Как заработать на ПИФах недвижимости

О растущей популярности ПИФов говорит хотя бы то, что на конец октября в стране был зарегистрирован 71 закрытый ПИФ недвижимости, а объем средств под их управлением составлял более 15 млрд. руб. Паевой фонд недвижимости считается привлекательной альтернативой всем прочим формам коллективных инвестиций. Почему? Потому что функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами – управляющей компанией (УК) и специализированным депозитарием.

 

 

А их деятельность лицензируется и регулируется ФСФР – Федеральной службой по финансовым рынкам.

Управляющая компания – это «квалифицированный инвестор», команда профессионалов, которые оценивают все риски и выбирают наиболее привлекательные с точки зрения прибыли и наименее рисковые объекты недвижимости. «По доходности ПИФы, возможно, уступают фондовому рынку, но риски при этом несопоставимы, – говорит управляющий директор ЗАО «Конкордия – Эссет менеджмент» Андрей Прокофьев. – На стоимость ценных бумаг влияют не столько показатели деятельности компаний, сколько политико-экономическая ситуация в стране.

Отсюда и высокие риски инвесторов. Банковские вклады имеют свои ограничения. Во-первых, ставки по вкладам редко превышают уровень инфляции. Во-вторых, никогда нельзя исключать угрозу банкротства банка, а система страхования вкладов гарантирует человеку возврат только строго фиксированной суммы, и она может оказаться меньше той, которая была на депозите.

Наконец, если вкладчик решит досрочно забрать свои деньги, он теряет практически все начисленные проценты».

Инвестиции же в недвижимость – хороший способ сохранения и приумножения средств для тех, кто не любит рисковать. «Все, что происходит на рынке недвижимости, в принципе понятно многим, в отличие от эмоциональной игры на фондовом рынке, которая под силу только профессионалам», – считает директор по развитию компании 4Rent Estate Сергей Храмов. – Инвестиции в недвижимость дают возможность, не сильно рискуя, получить высокий доход. Число желающих приобрести квартиру для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду, дом, земельный участок с каждым годом растет. Но серьезный сдерживающий фактор для частных инвесторов – наличие стартового капитала от 70 до 90 тыс. долларов и более».

Но одних только денег недостаточно. Чтобы заниматься инвестициями в недвижимость, надо разбираться и в этом рынке, и в макроэкономических процессах. Держать в голове всю информацию и быть в курсе событий неподготовленному человеку очень сложно. Один из способов управления вашими деньгами – отнести их в паевой инвестиционный фонд. Главное, определиться с тем, какой направленности ПИФ выбрать для себя.

Фонды делятся на те, что инвестируют в строительство жилья, и те, что специализируются на управлении действующими объектами – офисами, торговыми и складскими помещениями. Есть девелоперские и рентные фонды, недавно появились еще и ипотечные ПИФы.

Строим и продаем вместе

Девелоперские фонды – самые распространенные. Их главный козырь в том, что они дают возможность снизить риски по сравнению с прямой инвестиционной покупкой недвижимости. Согласитесь, лучше доверить свои деньги профессионалам из управляющей компании, которые не станут класть все яйца (читай: ваши средства) в одну корзину, а разложат их по разным строящимся объектам (на языке специалистов это называется диверсификация средств), чем ввязываться во все рыночные перипетии самому.

Объекты, в строительство которых ПИФы вкладывают сегодня средства пайщиков, самые разные. Так, УК «Конкордия – Эссет менеджмент», под управлением которой находятся ЗПИФН «Первый инвестиционный фонд недвижимости», «Конкордия-Авантаж», «Фонд Федерация» и «Фонд Миракс» (два последних заканчивают

формирование 30 декабря 2005 г.), инвестирует как в городское, так и в загородное строительство, а также в коммерческую недвижимость. Среди ее объектов – районы жилой застройки на улице Академика Янгеля и «Миракс Парк» на проспекте Вернадского, коттеджный поселок «Юлия» на Пятницком шоссе и даже амбициозный проект самого высокого здания Европы – башни «Федерация», возводимого в «Москва-Сити».

