Ипотека как бизнес

На прошедшем 25 октября семнадцатом заседании Международного ипотечного клуба об ипотеке говорили как о самостоятельном бизнесе. Выгоден ли ипотечный бизнес в России? Кто и как зарабатывает сегодня деньги на ипотеке?

Ипотечный рынок в России существует и динамично развивается, что выражается не только в увеличении его объемов (по прогнозам в 2005 году он вырастет по сравнению с 2004 годом в два раза) и количества участников, но и в структуризации.

Помимо банков, предлагающих новые ипотечные продукты, среди его участников — страховщики, риелторы, оценщики, специализирующиеся на оценке недвижимости для ипотечного страхования.

 

 

Мы стали свидетелями зарождения рынка ипотечных ценных бумаг. Наконец, активно утверждается новая в данной сфере профессия — ипотечный брокер.

Директор представительства IBC Group в России Наталья Новикова высоко оценила перспективы развития института ипотечного брокера в России, аргументировав свой прогноз тем, что уже сегодня львиную долю клиентов в банки приводят риелторы и специалисты ипотечных компаний.

Новая профессия в России — ипотечный брокер

В целом ипотечный брокер — это независимый профессионал в области финансирования недвижимости, специализирующийся на получении ипотечных кредитов под жилую и коммерческую недвижимость. Он не является ни кредитором, ни банкиром, ни риелтором, а действует как независимый игрок, представляя интересы клиента.

Оказывая услугу клиенту, брокер грамотно оценит его кредитную историю и финансовые возможности; подберет наиболее интересный продукт, предлагаемый кредитными организациями с учетом пожеланий приобретателя недвижимости; поможет собрать пакет документов и устранить возникшие проблемы. В результате клиент сэкономит время и деньги.

По отношению к банку ипотечный брокер выступает как оптовый покупатель, избавляя кредитную организацию от работы «в розницу».

Уровень доверия населения США к ипотечным брокерам достаточно высок. Более 50 % опрошенных людей в Америке уверены, что именно такой специалист даст им объективный и независимый совет. Как отметила Н. Новикова, «в США посредством ипотечного брокериджа выдают более половины кредитов под жилую недвижимость».

По данным МАИН, сегодня на российском рынке работают всего 300 брокеров, тогда как на ипотечном рынке США эта цифра превышает 360 тысяч. Участники клуба выразили уверенность, что число таких специалистов в 2006 году вырастет у нас как минимум в десять раз.

Ипотечные фонды и ценные бумаги

Проблему нехватки «длинных» денег банки могут решить с помощью механизмов рефинансирования и секьюритизации. По мнению специалистов, в ближайшем будущем секьюритизация скорее всего станет самостоятельным бизнесом в области, где ипотечный и финансовый рынки соприкасаются.

На основании действующего законодательства секьюритизация ипотечных кредитов предполагает создание ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ) и выпуск ипотечных ценных бумаг двух видов, как то: облигации с ипотечным покрытием и сертификаты участия. Именно с выпуском и обращением ценных бумаг связывают возможность нового способа финансирования строительства. «Имея на своем балансе активы в виде закладных, а также кредитных и займовых прав требований (то есть имущественных прав), строители могут использовать данный актив для привлечения инвестиций в предполагаемое строительство», — пояснила директор компании «Профконсалт» Юлия Ненашева.

Однако основной проблемой выпуска и размещения ипотечных ценных бумаг на сегодняшний день по‑прежнему остается несовершенство законодательной базы.

Немного лучше обстоит дело с созданием ИЗПИФ. Об одном из них на заседании клуба рассказал генеральный директор управляющей компании «Ямал» Александр Скоморохин.

Этот фонд, получивший название «Первый ипотечный», образован при участии Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и Росбанка в начале октября. В состав имущества фонда вошел пул из 1855 закладных АИЖК, выданных в шестнадцати регионах Российской Федерации. С 21 октября начаты торги инвестиционными паями фонда на ММВБ.

«Инвестиционные паи этого ипотечного фонда, — считает А. Скоморохин, — реальный инструмент секьюритизации ипотечного кредитования в стране и стали новым продуктом финансового рынка, ориентированным на таких институциональных инвесторов, как пенсионные фонды». По мнению руководителя управляющей компании, с учетом необходимой доработки нормативной базы ИЗПИФы могут стать реальным решением государственной программы «Доступное жилье».

Коллекторные услуги и новые аукционы

Еще одним подтверждением функциональной дифференциации ипотечного рынка в России стало появление таких услуг, как сбор просроченных задолженностей по кредитованию физических лиц и срочная и гарантированная реализация коммерческой недвижимости с торгов.

В условиях бурно растущего рынка розничных финансовых услуг быстро заполняется и портфель проблемных долгов, с которыми кредитору самостоятельно разобраться сложно. Председатель совета директоров компании «Современные финансовые решения» Сергей Савчук познакомил участников заседания с деятельностью фирм, занятых так называемыми коллекторными услугами, а проще говоря, решающих проблему неплатежей. Услуги таких компаний с каждым годом станут все более необходимы, поскольку по мере роста конкуренции между кредитными организациями требования к заемщику будут падать, что приведет к увеличению количества неплатежей. Уже сейчас, как уточняет С. Савчук, просрочка по товарным кредитам достигает 15 %, по автомобильным — 10 %, а по ипотечным — 1–2 %.

Руководитель проекта «Коммерческая ипотека «МИЦ» Сергей Киприянов остановился на новых механизмах гарантированной и срочной реализации коммерческой недвижимости на самых выгодных для собственника условиях.

Извечную проблему противоположных интересов и задач продавца и покупателя в сделке с коммерческой недвижимостью С. Киприянов предлагает решить с помощью комплексного подхода. Разработанный проект включает новый запатентованный способ проведения аукционов, позволяющий реализовывать на конкурсной основе имущество при одновременном выполнении трех условий, а именно: максимальная цена, гарантия и срочность продажи. Вторая часть проекта — коммерческая ипотека. Третья составляющая — страхование финансовых рисков банка от случаев прекращения выполнения заемщиком своих обязательств, в результате чего требования кредитной организации к официальной финансовой отчетности заемщика снижаются. И наконец четвертый элемент комплексной программы — срочный выкуп коммерческой недвижимости по максимальной цене.

Собравшиеся с интересом выслушали сообщение вице-президента МАИФ Валерия Казейкина об особенностях ипотечной системы в Прибалтике.

Выступающий сообщил гостям клуба, что латвийские банки — клиентоориентированные и не получают процентов за пользование кредитом, а получают только комиссионные за рассмотрение заявки на кредит.

Процентная ставка при этом составляет всего 3–4 %.

В заключительной дискуссии участники клуба — среди них были представители банков, риелторских, страховых, юридических оценочных компаний, органов государственной власти и московского правительства — отметили, что ипотечный бизнес приносит огромные доходы странам Европы и Америки и, без сомнения, станет успешно развиваться и в России.

Татьяна Погорельцева Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...