Ипотека в России. Мифы и реальность.

Жилищная проблема в современной России столь значительна, что не принимать ее в расчет при построении устойчивого гражданского общества не представляется возможным. В улучшении жилищных условий в той или иной степени на сегодняшний день нуждаются 77 % россиян.

Многочисленные высказывания чиновников всех уровней, которые в последнее время в средствах массовой информации активно обсуждают жилищную проблему и способы ее решения с помощью ипотеки, вроде бы вселяют надежду, что жилье в нашей стране в ближайшие годы станет более доступным. В связи с этим многие граждане воспринимают ипотеку как панацею.
Так создается первый миф: развитие системы ипотечного кредитования в России может решить все жилищные проблемы.

Что происходит на самом деле?

Как это часто бывает в России, государство одной рукой дает, другой тут же отбирает. В последнее время активные действия Государственной думы по принятию многочисленных законов и поправок вселяли надежду и оптимизм в участников ипотечного рынка. Создание адекватной рынку законодательной базы и активное участие государства в становлении необходимых институтов — одно из непременных условий развития цивилизованного рынка недвижимости и ипотеки. Так, за последние два года Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) добилось значительных успехов в своей деятельности. В большинстве регионов страны созданы филиалы агентства, или же подписаны договоры с уже существующими ипотечными фондами, тысячи кредитов рефинансированы. Одним словом, на рынке ипотеки положено начало функционированию государства как одного из ведущих игроков. Тем не менее в последнее время в прессе появились многочисленные публикации о том, что в федеральный бюджет на будущий год не заложены государственные гарантии, обеспечивающие деятельность АИЖК. К чему такая недальновидность может привести? На сегодняшний день по количеству выданных ипотечных кредитов лидирует Сбербанк, на втором месте — Deltacredit (США), на третьем — Райффайзен банк (Австрия). Однако в совокупности объемы выданных иностранными банками кредитов превышают объемы выданных Сбербанком кредитов. Конечно же, приход иностранных банков на российский рынок ипотеки с точки зрения заемщика только приветствуется. Например, этим летом новый иностранный участник — французский банк Сосьете Женераль Восток — активно начал выдавать ипотечные кредиты на весьма привлекательных условиях. Зарубежные банки и различные фонды заинтересованы в экспансии на российский ипотечный рынок, причем не только Москвы или Санкт-Петербурга, но и регионов. Не обеспечивая финансовой поддержкой АИЖК, государство может утратить те преимущества, которые оно имеет сейчас на региональном ипотечном рынке.

Миф второй: к 2010 году 25 % населения решит свою жилищную проблему с помощью ипотеки. Возможно ли такое при существующем дисбалансе между крайне высокой стоимостью жилья и крайне низкими доходами большинства граждан?
Проанализируем индекс доступности жилья на примере Москвы (сентябрь, 2004 год). Например, молодая бездетная семья (для удобства расчетов предположим, что в ней нет иждивенцев) желает приобрести 1–комнатную квартиру стоимостью 60 тыс. у. е. (средняя квартира в домах новых серий в районе массовой застройки). Совокупный семейный доход средней московской семьи составляет 1 тыс. у. е. в месяц (данные о среднем доходе москвича приведены по материалам исследований Всемирного банка). Они могут откладывать не более 30 %, то есть 300 у. е. в месяц, хотя высокая доля текущего потребления для большинства москвичей является большим препятствием для накоплений. В результате небольших арифметических расчетов получаем ответ: копить на квартиру им надо 16 лет. Получение ипотечного кредита приблизит новоселье, но, чтобы накопить на первоначальный взнос в размере 30 % (18 тыс. у. е.), который требуют сейчас большинство банков, им потребуется не менее пяти лет. Впрочем, даже накопив необходимую сумму для первоначального взноса, вряд ли семья с таким доходом сможет рассчитывать на получение ипотечного кредита. Для того чтобы получить от банка недостающие 42 тыс. под 13 % годовых на 10 лет, им необходимо подтвердить свои доходы в размере не менее 1500 у. е. в месяц.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека при существующих ценах на недвижимость и банковских требованиях может помочь решить жилищные проблемы лишь ограниченному количеству российских граждан.