Многие ПИФы сегодня активно окучивают рынок загородной недвижимости. Он наиболее доходный и перспективный, о чем говорит динамика роста цен в этом сегменте: в 2004 году цены на коттеджи выросли на 20–45%, на земельные участки под строительство – на 20–50%. ПИФы ищут объекты прежде всего на топовых направлениях – Новорижском, Дмитровском, Минском, где высоки и цены, и продажи. Но все же пока с объектами загородной недвижимости работают не более десяти ПИФов. Коттеджные поселки есть в инвестиционном портфеле у УК RCF Capital Trust (ЗПИФН «Дарьино»), УК «Агана» (ЗПИФ особо рисковых инвестиций «Русский помещик») и УК Росбанка. Есть планы заняться коттеджным строительством у УК «Тройка-Диалог» и ИФД «КапиталЪ» (ЗПИФН «Строительный комплекс» и СКМ Капитал).

На чем зарабатывают деньги

Доходность ПИФов обеспечивается не только и не столько за счет роста цен на недвижимость. Основной доход пайщикам дает так называемый инвестиционный прирост – рост стоимости объекта по мере его строительства. При вхождении в проект на начальной стадии инвестиционный доход обеспечивает до 25% прироста. А инфляционный рост цен – лишь некий «рыночный бонус» для фонда.

Рента – дело прибыльное

Специализация рентных ЗПИФов – коммерческая недвижимость. Они владеют и управляют уже готовыми объектами и получают прибыль от сдачи площадей в аренду. В рентных фондах пайщики, как правило, имеют возможность получать промежуточные выплаты – своего рода дивиденды. Эксперты полагают, что именно «рента» получит в ближайшее время активное развитие. Их схема работы привлекательна и понятна инвестору: на общие средства управляющая компания приобретает реальный объект – скажем, офисный центр, который становится долевой собственностью пайщиков, и затем сдает в аренду помещения в нем. Далее возможны варианты. Можно эксплуатировать здание, получая предсказуемый доход, а можно за счет дополнительного выпуска паев привлечь новые средства на реконструкцию и модернизацию объекта. С одной стороны, это повысит его класс, а, значит, и стоимость аренды, а с другой – возрастет и рыночная стоимость. В результате увеличатся доходы по паям и их цена.

Сегодня с коммерческой недвижимостью работают УК «Промсвязь», «Свиньин и Партнеры». В покупку коммерческих объектов сейчас вкладывает средства УК «КИТ Финанс».

На чем зарабатывают деньги

Статья доходов – сдача в аренду площадей в торговом или офисном центре, которым владеют пайщики. В дальнейшем можно заработать деньги еще и на модернизации и реконструкции здания.

Ипотека кормит и банкиров, и пайщиков

Ипотечных ПИФов недвижимости пока мало. Зарегистрировано всего три: «Югра ипотечный фонд» – УК «Регион девелопмент», «НВК – Городская ипотека» – УК НВК и «Первый ипотечный» – УК «Ямал». Первые два уже сформированы, последний формируется.

Ипотечным фондам пророчат большое будущее. Основной их плюс – пайщики не несут практически никаких рисков, так как доход получают за счет погашения ипотечных кредитов заемщиками, а значит, не зависят от колебаний рынка. На случай же банкротства или смерти заемщиков существует страховка, а ничтожные кредиты готово выкупать АИЖК. Пайщик получает стабильный ежегодный доход, уровень которого превышает и инфляцию, и порой процент банковского депозита.

На чем зарабатывают деньги

На ипотечных кредитах, которые предоставляют банки. Схема работы следующая: банк получает «длинные» деньги от управляющей компании и предоставляет их заемщику в виде кредита на покупку квартиры или дома. Заемщик потом ежемесячно выплачивает банку кредит в течение 10–15 лет вместе с процентами. А банк, в свою очередь, платит свои проценты пайщикам за то, что они предоставили ему возможность привлечь их деньги для кредитования заемщика. Даже если последний окажется неплатежеспособным и больше не сможет расплачиваться за кредит, в залоге у банка есть купленная квартира (или та, под залог которой предоставлялся кредит), которую можно продать и вернуть средства.

Слабое звено

Управляющие компании хором твердят о том, что они озабочены повышением ликвидности паев – чтобы человек в любой момент мог их продать и покинуть фонд. Однако именно это вызывает пока немало вопросов. Ведь по идее, войдя в число пайщиков в период формирования закрытого фонда (три месяца), вы не сможете выйти из него до окончания срока его работы. Большая часть фондов создается на срок 3–5 лет, хотя существуют и более долгосрочные проекты (максимальны срок по закону – 15 лет), и совсем короткие – 1 год.

Проблему можно было бы решить через куплю-продажу паев на бирже или через управляющую компанию. Хотя УК не обязана выкупать паи, она может помочь найти покупателя на вашу долю. Но реализация паев на вторичном рынке до сих пор остается большой проблемой. Сегодня на бирже представлены паи девяти фондов, но котировки регулярно выставляются лишь по трем. За все время биржевого обращения, а это около двух лет, объем сделок с паями всех фондов недвижимости не дотянул и до 50 млн. руб. С прошлого года УК предлагают и другие схемы «избавления» от паев (например, получение кредита под залог пая), но все они пока не дают особых результатов.

Впрочем, у пайщиков всегда есть в запасе альтернативный способ досрочного выхода. На общем собрании, касающемся деятельности фонда или УК, пайщик имеет право проголосовать против предложенных решений. Или вовсе не прийти на собрание. В этом случае он получает возможность покинуть фонд, и управленцы обязаны погасить его паи из средств фонда. Правда, время выхода и финансовый результат этого хода трудно прогнозировать.

Другая проблема – недостаток информации о ПИФах. К тому же у большинства фондов слишком короткая история. Лишь два из ныне действующих – «Первый инвестиционный фонд недвижимости» и «Паевой фонд недвижимости» – существуют больше двух лет. И только 15 проработали на рынке больше года.

Закрытые ПИФы недвижимости остаются очень закрытыми структурами и в информационном плане. Сведения об инвестиционных проектах и вложениях очень скудные. Хотя с недавних пор, в соответствии с решением Минюста, управляющие компании должны информировать через свои сайты не только пайщиков, но и потенциальных инвесторов о своих проектах, составе активов, доходности. Некоторые фонды недвижимости, помимо собственно недвижимости, включают в свою декларацию максимум объектов (в том числе государственные ценные бумаги), чтобы потом не ограничивать себя в выборе и не заниматься перерегистрацией правил фонда. В случае с недвижимостью, как они говорят, надо учитывать еще и реалии нашей жизни: момент регистрации фонда не всегда совпадает с окончанием процедур по оформлению отношений с застройщиком.

Получается, что, покупая паи фонда недвижимости и вообще любого специализированного ПИФа, инвестор должен или поверить управляющей компании на слово, или отказаться от затеи вовсе.

Если же вы твердо решили стать пайщиком специализированного фонда, будьте готовы к тому, что вам придется самостоятельно следить за структурой активов фонда и проверять, куда же на самом деле вкладываются ваши средства. Делать это достаточно сложно.

И последнее. Задаваться вопросом о том, доходность каких вложений выше – в загородную, коммерческую или городскую недвижимость – не имеет смысла. Потому что здесь все индивидуально и в первую очередь зависит от предпочтений самого инвестора и его внутренних ощущений. Кто-то готов рискнуть, войти в «строящийся» проект и получить доход в 22–25%, а кто-то предпочтет спокойно получать 12–15% годовых от сдачи в аренду готового объекта.

На что следует обращать внимание при выборе управляющей компании?

Прежде всего необходимо оценить финансовые показатели фондов, которые находятся под управлением УК. Хорошо, если рост доходности находится в пределах, обусловленных рыночной конъюнктурой. Если обнаружится резкий скачок, который сложно объяснить с позиции рынка, это должно насторожить, и лучше обратиться за разъяснениями к специалисту. Соответственно, неуверенный рост или отрицательные показатели говорят о невысокой эффективности УК.

Далее проанализируйте проекты, реализованные компанией. Посмотрите, насколько они успешны, была ли их концепция интересна рынку и востребована, насколько высоки показатели доходности по каждому из реализованных проектов.

Еще один важный момент, на который следует обратить внимание, – прозрачность компании. Это, конечно, косвенный признак, но на российском рынке играет важную роль. И здесь важны степень доступности информации о деятельности компании (финансовые показатели, проекты, партнеры), открытость, высокая частота обновления информации. Все это – признаки надежности.

Наконец, не стоит пренебрегать открытыми источниками, которые могут помочь оценить деятельность УК, в частности, рейтингами управляющих компаний.

Наталья Тимашова Новые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...