Ипотека: профессионалы готовят новый рынок

Развитие системы доступного жилищного кредитования в России и реформирование ЖКХ — пожалуй, наиболее острые темы сегодняшнего дня. Ипотечная и коммунальная реформы идут медленнее, чем хотелось бы, вызывая пессимизм у граждан и досаду у профессионалов. Последние как раз и предприняли очередную попытку в рамках заседания Общественного совета по жилищной политике в Министерстве регионального развития РФ скоординировать усилия по ускорению этого процесса. И можно ожидать, что их действия окажутся эффективными.

Ипотеке требуется поддержка сверху
Потребность в жилье у россиян по‑прежнему остается очень высокой.

 

 

По данным статистики, значительная часть населения страны хотела бы улучшить свои жилищные условия, но не может этого сделать. Большие надежды, возлагаемые на ипотеку, пока не оправдываются. Несмотря на то что к программе такого кредитования подключаются все новые банки, выдаваемые ими кредиты недоступны для большинства граждан. Причины хорошо известны: слишком высокие ставки, зачастую «серые» зарплаты заемщиков, длительная и достаточно сложная процедура оформления подобных сделок и др.

Не секрет, что сейчас ипотека в большей степени охватывает вторичный рынок, а новостройки кредитуют очень мало. Вместе с тем, как напомнил министр регионального развития РФ Владимир Яковлев, жилой фонд страны катастрофически ветшает: 650 млн. кв. м — в домах первых поколений массового строительства, исчерпавших свой резерв прочности, 250 млн. кв. м — в аварийных зданиях, 350 млн. кв. м — в домах, где никогда не было капитального ремонта. Количество новых квартир явно не поспевает за растущим спросом. Надо учесть, что четвертая часть их приходится на Москву и Московскую область, несколько меньше — на Санкт-Петербург, а остальное (что совсем мало для такой большой страны, как наша) — на регионы. К тому же введение в действие Закона об участии в долевом строительстве грозит значительно сократить объемы возводимого жилья.
Главная проблема строительного рынка сегодня — отсутствие источников инвестирования, альтернативных долевому участию граждан. Ни государство, ни банки пока не могут в полной мере обеспечить необходимого финансирования. По мнению вице-президента «Союзпетростроя» Льва Каплана, схема привлечения средств граждан работала неплохо. Так, в Санкт-Петербурге до последнего времени 95 % жилья возводили за счет финансового участия горожан. Поэтому можно смело говорить о том, что еще несколько лет «долевка» останется основным источником инвестиций в жилищном строительстве, утверждает профессор Л.Каплан. Закон об участии в долевом строительстве еще не оказал существенного влияния на рынок, но, если думать о будущем, следует внести в него ряд поправок.

О необходимости доработки законодательной базы говорили и другие участники заседания. Среди предложений по внесению изменений — развитие рынка ценных бумаг. Ипотека в США заработала тогда, когда появились такие бумаги, отмечает председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов. Важную роль они могут сыграть и для развития подобного кредитования в России, тем более что за основу у нас принята именно американская модель. По словам Н.Шитова, в октябре на утверждение в Министерство юстиции РФ будут внесены документы, регулирующие выпуск банками собственных ценных бумаг и их обращение на рынке.
В качестве причин неразвитости рынка ипотечных ценных бумаг эксперт по финансированию Международной финансовой корпорации (IFC) Элтон Грег называет отсутствие единых стандартов. Мешает и то, что преобладают долларовые, а не рублевые кредиты (их процентное соотношение 80 к 30). Ипотека станет массовой только тогда, когда она будет рублевой, считает он.

Корпорация IFC уже вложила 200 млн. долл. в развитие рынка первичных ипотечных кредитов, в скором времени будет внесена сумма в 300 млн. долл. Однако необходимо принять меры по упрощению процедур, сопутствующих оформлению кредитов. В частности подписание ипотечной сделки должно быть максимально коротким, занимать не более пяти дней, причем расходы заемщика не должны превышать 1000 руб., поскольку этот процесс, по мнению Э.Грега, является малозатратным.

Следует ввести в практику открытие счетов условного депонирования, которые позволят отказаться от работы с наличными деньгами. Объем предложения на рынке строительства жилья следует стимулировать путем скорейшей приватизации земельных участков. Мешает развитию ипотеки отсутствие судебной практики обращения взыскания на должника.

Еще один правовой акт — о строительных сберегательных кассах — должна представить в середине сентября рабочая группа Экспертного совета комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья. По мнению ее руководителя Ивана Грачева, проблемы ипотеки в том, что для реализации планов государства по наращиванию объемов подобных кредитов банки должны ежегодно выдавать по 40 млрд. долл., но такого количества «длинных» денег у них нет. Стройсберкассы, которые по своей сути являются банками, развивают рыночную систему ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения в жилищной программе. Подобная схема финансирования покупки квартир наиболее адекватна для небогатых стран. Она позволяет снизить нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики. Обеспечивается также снижение нелегального и «серого» оборота средств в сфере недвижимости, особенно на вторичном рынке, отмечает И.Грачев. В доработке нуждается и закон о жилищно-накопительных кооперативах.

Жилищно-коммунальному хозяйству нужна инициатива на местах
О нем сегодня говорят не меньше, чем об ипотеке. И прежде всего о том, что оно находится в плачевном состоянии и требует серьезного реформирования. Жилищный кодекс РФ возлагает ответственность за ЖКХ на собственников квартир. Но кто должен оплачивать его износ за все предыдущие годы? Почему население уже сейчас обязано компенсировать 100 % затрат на содержание жилья и коммунальные услуги, а улучшение качества последних рассматривается пока как отдаленная перспектива?

Как отметил В.Яковлев, товарищества собственников жилья могли бы сыграть положительную роль в этом процессе, но для начала людей нужно в них завлечь, сделав такое участие экономически привлекательным или, по крайней мере, снять с ТСЖ многочисленные обременения, снизить налоги и т.п.
Перед Министерством регионального развития РФ поставлена задача систематизировать работу ЖКХ и к 2009 году передать свои функции в регионы. Но готовы ли они к этому? По мнению министра, опыт умелого хозяйствования на местах уже есть.

С результатами работы по реформированию ЖКХ познакомил участников совещания глава Липецкой области Олег Королев. Губернатор отметил, что они решили проблему теплоснабжения, отказавшись от угля и перейдя на природный газ. При этом появилась возможность избавиться от неэффективных котельных, а заодно и исключить человеческий фактор. Новые котельные работают без операторов, они полностью компьютеризированы. Налицо и экономические плюсы: плата населения за тепло заметно снизилась, а областной бюджет вырос в два раза.
По пути договорных отношений с фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, пошли власти Костромы. Глава местного самоуправления Ирина Переверзева рассказала о создании управляющей компании «Наш дом», которая составила серьезную конкуренцию недобросовестным коммунальщикам. Интересно, что жители, заключая договор на обслуживание, получают право не оплачивать услуги низкого качества. В результате работать плохо стало просто невыгодно. Бывший учитель истории Виктор Иванов возглавил Костромскую энергетическую компанию, заслужившую благодарность горожан и успешно конкурирующую с монополистами.
Процесс оздоровления ЖКХ длительный, сказал в заключении В.Яковлев, но он идет. И отрадно то, что координирующие усилия со стороны министерства встречают поддержку и встречную инициативу в регионах.

Татьяна Погорельцева Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...