таких договоров регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Вместе с тем к заключению договоров об ипотеке применяются и специальные правила, содержащиеся в Законе «Об ипотеке». Однако же при выявлении каких-либо противоречий между нормами Гражданского кодекса РФ и нормами Закона «Об ипотеке» при заключении договоров об ипотеке приоритет будут иметь нормы Закона.
Для соблюдения законности сделки по ипотеке (залогу недвижимого имущества) требуется целый ряд условий.

 

 

1. Стороны должны быть правоспособными и дееспособными.
Граждане, выступающие сторонами сделки с недвижимостью, должны обладать полной дееспособностью, то есть достичь 18-летнего возраста, а в случае когда законом допускается вступление в брак до достижения 18 лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.
Несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен по решению органа опеки и попечительства либо по решению суда полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
Все юридические лица — коммерческие (в том числе государственные и муниципальные предприятия) и некоммерческие организации, выступающие сторонами сделок с недвижимым имуществом, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента их государственной регистрации как юридического лица. Однако необходимо учитывать, что если юридическое лицо является некоммерческой организацией, то оно обладает так называемой специальной правоспособностью, то есть в учредительных документах такого юридического лица могут содержаться ограничения по передаче имущества в ипотеку. Поэтому, заключая договор с каким-нибудь фондом, некоммерческим партнерством или жилищно-строительным кооперативом, нелишним будет поинтересоваться, нет ли в уставе этих организаций ограничения по отчуждению имущества или передаче его в залог.
Специальной правоспособностью могут обладать некоторые коммерческие организации, например банк.
В некоторых случаях сделку с недвижимостью могут совершать Российская Федерация и ее субъекты (республики, края, области, города федерального значения и т. п.) через государственные органы, а также городские, сельские поселения и другие муниципальные образования в лице органов местного самоуправления. В случаях и порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать также юридические лица и граждане, например при ипотеке муниципального или государственного недвижимого имущества. При приобретении муниципального жилья необходимо удостовериться, существует ли договор поручения (либо иной договор) у данной организации, есть ли доверенность у лица, подписывающего ваш договор.
2. Недвижимое имущество должно принадлежать залогодателю по праву собственности или хозяйственного ведения.
Говоря простым языком, при заключении договора ипотеки необходимы документы, подтверждающие право собственности на недвижимое имущество (свидетельство о регистрации), или договор о передаче данного имущества в хозяйственное ведение, а иногда и то и другое, в случае если имущество, являющееся предметом ипотеки, находится в общей собственности без определения доли каждого участника.
3. Волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле, то есть он должен правильно понимать существо сделки, а ее совершение должно быть добровольным.
4. Содержание договора не должно противоречить закону.
Содержание договора — это обязательные условия, без которых данный договор не будет существовать, и условия, на которых настаивает одна из сторон.
В соответствии с законом любой договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.
Кроме того, необходимо, чтобы содержание договора не противоречило закону. Недопустима, например, ипотека объектов общего пользования многоквартирного дома, общих помещений дома и других объектов, обслуживающих более одной квартиры. Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те пункты, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть допущено соглашение.
Договор об ипотеке содержит несколько существенных условий.

Предмет ипотеки
В договоре указывают состав заложенного имущества, дается характеристика предмета ипотеки; например, если в ипотеку передается здание — определяется назначение здания (административное, производственное). Иногда же соответствующий объект недвижимости имеет собственное индивидуальное наименование (гостиница «Ромашка»), и тогда в договоре об ипотеке указывается собственное наименование, его качественные и количественные характеристики (размер площади, этажность), а также признаки, позволяющие индивидуализировать данную вещь, выделить ее из массы подобных вещей (адрес местонахождения здания). Местонахождение являющегося предметом ипотеки объекта недвижимого имущества определяется по почтовому адресу, а при отсутствии такового должны оговариваться характеристики местоположения, позволяющие безошибочно найти данный объект, например: участок № 13 в садоводческом товариществе «Роза».

Оценка предмета ипотеки
В основном применяется правило, когда оценка предмета ипотеки определяется соглашением сторон договора об ипотеке. Стоимость предмета ипотеки указывают в договоре об ипотеке в денежном выражении в российских рублях.
Но существует особенность оценки земельного участка, то есть его цена не может быть ниже нормативной. Причем имеется в виду нормативная цена на момент заключения договора об ипотеке (в течение периода ипотеки в связи с инфляционными процессами эта нормативная цена может перерасти договорную стоимость заложенного участка).
При ипотеке государственного и/или муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Существо исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают, что получение кредита обеспечено, кто является кредитором, заемщиком.

Размер исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой
Если, например, ипотека обеспечивает обязательство кредитного договора, то в договоре об ипотеке указывают размер кредита и проценты, которые должны быть уплачены банку за пользование кредитом.

Срок исполнения обязательства
Это может быть:

срок передачи вещи покупателю, а также срок уплаты покупной цены по договору купли-продажи;
срок погашения кредита и уплаты процентов по кредитному договору.
Если обеспеченное ипотекой обязательство подлежит исполнению полностью или по частям, то в договоре указывают срок и размер платежей.

Право, в силу которого имущество принадлежит залогодателю
Кроме того, в договоре должны быть указаны наименование и реквизиты органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Если стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор о залоге считается незаключенным. В судебной практике часто встречается следующая ошибка. Существует документ, озаглавленный «Договор об ипотеке», подписанный обеими сторонами, имеющий печати обеих сторон, но в договоре не указано одно из существенных условий, и договор считается не заключенным. Такой документ есть «юридический пул», никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.
Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, и регулируется Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Для государственной регистрации представляются следующие документы:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;
документы, называемые в договоре в качестве приложений (схемы, чертежи, площадь, этажность и т. п.);
доказательства уплаты регистрационного сбора;
документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.
Законом «Об ипотеке» установлен одномесячный срок для государственной регистрации ипотеки, но есть исключения из этого правила. Государственная регистрация может быть отложена более чем на один месяц при:
непредставлении в регистрирующий орган каких-либо документов, указанных в законе;
необходимости проверки подлинности представленных документов.
При невыполнении требований регистрирующего органа в установленный ими срок — в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
Договор об ипотеке считается заключенным, если:
соблюдена его форма;
достигнуто соглашение по всем его существенным условиям;
есть государственная регистрация.

Олег Пелих Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...