Квартирная кабала

Рынок ипотечного кредитования в России и так далеко не совершенен. Однако его дальнейшее развитие может оказаться под угрозой благодаря национальному проекту «Доступное жилье».

Участники российского рынка недвижимости, похоже, задались целью соответствовать лозунгу «Ни дня без рекорда!» Цены на жилье сейчас растут так быстро, что аналитики уже лишились возможности говорить на свою любимую тему — о психологических рубежах, которые покупатели преодолеть не могут, и теоретически вычисленных точках, пройдя которые рынок непременно должен начать падение.

Хуже (или лучше — как посмотреть) всего дела, естественно, обстоят в Москве. Здесь за последние две недели цены легко преодолели два пресловутых психологических рубежа — в $2600 и $2700 за 1 кв.

 

 

м в среднем. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (irn.ru), за март стоимость квартир в столице выросла на 7% — это абсолютный рекорд за последние восемь лет. Ситуация уже такова, что, даже располагая суммой в $1 млн., покупатель, по словам Олега Репченко, руководителя irn.ru, не может рассчитывать приобрести элитное жилье в центре Москвы — ему остается присматриваться лишь к домам бизнес-класса.

Останавливаться, судя по всему, цены не собираются, несмотря на то, что свой экономически обоснованный рост (примерно 15—20% в год) они обогнали уже несколько месяцев назад. Сколько продлится ажиотаж и чем он может завершиться, сейчас не берется сказать даже самый смелый аналитик. В российских регионах ситуация несколько проще, но только если исходить из абсолютных цифр — в Питере, например, а также в нескольких других крупных городах максимальная стоимость 1 кв. м не превышает $7 тыс. Но темпы роста цен в провинции уже очень похожи на московские. А Подмосковье в этом плане и вовсе постоянно стремится обогнать столицу.

Единственный выход

Купить квартиру на собственные свободные средства, не прибегая к ипотеке, ссудно-строительным кассам, субсидиям и прочим схемам, может не больше 5% населения страны. Из оставшихся 95% граждан небольшая часть получит жилье от государства бесплатно, кому-то повезет с работодателем, готовым субсидировать покупку квартиры, а кто-то решится связаться с жилищно-строительными кооперативами. Но для большинства россиян самым логичным способом приобрести недвижимость в ближайшие годы останется ипотека.

Рынок ипотечного кредитования в России сейчас достиг объема почти в $3 млрд. Это не слишком много — с использованием кредита, даже по самым оптимистическим подсчетам, заключается не больше 7—10% от общего количества сделок с недвижимостью. Однако спрос на услугу растет быстро — за прошлый год рынок ипотеки вырос вдвое. Причин зарождающегося бума несколько. Во-первых, за последний год банки значительно облегчили россиянам дорогу к ипотечным займам, сделав требования, предъявляемые к заемщикам, более либеральными. Во-вторых, в условиях супербыстрого роста цен на недвижимость ипотека становится все более выгодной для покупателей.

Россияне, решившиеся взять кредит, скажем, летом прошлого года, уже выиграли: ипотечная ставка в среднем составляла 10,5—11,5% годовых в валюте, а стоимость приобретенной квартиры к настоящему моменту увеличилась уже на 20—30% в зависимости от класса жилья. Продажа недвижимости после расчетов с банком позволяет с лихвой окупить затраты на обслуживание кредита. «Сейчас покупателю выгодно использовать ипотеку даже для покупки инвестиционной квартиры», — говорит Репченко.

Аналитики советуют людям, которым для покупки жилья не хватает относительно небольшой суммы (в пределах $50 тыс.), не копить деньги в чулке, а брать кредиты. Правда, непосредственно сейчас торопиться с такими операциями не стоит: цены на недвижимость могут подняться даже за период, пока клиент ждет одобрения от банка, так что рассчитать необходимую сумму кредита довольно сложно. Но такая ситуация вряд ли продлится дольше нескольких месяцев.

Ближе к клиенту

В последнее время банки стали гораздо лояльнее к заемщикам. Многие организации отменили обязательное условие предоставления справки, официально подтверждающей доход (форма 2-НДФЛ). Теперь достаточно документа в свободной форме, подтверждающего реальные заработки. Снизился с 20—30% до 15—20% размер первоначального взноса, требуемого с заемщика, одновременно увеличился на 5—10 лет срок кредитования — теперь залезть в долг банку можно и на 30 лет. Расширяется и список организаций, работающих с ипотекой, — сейчас ею активно занимаются 350 банков. Некоторые банки стали отказываться от ранее взимаемых дополнительных поборов, таких как комиссия за рассмотрение заявки на кредит или обслуживание займа.

