Ипотечные банки: какой выбрать?

Выбирать ипотечный банк очень сложно. Поскольку в стране нет условий для качественного развития ипотеки, то кредиторам не остается другого пути, как брать клиента числом, а не уменьем.

Сегодня кредит на покупку квартиры выдают как минимум 20 московских банков. Плюс — ряд организаций: ЖСК, инвесторы, некоторые агентства недвижимости. Но легко сказать — получить кредит, а попробуйте это сделать!

 

 

Во-первых, банки согласятся сотрудничать только с теми, чей доход превышает $500 в месяц. Во-вторых, этот доход, как правило, должен быть официально задекларирован.

Первоначальный взнос
Совсем недавно система условий ипотечного кредита во всех банках была одинакова: кредит сроком на 10–15 лет под 15% годовых в валюте. Сумма собственных средств, вносимых заемщиком, должна составлять не менее 30%, причем эта доля утверждена постановлением российского правительства. Однако сегодня некоторые банки начали смягчать условия первоначального взноса. Например, чтобы получить ипотечный кредит на вторичном рынке жилья, достаточно 15% стоимости квартиры. Именно с такими неожиданными предложениями вышел в октябре на рынок ипотеки новый игрок — Внешторгбанк. От 20% первоначального взноса не отказываются Московский кредитный банк, Фора-банк, Международный промышленный банк и Инвестсбербанк. Первый — в случае покупки квартиры на вторичном рынке, остальные — для приобретения дорогого жилья. Категория «дороговизны» различная, для Фора-банка — это квартиры от $100 тыс., а для МПБ — от $70 тыс. Международный промышленный банк снижает процентную ставку сразу на три пункта (до 12%), если выданный кредит превышает $35 тыс.

Другие банки, если и идут на изменение суммы первоначального взноса, то только в сторону увеличения. Так, если вы рассчитываете на покупку квартиры в строящемся доме, то желательно накопить 40–50% собственных средств. Дело в том, что покупка квартиры в новостройке — это в любом случае риск: дом может строиться долго, цена жилья в нем постоянно меняется, часто в новостройке обнаруживаются недоделки, и весьма вероятны проблемы с правом собственности. Выдавая кредит на покупку «новостройки», банк предпочитает застраховаться от возможных проблем за счет увеличения и суммы первоначального взноса, и процентной ставки.

Большинство банков предпочитают кредитовать покупку жилья на первичном рынке только в том случае, если строительство завершено и дом принят госкомиссией. Инвестор сразу оформляет купчую на квартиру, а этап «долевого инвестирования» можно миновать. Те банки, которые готовы кредитовать покупку квартиры в строящемся жилье, завышают процентную ставку на период строительства. Фора-банк, Сбербанк, ОПТБанк поднимают процентную ставку на этапе инвестирования примерно до 20–22% годовых в валюте.

Процентная ставка
Следует осторожнее относиться к столь соблазнительной «плавающей» процентной ставке. Психологически потенциальный заемщик рассчитывает на нижнюю планку, а банк «ориентируется» на верхнюю. Так, банк DeltaCredit, предлагая от 10 до 15% годовых в валюте, установит вам 10% только в том случае, если ваш «белый» доход около $2000. Но счастливый обладатель декларируемого в бухгалтерских отчетах большого дохода может рассчитывать на получение кредита в любом из московских банков без каких-либо проблем. Основная же часть москвичей, нуждающихся в получении кредита, зарабатывает $300–1000 в месяц. Что получается: тем, чей доход меньше $500, можно забыть о получении кредита, а тем, кто зарабатывает больше $600 «серых» долларов, — смириться с самой высокой процентной ставкой, которую предлагает банк.

Самую низкую на сегодняшний день процентную ставку установил Сбербанк РФ — 11% годовых в валюте. Однако, для того чтобы получить кредит в Сбербанке (который, кстати, предлагает, ко всему прочему, и самые большие кредиты), необходимо привести с собой двух поручителей.

«Новичок» в ипотечном мире — Внешторгбанк обещает обогнать всех «пионеров»: сегодня он декларирует от 10,5 до 11,5% годовых в валюте. Внешторгбанк появился на «поле» лишь месяц назад, и о количестве выданных кредитов не желает говорить даже руководство банка. Пока не выдано ни одного кредита.

