"Если ФРС не снизит ставку, рост стоимости ипотечных кредитов неизбежен"

Кризис необеспеченной ипотеки в США привел к проблемам с ликвидностью на развитых рынках. В итоге российские банки столкнулись со сложностями рефинансирования. Москоммерцбанк -- один из крупнейших игроков российского ипотечного рынка -- первым признал негативные последствия кризиса в США и повысил ставки по кредитам. На прошлой неделе ипотечные брокеры распространили информацию, что этот банк вообще приостановил программы жилищного кредитования. О том, почему это произошло и чем опасен кризис ликвидности для российских ипотечных банков, Ъ рассказал председатель правления Москоммерцбанка Алексей Годованец.

 

 

-- В последнее время Москоммерцбанк опровергал слухи о приостановке выдачи ипотечных кредитов. Между тем call-центр банка утверждал обратное. Что случилось на самом деле?

-- Один из менеджеров банка несколько превысил свои полномочия и в отсутствие руководства, которое отправилось в Нижний Новгород на открытие филиала банка, дал неверные указания call-центру. Очень большая очередь на рассмотрение заявок от клиентов спровоцировала сотрудников call-центра дать неверную информацию. На самом же деле речь шла о том, что с момента подачи заявления до собственно выдачи кредита проходит около месяца, это стандартный срок рассмотрения и удовлетворения заявки, что было воспринято как приостановка выдачи ипотеки. Менеджер сказал одно, а из этого разрослась совершенно другая история.

-- Вы уже уволили этого менеджера?

-- Пока разбираемся.

-- Почему тогда кроме сall-центра о приостановке говорили и кредитные брокеры, предлагающие ваши продукты?

-- Кредитные брокеры посчитали меры по коррекции нашего кредитного портфеля и более избирательный подход к заемщикам приостановкой выдачи ипотеки. Несколько крупных сделок за последние дни приостановлено, но выдача по ним может произойти в любой момент после того, как мы проведем полный анализ данных, которые предоставил заемщик. Кроме того, сейчас мы упорядочиваем работу нашей операционки: ведем реестр сделок и предлагаем клиентам прийти в определенный день, для того чтобы снизить объем неработающих средств в кассе. Если в кассе лежат мертвым грузом десятки миллионов долларов, это уже неизбежно отражается на управлении ликвидностью и эффективности работы банка. Сейчас мы расписываем выдачи на несколько дней вперед. Соответственно, увеличенный по времени процесс выдачи кредита, видимо, подвигнул некоторых раздраженных клиентов звонить кредитным брокерам с требованием объяснений.

-- Как отнесся к последним событиям ваш мажоритарный акционер Казкоммерцбанк?

-- Без лишнего внимания. Ни мы, ни наш акционер не считаем, что происшедшее сможет как-то негативно отразиться на бизнесе нашего банка. С точки зрения репутационных потерь или потерь для бизнеса лучшим ответом будет наша работа. Мы будем продолжать заключать сделки по выдаче кредитов. Конечно, не очень приятно читать про себя некорректную информацию в СМИ, оправдываться перед прессой и своими партнерами. Но в каждом отрицательном событии есть и положительный момент: за последние дни о Москоммерцбанке написали чуть ли не все федеральные издания, так что теперь весь рынок узнал, что мы лидеры и что у нас самый крупный кредитный портфель по ипотеке среди частных банков. Прославились!

-- Не жалеете ли вы, что полтора года назад сделали ипотеку фактически единственным своим продуктом? Почему ваш выбор пал именно на этот кредитный сегмент?

-- Задумываться о розничном банковском бизнесе мы начали в 2005 году, когда вошли в систему страхования вкладов и получили возможность обслуживать физических лиц. Мы проанализировали рынок розничных банковских продуктов и пришли к выводу, что ипотека является сегментом, где можно в наикратчайшие сроки занять существенную долю. Так как наши планы по развитию и росту объема бизнеса в России достаточно агрессивны, мы выбрали именно ту нишу, где могли сделать большой бизнес на объеме. Кроме того, на тот момент это был наименее развитый рынок с наибольшим потенциалом роста. Например, в США объем рынка ипотеки составляет свыше $10 трлн, в странах Восточной Европы он измеряется десятками процентов ВВП. У нас в стране ипотека составляет всего лишь порядка 2% от ВВП. Еще одним фактором, повлиявшим на наше решение, было то, что объем на этом рынке можно было сделать, не имея большой филиальной сети, а на тот момент у нас был всего лишь один филиал в Санкт-Петербурге.

-- Какие преимущества у вас были для выхода на рынок ипотеки на тот момент?

-- Мы понимали, что одним из важных конкурентных преимуществ на этом рынке является доступ к капиталам, финансированию в больших объемах. Тогда уже действовало несколько специализированных ипотечных банков, но они еще не были проданы иностранным акционерам, и мы видели, что слабым местом игроков является нехватка возможностей привлечения дополнительных ресурсов для развития объемов кредитования. То есть мы хотели построить машину по выдаче кредитов и их последующей переупаковке и продаже в виде ценных бумаг. На сегодняшний день в России этот рынок находится в начальной стадии развития. Но мы рассчитываем, что в обозримой перспективе российский рынок достаточно сформируется, и тогда мы сможем предоставлять кредиты не только в долларах, но и в рублях. Сейчас ипотечные долгосрочные кредиты мы выдаем исключительно в долларах, есть и рублевые ломбардные кредиты, но они выдаются на срок до трех лет.

-- Как повлиял на российский рынок жилищного кредитования ипотечный кризис в США?

-- Проблемы рынка рискованной ипотеки в США, безусловно, сейчас осложняют работы по рефинансированию не только для нас, но и для других банков с такой же специализацией. Мы думаем, что в краткосрочный период будет сложно проводить сделки по секьюритизации. Несмотря на это, мы активно работаем над второй сделкой по секьюритизации, но, так как этот процесс занимает достаточно большое время, надеемся, что рынок продолжит работать, не закроется и не сломается. О параметрах сделки говорить пока не буду, но портфель на этот раз будет больше предыдущего (в конце июля банк секьюритизировал портфель объемом $180 млн.-- Ъ). В рамках одной сделки будет несколько траншей, несколько выходов на рынок. Первый выход мы планируем в начале следующего или в самом конце этого года. Кроме того, до конца года мы намерены получить синдицированный кредит. Вообще нашей задачей сейчас является повышение диверсификации пассивов через розничные и корпоративные источники.

-- Насколько большой проблемой для банка стала напряженность с ликвидностью на внешних рынках? Каких сюрпризов вы ждете?

-- Я думаю, что для российских банков, которые будут выходить в ближайшее время на рынок секьюритизации, спрэды на какой-то период будут выше, что отразится на стоимости фондирования. Именно поэтому мы, прогнозируя такое развитие событий, в начале августа по некоторым кредитным продуктам подняли процентные ставки.

-- Считаете ли вы, что все банки со временем последуют вашему примеру?

-- Сейчас рынок переживает не лучшие времена. Ставки для заемщиков повышаются, потому что во всем мире банки работают в секторе ипотеки на очень маленькой марже и рассчитывают на быструю перепродажу портфеля. Получив с рынка сигнал, что стоимость секьюритизации выросла, банки тут же переложат это на ставки по ипотечным кредитным продуктам. С другой стороны, так как это очень большой сегмент, в том числе для экономики США и любой страны Западной Европы, мне кажется, что рынок начнет сам регулировать себя и, вероятно, последует какое-то вмешательство со стороны денежных властей. Сейчас уже широко обсуждается возможность понижения ставки Федеральной резервной системы. Но если соответствующее решение принято не будет, уже выросшие спрэды неизбежно повлияют на рост стоимости ипотечных кредитов для населения.

-- Как кроме повышения ставки для конечных потребителей увеличение стоимости фондирования может повлиять на бизнес Москоммерцбанка?

