Ипотека. Андеррайтинг, или кто может получить ипотечный кредит

Приобретение квартиры посредством ипотечного кредита при установившихся на рынке жилой недвижимости высоких ценах для многих граждан сейчас может быть если не единственной, то вполне реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Но для получения ссуды необходимо, чтобы были соблюдены определенные условия. Одним из них является платежеспособность заемщика, которая обеспечит погашение кредита. На часто задаваемые читателями вопросы по этой теме отвечает начальник отдела кредитного анализа банка «Хоум Кредит» Анна Анатольевна Хмеленцова.

— Анна Анатольевна, с чем связана оценка платежеспособности заемщика при кредитовании?

 

 

— Согласитесь, что вы вряд ли дадите свои личные денежные средства абсолютно чужому для вас человеку и, скорее всего, не каждому знакомому одолжите некую сумму до зарплаты. А чем вы руководствуетесь, когда принимаете решение? Правильно: оцениваете степень порядочности заемщика, берете в расчет то, насколько давно вы его знаете, насколько в нем уверены и т. д. Вот и любой банк, который готов вам выдать ссуду, хочет знать, что денежные средства будут возвращены. Именно поэтому до собственно кредитования финансовое учреждение проводит андеррайтинг заемщика (англ. underwriting — подтверждение, гарантирование, процесс оценивания и принятия рисков).

— Почему при ипотечном кредитовании процесс оценки платежеспособности клиента занимает больше времени, чем при иных видах кредитования?

— Дело в том, что для принятия решения о выдаче ипотечного кредита практически все банки проводят индивидуальный андеррайтинг в отличие, скажем, от потребительского кредитования, где используют метод экспресс-оценки платежеспособности — скоринг (англ. scoring — подсчет, набор очков, баллов). Это связано с огромной разницей в суммах кредита: при потребительском кредитовании, где зачастую речь идет не более чем о 50 тыс. руб., применять индивидуальный андеррайтинг неэффективно с точки зрения трудозатрат.

Вопрос о каждом ипотечном кредите рассматривают особо, оценивая потенциального заемщика с точки зрения его платеже- и кредитоспособности. Минусом такого андеррайтинга, естественно, является длительность его проведения. Но только так можно нарисовать реальный портрет заемщика, ведь у каждого человека своя ситуация: кто-то является наемным работником, кто-то владеет долей в уставном капитале компании, у кого-то есть основное место службы и совместительство, кто-то имеет дополнительный доход от сдачи в аренду недвижимости и пр.

— Какие бывают способы подтверждения дохода?

— Если мы говорим о наемных работниках, то чаще всего доход подтверждают либо справкой по форме 2-НДФЛ (справка о доходах физических лиц), либо справкой по форме банка. Иногда доход подтверждается работодателем устно. Если говорить о собственниках бизнеса, индивидуальных предпринимателях, то здесь надо предоставлять бухгалтерские балансы, отчеты о прибылях и убытках, управленческую отчетность и пр.

— Почему от способа подтверждения дохода зависит ставка по кредиту?

— Таким образом банк компенсирует свои риски. Есть же разница, когда человек получает зарплату,размер которой полностью отражается в справке по форме 2-НДФЛ (официальный, документально подтвержденный доход), и когда работодатель готов подтвердить доход своего сотрудника исключительно в устной форме. То есть чем больше у банка сомнений в отношении того, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.

— Каким образом клиент может подтвердить доход, в случае если он работает не по найму (имеются в виду рантье, репетиторы, работники творческих профессий, люди, получившие научные гранты, нештатные сотрудники)?

— В данном случае подтверждением дохода могут быть договоры, контракты, выписки по банковскому счету, налоговые декларации и пр. Главное — банку необходимо понимать, что этот доход — регулярный и стабильный.

— Могут ли рассчитывать на получение ипотечного кредита клиенты, имеющие специфические профессии? Существует ли черный список профессий (летчики, оперативники и т. п.)?

— Черного списка профессий у нас нет. Одним из обязательных условий при выдаче ипотечного кредита является страхование жизни и трудоспособности. Если мы получаем добро от страховой компании, то готовы выдать кредит людям с опасной профессией.

— Существуют ли дополнительные факторы, влияющие на оценку платежеспособности заемщика? Каков их вес в деле принятия банком решения?

— Кредитный аналитик всегда смотрит на совокупность факторов (наличие и качество образования, стаж и опыт работы, периодичность смены места трудовой деятельности, профессиональный и карьерный рост, семейное положение, возраст, наличие активов, кредитная история). Каждая из этих характеристик является важной для создания портрета заемщика, это позволяет спрогнозировать степень риска невыплаты кредита.

Также имеет значение, где территориально заемщик получает свои доходы: в отличие от ряда других банков мы готовы рассматривать тех, кто живет и работает в одном городе (даже если там нет представительства банка), а хочет купить квартиру в другом. Такое мы часто практикуем тогда, когда родители проживают, скажем, на Крайнем Севере, изъявляют желание приобрести квартиру в Санкт-Петербурге для сына или дочери, обучающихся в Северной столице и предполагающих там остаться.

— Можете ли вы назвать категории заемщиков, которым точно откажут в получении кредита?

— С большой долей вероятности могу сказать, что банк откажет в выдаче кредита, если у потенциального заемщика отрицательная кредитная история: человек вообще не платит или делает это с большими задержками (просрочками). Так же поступит финансовое учреждение, если заемщик сознательно скрывал от него какую-то информацию.

— Каковы основные принципы определения суммы кредита, на которую может рассчитывать заемщик?

— В конечном итоге сумму кредита рассчитывают исходя из того дохода, который получает или может получать заемщик. Естественно, если он зарабатывает, скажем, 15 тыс. руб., то на погашение кредита ежемесячно сможет отдавать не все эти деньги, а лишь некоторую их часть (например, в каком-то регионе удастся прожить на 9 тыс. руб., и тогда сумму кредита рассчитают исходя из ежемесячного платежа, равного 6 тыс. руб., что составляет примерно 40 % дохода). Если же человек имеет по 100 тыс. руб. ежемесячно, то у него не вызовут затруднений 50-тысячные выплаты, и поэтому процент учитываемого дохода будет значительно больше.

Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU