Ипотека для народа

В регионах кредиты на жилье имеют социальный характер.

Говоря о массовом развитии ипотеки в России, мы, скорее всего, имеем в виду ее региональный подъем. Хотя регионы предпочитают, если можно так выразиться, не классические ипотечные схемы (когда кредит на жилье выдают банки в соответствии с рыночными условиями), а вводят свои модели кредитования. Причем некоторые из них только условно можно назвать ипотечными.

Программы для счастливчиков

Людям предлагают различные варианты рассрочки платежа за квартиру или местные власти помогают определенным категориям населения, которые сами же и определяют.

 

 

К примеру, в Калуге строится дом для работников социальной сферы (врачей, учителей и т.п.), квартиры в котором будут продаваться с рассрочкой на 10 лет по фиксированным на этот период ставкам. Власти составили особый список счастливчиков, которым предложены столь привлекательные условия.

В регионах существуют разные механизмы формирования ипотечных ресурсов. Наиболее распространенный из них - система стройсбережений. Правда, в связи с отсутствием специального законодательства (закон о стройсберкассах через думские "кордоны" так и не прошел, а теперь регулирование ЖСК решили включить в новый Жилищный кодекс, что отрицательно оценивается экспертами) российские стройсберкассы представляют собой некое не слишком удачное подобие классических западных. Не слишком удачное потому, что, к сожалению, сегодняшние ЖСК - лотерейные билеты. Может быть, тебе повезет, и ты "выиграешь" квартиру, а может, только зря отдашь свои деньги. Ведь ЖСК может просто прекратить свое существование за время, пока заемщик выплачивает свой долг, а квартира, как известно, до этого времени находится в собственности кооператива.

Следующая схема - финансирование через срочные вклады и займы. Но в условиях нестабильности банковской системы она представляется слишком рискованной, чтобы получить широкое распространение. К тому же, согласно существующему законодательству, которое разрешает вкладчикам досрочное изъятие вкладов, подобная схема невыгодна и самим банкам. Распространение такой схемы, как финансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг сдерживается тем, что у нас слишком мало организаций с высоким рейтингом надежности, которые могли бы стать их эмитентами.

Пять процентов слишком мало

Хотя как раз в регионах появляется все больше операторов вторичного рынка ипотечных кредитов. Правда, чаще всего их учредителями и гарантами становятся местные администрации, которые и создают благоприятные условия для продвижения ипотечных программ. Лидером среди них является Самарская область (в ней действует Самарский областной фонд жилья и ипотеки, который недавно получил грант от Европейского сообщества по линии ТАСИС), Башкортостан (со своим Уфимским городским агентством ипотечного кредитования), Оренбург (где довольно успешно работает Оренбургское региональное ипотечное финансовое агентство) и т.д.

По словам Д. Вагаповой, исполнительного директора Самарского областного фонда жилья и ипотеки, "первыми выделять средства на развитие ипотечных схем стали губернаторы, которых волновали социальные вопросы, в частности, решение жилищной проблемы населения своего региона". Так родился термин "социальная" ипотека, которая, по сути, означает, "субсидированная" ипотека. Сначала регионы пошли по пути дотирования процентных ставок по ипотечным кредитам. Заемщикам предлагались почти что западные ставки - 5% годовых. Однако подобная практика быстро показала свою неэффективность. Ни один бюджет не выдержит такой длительной нагрузки. Как альтернативный вариант, к примеру, в Самаре выбрали схему кредитования через банк-агент, где права кредитора-залогодержателя удостоверяются закладной. Самарский фонд заключил специальные соглашения с банками, которые были отобраны в результате конкурса. Сейчас кредиты в Самаре предоставляются на следующих условиях: первоначальный взнос - 15% (или зачет имеющегося приватизированного жилья), 15% годовых в рублях, срок кредита - до 25 лет.

Но такая схема, несмотря на то, что она в выгодную сторону отличается от общепринятых российских банковских ставок, не может получить в Самаре большого распространения, так как у большинства потенциальных заемщиков или слишком низкий совокупный семейный доход или нет возможности официально подтвердить свою высокую зарплату. Поэтому в области были узаконены предложенные фондом схемы предоставления займов для приобретения жилья по долевому участию в строительстве.

Между Фондом и застройщиком заключается договор о долевом участии в финансировании строительства жилья, причем оплата этой доли может быть произведена сразу и в полном объеме либо выплачиваться постепенно. Потом права на долю переуступаются фондом дольщику (заемщику), который выплачивает Фонду долг, заключив с ним договор займа. В этом договоре фиксируются этапы возврата средств и процентные ставки. Непременное условие заключения данного контракта - его обеспечение в виде залога той самой квартиры, которая строится по долевому участию. Как только строительство завершается, дольщик регистрирует и свои права собственности на жилье и договор его залога (ипотеки).

Я б в заемщики пошел

В Оренбурге ипотека пробивала себе дорогу в два этапа. По словам А. Фарафонтова, генерального директора ОАО "Оренбургская ипотечно-жилищная корпорация", первый этап был организационно-подготовительным (1997-1998 гг.) и завершился созданием в области Оренбургской ипотечно-жилищной корпорации и Оренбургского ипотечного коммерческого банка "Русь". Эти структуры при поддержке областной администрации сформировали необходимые условия для ипотечного кредитования. Основным и единственным источником ипотечных кредитов стал областной бюджет.

Второй этап, начавшийся с 1999 года, уже можно назвать практическим. Количество выданных кредитов увеличилось, в этом сыграли свою роль и бюджеты муниципальных образований и предприятий Оренбургской области, а также средства от возврата и рефинансирования ранее выданных кредитов. Ежегодно средства, которые эти источники выделяют на ипотеку, делятся на три потока. Во-первых, они идут на инвестирование строительства многоквартирных домов и приобретение в них квартир по ипотечным договорам. Во-вторых, ипотечные кредиты предоставляются на завершение строительства индивидуального жилья. И наконец, третий путь - ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке. По оценкам оренбургских аналитиков, 50% жителей области хотели бы взять ипотечный кредит. К примеру, банк "Русь" выдал на конец 2002 года более 1000 ипотечных кредитов. И, по словам О. Неверовой, его вице-президента, за этот период не было ни одного случая серьезной просрочки платежей. Подавляющая часть кредитов была выдана за счет целевых бюджетных средств, ежегодно предусматриваемых в бюджете области, на льготных условиях. Большинство заемщиков банка - работники бюджетной сферы.

Ипотека идет в регионы очень активно, но имеет один минус. Она далека от классической. Идея "подпитывается" и поддерживается местной властью, которая по мере своих финансовых возможностей обеспечивает своей ипотеке социальный характер.

Маргарита Куприна Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...