-- Причины ипотечного кризиса в США в том, что в последние годы некоторые участники рынка очень беспечно подходили к анализу платежеспособности заемщиков. Сейчас в мире в целом происходит переоценка рисков. Поэтому большинство участников рынка корректируют подход к анализу платежеспособности заемщиков, в том числе, конечно, и мы. Наш приоритет сместился в сторону не такого агрессивного роста, как раньше: мы планируем уделять внимание не росту показателей в количественном выражении портфеля, а улучшению его качества. В частности, мы разрабатываем новые формы анкет для всех заемщиков, пытаемся ввести более подробные вопросы о качестве и стиле жизни потенциального клиента. Ведь каждый заемщик имеет общие для своего круга факторы качества жизни. Кроме того, теперь мы намного больше внимания уделяем проверке его платежеспособности по крупным кредитам. Мы хотим более внимательно познакомиться с клиентами, которые берут у нас больше $500 тыс.

-- Не опасаетесь ли вы, что такие меры приведут к существенному сокращению динамики роста кредитного портфеля?

-- Раньше в среднем в банк приходило около 1,2 тыс. заявок в месяц, из которых 450 мы отклоняли. Сейчас мы будем выдавать, возможно, 300-400 кредитов из 1,2 тыс. заявок. Но мы можем себе это позволить: если в начале 2006 года ипотечный портфель банка был равен нулю, то по итогам года планы оказались сильно перевыполнены. Сейчас мы стали самым крупным частным коммерческим банком на рынке ипотеки в Москве и одним из крупнейших в России. На данный момент наш кредитный портфель составляет $1,6 млрд, из них розничных кредитов было выдано на сумму $1,3 млрд, из которой ипотека составляет $1,2 млрд.

-- Из каких стадий состоит процесс принятия и одобрения заявки на ипотеку?

-- Процесс одобрения ипотечной сделки состоит из двух этапов. Первый этап заключается в оценке возможностей заемщика по обслуживанию и погашению кредита. На этом этапе анализируются отношения суммы кредита и ежемесячных доходов, так называемый показатель LTI (liabilities to income). На этом этапе мы отказывали 15-20% заемщиков, а именно тем, которые нам предоставили некорректную информацию (по месту работы, телефонам и другим данным), что мы обнаруживали после проверки. Существует еще второй этап, для прохождения которого некоторые заемщики не возвращаются, а другие возвращаются с недвижимостью для залога, которую мы оцениваем отдельно по второму показателю LTV (loan to value) -- это размер кредита к стоимости недвижимости. После оценки недвижимости независимой компанией, аккредитованной при банке, наши аналитики проверяют эту оценку и в некоторых случаях ее корректируют. На этом этапе еще часть клиентов, порядка 10-15%, отсеивается. Условно говоря, если считать, что 20% мы отказываем на входе, еще около 30% обратно не доходит до нас с недвижимостью и еще около 15% недвижимости мы отбраковываем, получается, что соотношение количества выданных кредитов и поданных заявок где-то один к трем.

-- Собираетесь ли вы переквалифицироваться и уделять большее внимание другим видам розничного кредитования?

-- Мы планируем оставить ипотеку нашим флагманским продуктом. Но также мы развиваем автокредитование. Пока в нашем кредитном портфеле только $60 млн приходится на автокредитование и совсем небольшую долю занимает потребительское кредитование. До сих пор мы практиковали своего рода тестовую версию потребительского кредитования без использования кредитных карт. Наверное, уже в октябре сможем выйти с предложением по кредитным картам на открытый рынок. Мы не собираемся заниматься кэшевыми потребительскими кредитами в офисах банка. Кроме того, сейчас мы делаем ставку на развитие в регионах, в последнее время и до конца года планируем открывать по региональному филиалу в месяц. Количество кредитных брокеров в связи с этим не уменьшится, мы планируем, как и сейчас, работать приблизительно с 50 брокерами.

-- Как развивается ваше предложение по кредитованию нежилой недвижимости? Насколько успешно развивается эта не слишком распространенная услуга на российском рынке, которую вы первыми запустили у нас?

-- Мы планируем и дальше развивать бизнес-ипотеку. Это предложение находит очень большой спрос, особенно в региональных филиалах, так как по регионам такого конкурентного предложения практически нет. Качество этого портфеля находится на достойном уровне, а просрочка меньше, чем по стандартным, и эта проблема легче решается. Это предложение составляет около 10% нашего кредитного портфеля. Еще у нас есть такая программа, когда мы кредитуем покупку жилья с последующим переводом его в нежилой фонд, чего тоже практически никто не делает. Она тоже пользуется очень большим спросом.

Анна Дорофеева Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...