Ипотека: от вчера до завтра

Согласно правительственному плану, к 2010 году намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Это значит, что банковская система должна будет ежедневно выдавать около 4 тыс. ипотечных кредитов.

Однако пока она к этому явно не готова. Сейчас, как отмечают аналитики компании «Бест-Недвижимость», в данном сегменте работают около 150 банков.

 

 

Львиную долю рынка по объемам выданных ипотечных кредитов — 70% — держит пятерка лидеров: Сбербанк (почти 50% рынка), «ДельтаКредит», «Райффайзенбанк Австрия», Внешторгбанк и Городской ипотечный банк.

Расправляет крылья и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Как подчеркивает Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, по итогам 2004 года объем выкупленных закладных может приблизиться к 6 млрд руб. Это значит, что 13 500 семей из разных российских регионов воспользуются ипотечными программами для улучшения своих жилищных условий. К 2010 году АИЖК планирует потеснить лидеров и «захватить» 20% ипотечного рынка России. К тому времени ежегодно будут рефинансироваться 200 тыс. кредитов на общую сумму 70 млрд руб.

История явления
В новой России ипотека появилась 11 лет назад. Формально путь ипотеке открыл указ Бориса Ельци- на об ипотечном кредитовании, опубликованный в декабре 1995 года. Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков.
Однако в те бурные годы ипотека не имела абсолютно никаких шансов на развитие. Без особых усилий нарастить капитал позволяли операции с выброшенными тогда на финансовый рынок государственными краткосрочными облигациями (ГКО). ГКО приносили такие баснословные прибыли, от которых кружилась голова, и необходимость во всех остальных видах легальной деятельности просто отпадала. Страшно сказать, доходы от ГКО достигали 100–150% годовых! О чем другом мог еще мечтать любой банкир?
Конечно, «наверху» время от времени принимались решения, направленные на продвижение ипотеки. В 1997 году для снятия остроты жилищной проблемы под эгидой правительства было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Предполагалось, что Агентство начнет выкупать у банковкредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 год оно не выкупило ни одной закладной! В июле 1998 года вступил в силу закон «Об ипотеке», но и он не смог чего-либо изменить — облигационная лихорадка закономерно завершилась в августе 1998 года полной финансовой прострацией.
Холодный душ дефолта привел в чувство и власти, и финансово-кредитных игроков. Постепенно банковская система вставала на ноги, а к 2002 году стала проявлять признаки полного выздоровления, тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. В немалой степени этому способствовало создание инвестиционным фондом «США—Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «ДельтаКредит», включившего в свою орбиту дюжину российских кредитно-финансовых учреждений. В 2002 году, после смены руководства, активизировало свою деятельность и АИЖК. Уже в 2003 году агентство выкупило 2 тыс. закладных, а в текущем году ежемесячно выкупается более тысячи закладных.

Объем рынка
По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в прошлом году общий объем выданных банками ипотечных кредитов составил приблизительно 15 млрд руб.— это почти в десять раз больше, чем в 2001 году! А в этом году, по предварительным оценкам, объем выданных населению кредитов может приблизиться к 30 млрд руб. Тем не менее эти цифры не будут казаться столь внушительными, если учесть, что в целом лишь 2% жилья было куплено на банковские ссуды. К сожалению, объем ипотечного рынка не превышает у нас 1% ВВП, тогда как в США, например, этот показатель составляет 53%, в Великобритании — 62%, в Германии — около 50%.

Дайте развернуться
Ипотека, существующая в России уже более десяти лет, до сих пор не может развернуться в полную силу. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов видит четыре основных фактора, сдерживающих ипотеку: незавершенность налоговой реформы; низкий уровень доходов населения (за исключением нескольких крупных городов), издержки, связанные с получением кредита; отсутствие долгосрочного — до 20 лет — финансирования в банковском секторе.
А у Ивана Грачева, президента Международной академии ипотеки, особое негодование вызывают криминально-бюрократические препоны: «Начинаешь разбираться, почему нашим строителям не дают строить дешевую жилплощадь, и выясняешь, что происходит административное торможение. Решит, к примеру, строительная организация взять землю для возведения дома у мэра города, а ей всеми средствами помешают это сделать. Всеми средствами вплоть до криминала. Есть совершенно откровенное, монопольно административное завышение цен и в Москве, и по всей стране».