Еще один банк, предлагающий достаточно демократичную процентную ставку, это Инвестсбербанк — 12–13% годовых. Все остальные банки устанавливают 14–15%.

В банках, где процентная ставка не фиксирована, вам могут снизить уровень ставки на один-два пункта. Например, в ОПТБанке не обязательно предоставлять документальное подтверждение собственных доходов, банк может ограничиться и устным согласием вашего руководства. Однако, если ваш «серый» доход будет подтвержден еще и документально (справкой по форме банка, но не представляющей угрозы для бухгалтерии), процентная ставка может быть снижена с 18 до 17%. А вот для покупки квартиры на вторичном рынке жилья банк выдаст кредит только при условии «белого» заработка и без «скидок».

В Газпромбанк стоит идти, если вы имеете хоть какое-то отношение к газовой отрасли. Тогда сможете получить льготу на один процент — с 13 до 12%.

Есть еще один шанс уменьшения процентной ставки в индивидуальном порядке — трудоустройство в престижную компанию. Кредиторы с удовольствием до мелочей изучат компанию, в которой вы работаете, перспективы вашей должности и круг обязанностей, а потом выдвинут условия. Если ваше профессиональное будущее и репутация компании внушают банку доверие, то могут «скинуть» до 2%.

Сегодня подход к заемщику становится все более индивидуальным. Каждый банк имеет определенный «набор» условий, но при этом стремится изучить потенциального заемщика настолько досконально, что в результате условия банка оказываются будто «скроены» под него.

Формула успеха
Процентная ставка по кредиту, выданному для покупки «новостройки», делится на два периода — этап строительства (инвестирования) и этап собственности. При покупке квартиры в строящемся объекте вы выступаете инвестором и приобретаете право требования доли в этом доме. Согласитесь, право требования собственности и право собственности — это статусы разные. Поэтому банк на этапе инвестирования подстраховывает себя завышенной процентной ставкой — 20–22% годовых. Как только дом сдается и вы становитесь собственником квартиры в нем, процентная ставка снижается до обычного уровня — 14–15%.

Есть банки, предлагающие кредиты только в иностранной валюте, есть — исключительно в рублях. С родной валютой работают банки, аккредитованные при Агентстве ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Процентная ставка по рублевым кредитам выше на 3–5 пунктов. Например, в Сбербанке ставка по долларовым кредитам равна 11%, по рублевым — 16%.

Вообще, редко какой банк использует одну схему работы с клиентом. На сегодняшний момент стандартный ипотечный пакет банка выглядит так: программа АИЖК + программа DeltaCredit + собственная программа. Самая популярная программа — DeltaCredit, самая непопулярная — собственная. С АИЖК сейчас стремятся заключить соглашение многие, но полностью отвечают их программе только два банка — Промэнергобанк и ОПТБанк. Говорить «банк работает по программе DeltaCredit и АИЖК» не совсем корректно, поскольку любой московский банк берет основу чужой программы и разрабатывает ее под себя, декларируя потом это как «совместная программа с АИЖК или DC».

Инвестиционный Промэнергобанк начал выдавать кредиты на покупку жилья в строящихся домах. Первыми клиентами банка по программе кредитования новостроек стали покупатели квартир в домах, которые возводит Главмосстрой. Как сообщил М2 вице-президент банка Владимир Талавер, при выборе контрагентов среди застройщиков, девелоперов и инвесторов банк ориентируется на то, способна ли партнерская организация завершить строительство в намеченные сроки и оформить квартиру в собственность получателя ипотечной ссуды в соответствии с графиком. Всем этим критериям в полной мере отвечает Главмосстрой. Банк планирует выдавать кредиты покупателям жилья по различным «главмосстроевским» адресам в Москве и Подмосковье, ведет переговоры о начале аналогичного сотрудничества с рядом других крупных застройщиков. Надежные схемы ипотечного кредитования на стадии строительства позволяют Промэнергобанку привлекать новые категории заемщиков. Это создает дополнительные удобства и для получателей ипотечных ссуд. Ипотечные кредиты банк выдает в рублях по стандартам АИЖК и наладил сотрудничество со многими ведущими агентствами недвижимости Москвы и Подмосковья. Агентом банка на ипотечном рынке является, в частности, ООО «Подольская жилищная инициатива». В банке считают, что такая кооперация кредитных организаций, застройщиков и риэлторов предпочтительнее, чем попытки агентств недвижимости самостоятельно выводить на рынок те или иные ипотечные продукты.

Объем кредита и уровень доходов
Именно эта проблема является главной для российской ипотеки — не высокая процентная ставка и не жесткий первоначальный взнос, а слишком маленький объем кредита. Вы можете подтвердить собственный заработок, составить долгосрочный план выживания при выплатах за кредит, выйти замуж или получить наследство, но вы все равно не получите сумму кредита, достаточную для покупки хорошей «однушки». Как бы ни снижали российские банки процентную ставку и размер собственных средств, толку от этого мало. Если вы хотите купить однокомнатную квартиру за $50 тыс., все равно придется внести собственных сбережений на 50%, даже если банк снизил этот порог до 10%.

Вот идеальный размер кредита, который обрисовали во Внешторгбанке: на покупку квартиры стоимостью $70 тыс. (небольшая двухкомнатная квартира на окраине Москвы) банк выделяет кредит $55 тыс., а $15 тыс. вносите вы.

А вот реальный размер кредита, высчитанный все в том же Внешторгбанке: если вы зарабатываете «серую» $1 тыс., то максимальный кредит составит $35 тыс. И это один из самых больших кредитов, который можно при ежемесячной тысяче «зеленых» получить в Москве.

Александр Черняк
Заместитель директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):
— АИЖК не выдает ипотечные кредиты — оно рефинансирует их. Нельзя прийти в АИЖК за получением кредита, тем не менее кредит, который вы возьмете в одном из московских банков, мы можем рефинансировать, т. е. выкупить.
Несколько московских банков уже выдают ипотечные кредиты по нашим стандартам. Для того чтобы АИЖК выкупало кредиты у банков, они должны соблюдать стандарты нашего агентства, которые касаются процентной ставки и других условий. Кредиты, которые выдают сегодня Промэнергобанк и ОПТБанк, полностью соответствуют нашим стандартам. Другие банки, с которыми мы подписали рамочные соглашения — Европейский трастовый банк, Внешторгбанк, Национальный резервный банк, — пока находятся в подготовительной стадии.
По нашей ипотечной программе процентная ставка не может быть «плавающей», она строго фиксированная — 15%. Мы пытаемся идти навстречу заемщикам, снижаем объем его дополнительных расходов и уровень процентной ставки. Так, еще в марте из списка обязательного страхования при ипотечном кредитовании было исключено титульное страхование. Тогда же процентная ставка была снижена с 18 до 15. В дальнейшем возможно снижение процентной ставки агентства.

Ольга Яхнис
Кредитный инспектор Фора-банка:
— В принципе условия получения кредита во всех банках схожи, поскольку экономическая ситуация в России диктует банкам свои условия, достаточно жесткие. В этих экономических условиях банки могут предоставить определенные кредитные продукты при определенных процентных ставках.
Кроме того, есть банки, которые выдают только рублевые кредиты или же только долларовые. Тем, кто получает зарплату в рублях, выгоднее брать кредиты в рублях и рублями же потом выплачивать долг. Тем, кому выплачивают доллары, выгоднее брать долларовые займы. В любом случае кредит выдается на довольно большой срок — 10–20 лет, и спрогнозировать валютные курсы на такое количество лет невозможно.
Что изменится на ипотечном рынке в ближайшем будущем? Будут, безусловно, снижаться процентные ставки. Но, как бы они ни снижались, ниже, чем ставка рефинансирования Центробанка, им не упасть. Сегодня ставка равна 9%, через некое количество месяцев она наверняка снизится. Чуть-чуть снизятся и процентные ставки в банках.
Сумма первоначального взноса вряд ли будет меньше 20% стоимости квартиры. Ведь она нужна для того, чтобы в случае неплатежеспособности клиента предоставить ему какую-то жилплощадь.
Суммы кредита по-прежнему будут оставаться достаточно низкими, поскольку такова ситуация на рынке недвижимости — цены на квадратный метр растут куда быстрее, чем доходы россиян. Еще год назад на средний кредит суммой $25 тыс. можно было купить однокомнатную квартиру в Москве. Сегодня квартиру за $35 тыс. найти почти невозможно. И скорее всего цены на недвижимость будут расти.

IRN.RU по материалам газеты Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...