Миф третий: принятие пакета законов резко увеличит количество ипотечных кредитов.
За прошедший год Правительство Российской Федерации не один раз рассматривало на своих заседаниях вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования. На сегодняшний день над пакетом из 28 законов активно работают депутаты Государственной думы. Безусловно, подавляющее большинство законов улучшат в целом ситуацию для развития ипотеки в стране. Но вне поля зрения депутатов остался ряд существенных для ипотечного рынка проблем. Так, подоходный налог с продажи квартиры более чем за 1 млн. руб. для собственника, владеющего ею менее пяти лет, ограничивает выбор квартир для потенциальных заемщиков. Нерешенность этой проблемы, например в Москве, приводит к тому, что, по оценкам риелторов, 86 % столичных квартир оказываются вне ипотечного рынка. Необходимость уплаты подоходного налога с продажи квартир у профессионалов всегда вызывала недоумение, так как ее часто обходят (это делают во всех случаях кроме ипотеки). Если убрать из закона норму о подоходном налоге, это снимет бремя дополнительных расходов с заемщика, который вынужден платить за квартиру больше, компенсируя таким образом расходы по уплате подоходного налога, позволит указывать в договорах купли-продажи истинную, а не заниженную стоимость квартир. Этот факт привел бы к двум положительным моментам: значительному снижению на рынке недвижимости криминала и наличию у аналитиков информации, основанной на реальных сделках, а не только на статистике предложений. И даже с этической точки зрения не совсем понятно, почему гражданин, купивший квартиру на доходы, с которых он однажды заплатил все налоги, должен повторно платить подоходный налог, если решил продать квартиру менее чем через пять лет?
Что делать? Внести изменения в Налоговый кодекс и освободить продавцов квартир от уплаты подоходного налога с продажи квартиры в том случае, если они владеют ею менее пяти лет.

Миф четвертый: резкий скачок цен на недвижимость в последнее время спровоцирован покупателями, получившими ипотечный кредит.
По данным статистики Московской регистрационной палаты, количество ипотечных сделок в Москве в 2003 году составило всего лишь 0,6 % от общего числа сделок с жильем. После проведения анализа уровня доступности жилья и кредитов на сегодняшний день становится понятно, почему, по прогнозам западных аналитиков (оценка Всемирного банка), 5%-ный барьер ипотечных покупок на рынке жилья будет преодолен Россией лишь к 2007 году. Поэтому все разговоры о том, что покупательский спрос на квартиры в Москве значительно увеличивается за счет ипотечных клиентов, увы, ничем не обоснованы.
Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, так как и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне, то есть возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед.
Однако недавний банковский кризис и летние колебания цен на недвижимость в целом негативно отразились на рынке ипотеки. Многие банки приостановили работу с новыми потенциальными заемщиками либо еще более ужесточили и без того жесткие требования к клиентам. Как горько шутят сегодня по этому поводу риелторы: «Банк — это место, где вам дадут деньги, если вы докажете, что они вам не нужны».

Миф пятый:только создание двухуровневой американской модели ипотеки способно вывести страну из жилищного кризиса.С учетом условий сформировавшегося рынка и рекомендаций ООН считается, что для Восточной Европы в целом и для России в частности наиболее подходящей формой развития может стать создание строительных сберегательных касс (ССК) — так называемая немецко-австрийская модель. Ведь именно стройсберкассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после Второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем. Тем не менее, на наш взгляд, заслуживает интереса следующая статистика.
Германия— 30%-ная доля на рынке кредитования приходится на ССК. Доля невозврата кредитов составляет всего лишь 0,04 %.
Словакия — 56 % ипотечного рынка страны, 2,6 млн. граждан являются клиентами ССК. Для запуска механизма активно использовались государственные субсидии. Доля невозврата — 0,56 %.
В обоих случаях кредиты стройсберкасс рассчитаны на людей со средними и низкими доходами.

Миф шестой: если уменьшить кредитную ставку, например, с 13 до 11 %, количество заемщиковрезко возрастет.
Обратимся к статистике. При получении кредита на 10 лет в размере 42 тыс. долл. при ставке кредитования 11 % годовых заемщик ежемесячно будет платить 579 долл., при ставке 13 % — 627. Разницу в 48 долл. большинство опрошенных клиентов не считает стратегически важной. Гораздо труднее накопить 20–30 % от стоимости квартиры и в соответствии с требованиями банков предоставить официальное подтверждение своих доходов.
Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти, можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике нашей страны достойное место. Однако крайне слабая информированность населения по вопросам ипотеки и исторически обоснованная юридическая безграмотность могут создавать значительные трудности на пути реализации Правительством РФ ипотечных программ. Поэтому первоочередной задачей власти должна стать массовая пропаганда новых способов решения старых жилищных проблем.