Недвижимость в Черногории. Вчера, сегодня, завтра

Не так давно многие из нас не знали, где находится Черногория, а некоторые считали ее африканской страной, полагая, что европейское название бывшей югославской республики Монтенегро связано с Черным континентом. Прошло лишь несколько лет, и все больше россиян стали проводить отпуск на Черногорском побережье, а недвижимость на местных курортах заняла у наших соотечественников первые позиции в рейтинге популярности среди европейских аналогов. Перспективы дальнейшего развития рынка жилья в Черногории анализирует руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-недвижимость» кандидат исторических наук Юлия Титова.

Этой балканской страной интересуются примерно 20% россиян, желающих приобрести недвижимость за рубежом (для сравнения: Болгарией — 20%, Испанией — 18%, Кипром — 8%, Чехией — 8%, Италией — 5%, Хорватией — 5%, Германией — 5%, Францией — 3%). Только за последние два года спрос на Черногорию вырос более чем в три раза, что является абсолютным рекордом на российском рынке.

 

 

Более 70% от общего числа инвесторов в недвижимость Черногории приходится на долю наших соотечественников. Среди них как частные лица, так и российские компании, активно осваивающие гостиничный и строительный бизнес, приобретающие отели и участки под строительство.

Многие россияне, однажды побывавшие здесь, загораются идеей о покупке собственного дома или апартаментов для отдыха рядом с морем. К сожалению, тот, кто поставил себе эту цель год или два назад, а приступил к ее реализации только сейчас, будет разочарован: о ценах в 1–1,5 тыс. евро за 1 кв. м уже никто не вспоминает. Сегодняшние реалии — это 2,5–4 тыс. евро за квадрат. Покупатели, приобретающие жилье не столько из любви к стране, сколько ради выгодного капиталовложения, задаются вопросом: а не поздно ли вкладывать? Что будет дальше с черногорским рынком недвижимости? Чтобы ответить на данные вопросы, стоит проследить за тенденцией развития этого рынка в прошедшие годы и разобраться в том, что происходит сейчас.

Черногория открыла свои ворота туристам и иностранным инвесторам несколько лет назад. Самые дальновидные покупатели отправились туда в начале 2000-х годов. Тогда недвижимость была представлена старинными каменными домами, коттеджами времен социализма и апартаментами и стоила действительно дешево. Но истинная ценность этих объектов заключалась в их расположении, а не в качестве. Даже те дома и квартиры, которые, по мнению продавцов, находились в хорошем состоянии, объективно требовали капитального ремонта. Это было идеальное время для неленивых инвесторов, готовых ремонтировать, реконструировать или строить заново. Дом на первой линии можно было приобрести за 100 тыс. евро, а апартаменты и того дешевле.

Вскоре черногорцы поняли, что слишком дешево отдают то, что другие ценят дорого, и начали поднимать цены. Активизировалось строительство, возросли продажи. Три года назад дом на первой линии стоил уже около 300 тыс. евро, апартаменты в новостройках — в пределах 1000 евро за 1 кв. м. Такие цены отодвигали качество недвижимости на второй план, к тому же традиционно считалось, что югославское строительство не самое плохое в мире. Поэтому покупатели зачастую не задумывались о том, согласована ли разрешительная документация в государственных органах, а девелоперы не придавали значения концепции строительства и дальнейшей эксплуатации зданий. Пока жилье было дешево, многие важные вопросы просто упускались из виду.

Два года назад стали появляться первые проекты, предусматривающие парковки и бассейны. В 2005 — начале 2006 года новое строительство в стране достигло небывалых по тем временам масштабов, но и тогда его, как правило, вели с серьезными нарушениями. Особенно часто с этой проблемой россияне сталкивались на самом популярном отрезке побережья — Будванской Ривьере. Большинство застройщиков имели определенный участок, на котором предполагалось возведение зданий ограниченной этажности. Вместо них появлялись объекты, в два-три раза превышающие разрешенные параметры. В этих случаях уже готовые дома обычно узаконивались благодаря личным связям и другим средствам.