Перспективы
По мере того как ипотека становится государственным приоритетом и начинает приносить прибыль, все больше банков, несмотря на высокие риски, включаются в данный вид деятельности, соответственно, растет и конкуренция. Это вынуждает банки выдавать ссуды на гораздо более мягких условиях, чем несколько лет назад. Сегодня условия предоставления ипотечного кредита во всех крупных банках приблизительно одинаковы. Величина годовой процентной ставки (от 9,3% до 13% в валюте) зависит от срока, на который выдается ссуда (от 10 до 27 лет), ее величины (минимальный кредит — 87 тыс. руб., максимальный у некоторых банков не ограничен), размера первоначального взноса (от 10% до 30% от полной стоимости недвижимости) и других факторов. Например, отсутствие официальной справки о доходах делает кредит заметно дороже. В то же время ставка в 10% и ниже еще не означает, что вы нашли дешевый кредит,— наверняка вам придется платить дополнительно за какие-то включенные в кредитный договор «особые» услуги.
По мнению Мишеля ерирена, председателя правления «Райффазенбанка Австрия», в перспективе декларируемые ставки будут продолжать снижаться, но реально клиенты будут нести те же расходы, которые включат, например, в сумму обязательной страховки. Пока, говорит глава Райффайзенбанка, в Москве и Санкт-Петербурге нет оснований ожидать реального удешевления ипотечных кредитов для населения, поскольку коммерческие банки занимают деньги под большой процент и не могут ссужать их дешевле.

ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
— НЕЗАВЕРШЕННОСТЬ НАЛОГОВОЙ РЕФОРМЫ
— НИЗКИЙ УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ
— ВЫСОКИЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ КРЕДИТА
— ОТСУТСТВИЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ (ДО 20–30 ЛЕТ) ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ

В итоге вместе с процентами и прочими расходами (оформление сделки, консультации, услуги банка и риэлтера, регистрация, страхование и проч.) за квартиру придется заплатить как минимум полторы цены. Как подчеркивает Татьяна Никитина, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости, под силу только семье, имеющей совокупный доход около $1500 в месяц. И не удивительно, что, по статистике Мосрегистрации, всего было выдано немногим более 3 тыс. банковских кредитов, хотя в бесконечной очереди на жилье стоят москвичи, поставленные на учет еще в 1984–1985 годах. Доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России была в прошлом году высокой и составила 59,4% (в Московской области — 6,7%, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%, в Екатеринбурге — 1,3%, в остальных городах — менее 1%). Однако это не должно вводить в заблуждение, и говорит скорее не об успехах столицы, а об отставании регионов.
В Москве огромный спрос на жилье, что дает возможность извлекать колоссальные прибыли при его быстрой реализации без каких бы то ни было сложных схем, включая ипотечные. В столице интенсивно скупают квартиры не только состоятельные россияне, приезжающие из разных уголков страны, но и граждане ближнего и дальнего зарубежья. Поэтому столичная ипотека — в традиционном ее понимании как инструмент «для народа» — может развиваться только под пристальным вниманием местных властей, которым необходимо привлекать банки.

Как снизить риски
Банки в свою очередь оправдывают свои дорогие ипотечные кредиты высокими рисками, которые складываются из отсутствия кредитных историй заемщиков, нехватки долгосрочных финансовых ресурсов, несовершенства законодательства и отсутствия государственных гарантий.
Сейчас банкиры с нетерпением ждут изменений в законодательстве, которые должны дать им возможность работать в полную силу. Госдума еще в мае в первом чтении приняла пакет из 27 законопроектов, восемь из которых уже подписаны президентом. Ожидается, что весь пакет документов вступит в силу в начале будущего года. Однако этот пакет при всей его необходимости вызывает у банкиров неоднозначную реакцию. Высказывается много мнений о низкой эффективности, непрофессионализме и противоречивости всего нашего законодательного творчества. «Нам надо не 27 поправок вносить, а менять всю систему законотворчества. И для начала надо принять один нормативный акт по организации и финансированию всего процесса законотворчества»,— считает Александр Синельников, председатель правления Фора-банка.

ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ:
> Ипотека остается прикрытием для хитрых политических игр
> Создание доступной для среднего класса ипотеки предусматривает увеличение срока кредитования до 25–30 лет, снижение процентных ставок до 3–6% в валюте и сокращения первого взноса до 5–10% от стоимости приобретаемой недвижимости

Могут заболтать
«Ипотека — это нечто вроде сегодняшнего строительства коммунизма. Теперь это наша национальная идея — мы все строим ипотеку. Но проблема в том, что ничего не получается. Лозунги хорошие, а механизмов нет»,— говорит Александр Синельников. Действительно, громкие выступления больших чиновников вызывают впечатление, что кредитование под залог недвижимости — это обычная кампанейщина, напоминающая эпоху застоя. Много трескотни и словопрений без ощутимых результатов. Ведь, наверное, каждому здравомыслящему человеку понятно, что ипотека — не самоцель. Если торопить ее продвижение бездумно, то можно наломать дров. Взять, к примеру, цены. В последние три года мы наблюдаем резкое удорожание недвижимости — девелоперы и риэлтеры чутко уловили появление на рынке дополнительных капиталов и увеличение спроса. Понятно, что это нисколько не приближает, а лишь отдаляет решение жилищного вопроса для простых граждан. Не уйдет далеко ипотека и при нынешних низких доходах россиян. Чтобы наша ипотека догнала западную, видимо, и уровень жизни тоже надо повышать. А это задача не одного года.

Олег Щелов Журнал "Building Life"
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...