Взыскание имущества, заложенного по договору ипотеки

Покупка в кредит стала сегодня удобным вариантом для тех, кто не может расплатиться за приобретаемое помещение сразу. Как правило, способом обеспечения обязательства вернуть подобный кредит является залог недвижимого имущества — ипотека. Она дает право залогодержателю получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества.

Причины взыскания заложенного имущества

Чаще всего человека, взявшего ипотечный кредит (залогодателя), интересует, в каких случаях кредитор (залогодержатель) вправе обратить взыскание на заложенное имущество. В соответствии с Законом «Об ипотеке» (далее — Закон) это возможно, если залогодатель не исполнил или исполнил ненадлежащим образом обязательства по договору, например не уплатил или несвоевременно уплатил сумму долга полностью или его части.

 

 

Кроме того, имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, взыскивают, если систематически нарушают сроки их внесения, в частности — когда более трех раз подряд в течение 12 месяцев не выплачена установленная часть кредита, если только договором не предусмотрено иное (Закон, ст. 50, п. 2). В некоторых случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательств, а при неудовлетворении этого требования взыскать заложенное имущество, даже если обязательства выполняются надлежащим образом.

Такое право возникает у залогодержателя при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенной вещью, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по его сохранению, если нарушение влечет угрозу утраты или повреждение либо не выполняется обязанность по страхованию указанной вещи.

Если заложенное имущество отчуждается залогодателем без согласия залогодержателя, последний вправе требовать досрочного исполнения обязательств, а при несоблюдении этого обратить взыскание на имущество. Залогодержатель в данной ситуации может также признать сделку об отчуждении заложенного имущества недействительной. Тогда стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке.

В соответствии со ст. 41 Закона, если право собственности залогодателя на заложенное имущество прекращается вследствие изъятия его для государственных или муниципальных нужд, человеку должны предоставить другое имущество или соответствующее возмещение. Тогда ипотека распространяется уже на новую собственность либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы возмещения. Если же залогодержатель считает, что его интересы не защищены в полной мере, то он вправе потребовать досрочного погашения обязательств и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Взыскание имущества: мирно или через суд?

Существуют два способа взыскания по требованию залогодержателя: в судебном и во внесудебном порядке. Если обращение взыскания происходит первым путем, то суд при вынесении решения должен определить и указать следующее:

-суммы, подлежащие выплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм по его охране и реализации;

-предмет ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
способ реализации имущества;

-начальную продажную цену (ее определяют на торгах по соглашению между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — в суде);

-меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации.

В обращении взыскания может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований вследствие этого несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Отсрочка в реализации имущества

При наличии уважительных причин залогодатель вправе подать заявление об отсрочке в реализации имущества на срок до одного года. Такое допускается, когда:

-залогодателем является физическое лицо независимо от вида имущества при условии, что залог не связан с осуществлением этим человеком предпринимательской деятельности;

-предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Если должник во время отсрочки удовлетворит требования кредитора, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания (Закон, ст. 54, п. 3). Но отсрочка не допускается, если она влечет за собой существенное ухудшение финансового положения залогодержателя. Кроме того, ее не предоставляют, если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено уголовное дело о признании его банкротом.

Суд при назначении времени отсрочки должен предусмотреть, чтобы на момент его истечения сумма требований залогодержателя не превысила стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре ипотеки. Взыскание на имущество может быть осуществлено и без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения между сторонами. В нем они обязаны указать:

-название заложенного имущества и его стоимость;

-суммы, подлежащие уплате должником залогодержателю на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора ипотеки (а если залогодателем является третье лицо — то им тоже);

-способ реализации заложенного имущества или условие его приобретения залогодержателем;

-известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества.

Кроме того, стороны могут предусмотреть в соглашении способ реализации имущества, например публичные торги или приобретение заложенной недвижимости залогодержателем для себя. В последнем случае к соглашению применимы правила Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи. Не допускается обращение взыскания во внесудебном порядке, если:

-для ипотеки требуется согласие или разрешение другого лица или органа;

-предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;

-предметом ипотеки является участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;

-предметом ипотеки является имущест-во, представляющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность;

-предметом ипотеки является имущест-во, находящееся в общей собственности, и кто‑либо из собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

Реализация заложенного имущества

Заложенный жилой дом или квартиру возможно реализовать путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. На аукционе, проводимом по соглашению сторон, в качестве организатора выступает организация, избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя. Организатор аукциона в течение пяти дней с момента оплаты имущества выигравшим торги лицом заключает с ним договор купли-продажи. Данный документ и протокол о результатах аукциона являются основанием для внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обращение взыскания и реализация заложенного жилья являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателем и иных лиц, проживающих в данном помещении. Договор найма или аренды, заключенный до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации имущества сохраняет силу.

Сумму, вырученную от реализации помещения, после удержания из нее средств, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания и реализацией имущества, распределяют между залогодержателем, другими кредиторами залогодателя и самим залогодателем. Распределение проводит орган, исполняющий судебные решения, а если взыскание осуществляют во внесудебном порядке — нотариус, удостоверивший соглашение о таком порядке взыскания.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, могут прекратить обращение взыскания, удовлетворив требования залогодержателя в полном объеме. Данное право осуществляют в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или конкурсе. Лицо, которое требует прекращения обращения взыскания на имущество или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, которые он в связи с этим понес.

Саглар Адьянова Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...