Как оценить квартиру на растущем рынке?

В условиях, когда цена квартиры за неделю растет на несколько тысяч долларов, оценивать квартиру весьма сложно. Особенно если эта оценка влияет на размер предоставляемого банком кредита. «Собственник» изучил, как правильно подойти к этому вопросу.

Ипотека оказалась серьезным толчком для развития рынка оценки недвижимости: профессиональная оценка недвижимости требуется банку, чтобы принять решение о выдаче и размере кредита, страховым компаниям – чтобы определить размер страховой премии и других выплат. Определение стоимости квартиры необходимо при различных судебных разбирательствах, наконец, оценка нужна собственнику для понимания реальной рыночной цены объекта и покупателю для определения своих возможностей на рынке.

 

 

Официальный документ

В случае оформления ипотечного кредита или кредита под залог имеющейся недвижимости, а также при необходимости предоставить документы в суд вы должны обратиться к профессиональным оценщикам, которые проведут процедуру оценки вашей квартиры в соответствии с законодательством, в результате чего на руках у вас окажется отчет об оценке, имеющий статус официального документа, принимаемого государственными учреждениями.

При проведении оценки для банка клиента, как правило, обязывают обратиться в оценочную компанию, аккредитованную конкретным банком. Здесь возникает определенное противоречие: на растущем рынке клиент заинтересован в максимальной оценке объекта, чтобы получить от банка максимально возможный кредит. Банк, напротив, не особенно заинтересован выдавать максимальный кредит, и ему выгоднее, если реальная стоимость объекта превышает оценочную, поскольку тогда гарантии возврата вложенных средств выше. Отметим здесь также, что, используя различные способы оценки, можно получить значительно отличающиеся результаты.

Немалую проблему представляют также сроки проведения оценки, поскольку цены за те 2-3 недели, которые уходят на подготовку отчета, могут значительно вырасти, и этот отчет станет неактуальным: денег, которые выдаст банк в кредит, не хватит на приобретение этого объекта, будет потеряно время и, соответственно, деньги. Многие участники рынка оценки говорят о том, что форма отчета, принятая на сегодняшний момент в соответствии с требованиями закона, слишком раздута: действительно важной информации для банка в нем не более 30-40%, а остальное – это «реверансы» в сторону законодательства, которые только отнимают время и увеличивают временные затраты оценщика и, как следствие, финансовые затраты заемщика. Форму отчета нужно упростить, оптимизировать в соответствии с требованиями рынка, чтобы угнаться за темпами его роста.

Актуальность оценки

При росте цен, который наблюдался в последние полгода на рынке, возникает резонный вопрос: через какое время отчет об оценке становится неактуальным и как поступают в таком случае? Заместитель руководителя департамента оценки ООО «Бейкер Тилли Русаудит» Юрий Дерябин считает, что эта проблема вполне решаема: «Отчет действует по законодательству в течение 6 месяцев с даты составления и, соответственно, в этот период может быть использован. Оценщик в отчете указывает рыночную стоимость – наиболее вероятную цену. Реальная цена сделки по разным причинам может быть как выше ее, так и ниже. Кроме того, точность в 5-10% считается на рынке достаточно хорошим значением, поэтому в течение месяца отчет является вполне точным ориентиром. Также банк может договориться с оценщиком, чтобы он актуализировал отчет по необходимости». Михаил Исаев, генеральный директор ЗАО «Городское бюро оценки», отмечает, что при столь значительном росте рынка профессиональные оценщики прогнозируют его темпы: «Как правило, прогнозирование осуществляется на основании анализа предыдущих темпов и учета возможного изменения спроса и предложения. Также учитывается и тот факт, что в последнее время квартиры покупаются как спекулятивный товар или как средство вложения свободных средств, с дальнейшим получением дохода от сдачи в аренду».

Вообще, не стоит слишком «привязываться» к той стоимости, которую вам называют оценщики: главный оценщик – это баланс спроса и предложения на рынке. Каждая квартира стоит столько, сколько за нее готовы заплатить.

Наталья Сафонова Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...