На территории Будванской и Барской общин распространенной практикой было строительство на неурбанизированной земле, которая, например, находится в сельскохозяйственном назначении или относится к заповедным зонам. Дома, возведенные на таких участках, регистрировали в кадастре, собственность переводили на имя новых владельцев, но из-за того, что земля не предназначалась для строительства, разрешение на него изначально получено не было. Узаконить постройки можно, в обязательном порядке оплатив коммуналии — налог на застраиваемые площади. Другими словами, собственников, купивших апартаменты или дома, расположенные на участках без детального урбанистического плана (ДУП), ожидал малоприятный сюрприз в виде уплаты налогов, когда-то не внесенных застройщиком или прежним владельцем. Учитывая, что с тех пор недвижимость сильно подорожала, возможно, это не сильно огорчит инвесторов.

Прошлый год стал переломным для страны. Бум на рынке недвижимости наряду с отделением Черногории от Сербии подтолкнул местные власти к активному вмешательству и попытке урегулировать застройку побережья. Для этого провели показательный снос нескольких домов в Будве, возведенных с нарушениями. Была приостановлена выдача разрешений на строительство, так как государственные органы занялись разработкой ГУП (главного урбанистического плана) побережья и ДУП отдельных его отрезков.

Для Будванской Ривьеры процесс согласования ДУП растянулся на полтора года. Ряд застройщиков, планировавших начать строительство в начале 2006 года, не могут приступить к нему до сих пор. Последний срок, названный властями, — конец сентября — октябрь 2007 года. Причем, по предварительным данным, налог на застраиваемые площади (коммуналии) увеличится в три раза, что, безусловно, спровоцирует дальнейший рост цен. Но не только этот фактор будет определяющим в развитии рынка недвижимости Черногории.

Сегодня вторичный рынок в этой стране представлен объектами, зачастую имеющими проблемную или спорную документацию, не соответствующими современным требованиям к качеству жилья и не оправдывающими ожиданий клиентов по соотношению цены-качества. Здания, возведенные без разрешения на строительство, квартиры в доме без бассейна, на неогороженной территории, без парковки и эксплуатационных компаний были интересны, пока стоили дешево. К этой категории, как правило, относится даже «свежая» «вторичка», то есть построенные два-три года назад апартаменты, имеющие весьма приличный внешний вид.

В последний год, поскольку не был принят новый детальный урбанистический план, строительство велось в ограниченных масштабах — возводили только объекты, согласованные и одобренные ранее (либо, как и прежде, без документов, в надежде на личные связи и финансирование разрешения постфактум). На всем побережье было реализовано всего около десятка новых проектов. Если условно разделить построенные в 2007 году площади на число желающих приобрести недвижимость в Черногории, то на каждого не достанется и по одному метру. Таким образом, в настоящий момент для рынка характерен серьезный дисбаланс спроса и предложения. Но пройдет еще немного времени, и строительству будет дан зеленый свет.

С появлением большого количества новых объектов принципиально иного качества сократится ликвидность вторичного жилья. Сейчас его продавцы не учитывают фактор качества, выставляя цены, сопоставимые с новостройками, но в ближайшее время им придется пересмотреть свои позиции. Темпы же роста средней цены на новостройки в ближайшие три года сохранятся.

Перспективы демократичного сектора недвижимости серьезно ограничены ценой. Сравнивая черногорские условия покупки и качество предлагаемой недвижимости с испанскими, болгарскими или кипрскими аналогами, покупатели уже сегодня зачастую отказываются от Черногории, совершенно справедливо полагая, что в другом месте можно купить лучше и дешевле. В этом сегменте рынка неизбежно замедление роста цен при повышении качества жилья. Предпочтение будет отдаваться комплексам бизнес-класса с развитой внутренней инфраструктурой. Стоимость экономкласса будет повышаться довольно медленно.

Недвижимость, построенную в социалистические времена, станут приобретать для личного пользования местное население и иностранцы, не рассчитывающие на рост цен. Большинство покупателей обратят внимание на новые проекты повышенной комфортности, поскольку стоимость на ранних этапах строительства вполне приемлемая, кроме того, имеется возможность рассрочки платежа, отсутствующая при покупке вторичного жилья.

Наилучшее будущее — у элитных объектов, поскольку такая недвижимость на сегодняшний день в Черногории практически отсутствует. При этом тенденция развития страны в целом заключается в развитии элитарного туризма: яхт-клубов, казино и т. п.

Оптимистический прогноз роста средней цены на недвижимость в Черногории основан прежде всего на очевидных перспективах развития рынка в сегментах бизнес-класса и VIP. Сегодня цены находятся примерно посередине своего активного роста, при этом строительство новых высоколиквидных и перспективных для инвестирования объектов только начинается.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU