Ипотека и цены на квартиры. Растем вместе?

Ипотечное жилищное кредитование становится все доступнее. На самом высоком уровне планируется сделать ипотеку по-настоящему массовой. По словам председателя Госстроя Николая Кошмана, в 2004–2005 годах Россия намерена привлечь $1 млрд от ЕБРР и МБРР на развитие ипотеки. Процентная ставка по кредитам составит всего 5%, а первые пять лет будут вообще беспроцентными!

Вот уже и некоторые риэлторские фирмы заявили, что готовы выдавать кредиты по программе АИЖК, правда, называя их займами (понятно, кредитование — операция финансовая, подлежащая лицензированию и контролю ЦБ).

 

 

Действительно, если рассмотреть сегодняшние предложения банков, то проценты по кредитам снижаются, а срок погашения увеличивается. Факты отрадные. Снижается и размер первоначального взноса, и минимально необходимая для покупки в кредит степень готовности дома-новостройки. Факты еще более отрадные. Поэтому ряды потенциальных заемщиков будут шириться и шириться. А количество вариантов для выбора? Здесь и сейчас, в Москве? На вторичном рынке рост цен пугающий, а число предложений? На каждого продавца 8–10 покупателей. А это факт уже не радующий. Ни будущих новоселов, ни риэлторов. Предположим, что в базе «вторички» сейчас, условно говоря, 1000 предложений. Из них 250 — квартиры в пятиэтажках и некоторых девятиэтажках, на первых или последних этажах, короче, «неликвидные», под которые ипотечные кредиты не выдаются. Еще 100 — это продавцы, не желающие показывать в договорах реальную, рыночную стоимость своей недвижимости. У них свои резоны. Прибавим еще небольшую часть владельцев квартир, которые будут не согласны с оценкой жилья, произведенной банковскими оценщиками.

Новостройки под кредит банки рассматривают тоже не всякие, а те, с застройщиками которых они заключили договоры. У DeltaCredit, по программе которого работают уполномоченные банки, два-три десятка адресов. У Сбербанка — пока обещания, но реально заключен один договор с фирмой «Авгур Эстейт» на продажу квартир в доме на Комсомольском проспекте по $3000 за 1 кв. м. Да и то на условиях, которые классической ипотекой назвать можно с очень сильной натяжкой. 40% — первый взнос, кредит — только до сентября 2004 года!

Застройка столицы уже не массовая, точечная. Квартиры разлетаются, как горячие пирожки, уже на стадии котлована, а то и проекта. Обеспеченные люди готовы покупать их и без кредитов. А вот для потенциального массового заемщика «точек» по доступным ценам может и не хватить.

Напрашивается вопрос: ситуация с дефицитом квартир логически приведет к падению цен на недвижимость или к их росту? Риэлторы настроены пессимистически. Доступность и массовость ипотеки в нынешних условиях приведут к тому, что реально квартиры будут дорожать. Или нужно будет строить так много, что границы столичного мегаполиса раздвинутся до предела, ограниченного только вашей фантазией.

Не будем касаться проблемы прогнозируемого некоторыми аналитиками дефолта недвижимости, эффекта перегрева, «лопнувшего пузыря», связи рынка жилья с ценами на нефть и курсом доллара. Это другая история, про банковские риски.

При этом конечно же я вовсе не призываю к отказу от ипотеки. Дело это замечательное. Но только при условии, что ее доступность будет стимулироваться нормальным балансом спроса и предложения. И снижением рисков инвесторов и застройщиков. Если планы и идеи «ипотеки для бюджетников», «американской деревни» строительного комплекса будут не на бумаге, а на нашей московской, подмосковной и российской земле.

IRN.RU по материалам газеты Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...