Но самое главное — изменились ставки по ссудам. Правда, пока не очень существенно — всего на один-два процентных пункта. Сегодня средняя стоимость кредитов составляет 10,5—11,5% годовых в валюте и 14—15% в рублях. Во «Внешторгбанк 24», «дочке» одного из крупнейших ипотечных кредиторов — Внешторгбанка, можно оформить ипотеку и под 9,8% годовых в валюте, банк «КИТ Финанс» на покупку готового или строящегося жилья на срок от 5 до 10 лет при первоначальном взносе в 30% может выдать кредит по ставке 9,75% годовых в валюте. В Национальной ипотечной компании обещают ссуду под 9% годовых в валюте. Размер авансового платежа в этом случае составит 15% от стоимости квартиры. Правда, требования этих структур к гражданам, претендующим на такие дешевые кредиты, настолько завышены, что в итоге получить их могут только немногие избранные. Однако рекламный ход приносит отдачу — граждане обращают внимание на низкие ставки.

Реформатором в этом году выступило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое ввело дифференцированную ставку в зависимости от суммы первоначального взноса и сроков кредитования, то есть от оценки кредитного риска. Теперь вместо одного продукта предусмотрено шесть различных программ. Ставки по кредитам на срок от 1 до 15 лет теперь составят 12—14% годовых в рублях в зависимости от суммы первоначального взноса, а по займам от 15 до 30 лет — 13—16%. К новшествам можно также отнести инициативу банка DeltaCredit, который ввел плавающую рублевую ставку, привязанную к банковскому индикатору MosPrime. Этот продукт превзошел все ожидания: ставка, на момент своего появления составлявшая 11,2% годовых в рублях, в феврале была зафиксирована на уровне 10,5%. Пока это самые дешевые кредиты на рынке.

Правда, не стоит забывать о том, что помимо оплаты долга и процентов заемщику предстоят еще и другие траты. К ним можно отнести дополнительные комиссии, платежи и штрафы, а также стоимость страховки. Для большей суммы кредита потребуется и больший размер доходов, причем, как правило, официально подтвержденных — банки стремятся максимально оградить себя от риска невозвратов. «Если говорить о сумме в $100 тыс. по кредиту, то ежемесячный доход заемщика должен составлять порядка $2 тыс. в месяц», — отмечает председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Кроме того, все более или менее привлекательные банковские программы пока ориентированы в основном на вторичный рынок жилья. С новостройками дело обстоит сложнее — в общем объеме нашего ипотечного рынка доля кредитования первичного жилья составляет менее 30%. По словам Сергея Гордейко, руководителя ипотечной программы РосЕвроБанка, в последнее время вторичка стала пользоваться еще большим спросом на ипотечном рынке, поскольку количество предложений новостроек оказалось ограниченным. «Сокращение предложения на рынке недвижимости привело к тому, что темпы роста ипотечных портфелей банков несколько снизились», — добавляет Гурьянов.

Кредиторам не хватает денег

Несмотря на рост объема заявок от потенциальных заемщиков и числа их одобрений, суммы, на которые банки готовы расщедриться, настолько малы, что приобрести на них жилье можно только за пределами МКАД. Причем далеко за ее пределами. В итоге кредиты так и остаются невостребованными. Слишком уж велика разница между суммой, на которую рассчитывает заемщик, и размером кредита, который готов дать банк.

Приблизительный образ заемщика сегодня таков: молодой человек 26—28 лет со стажем работы около 8 лет. Как правило, многие из них живут в гражданском браке, имеют временную регистрацию в Москве. Белая зарплата составляет $1 тыс., есть и небольшая сумма накопленных денег, которую заемщик может внести в качестве первоначального взноса.

С такими данными получить большой кредит очень сложно. Банк готов выдать подобному заемщику $30—40 тыс. Так, в Бинбанке молодой человек получит 10-летний кредит в размере $29,04 тыс. по ставке 11% годовых в валюте, на 15 лет — $33,3 тыс. под 12%. В Русском ипотечном банке смогут выдать чуть больше — $39 тыс. на 15 лет по ставке 11% годовых в валюте. При этом заемщик заплатит единовременную комиссию за получение кредита — 1% от его размера, то есть $390, комиссию за выдачу наличных — 0,5% от суммы кредита, то есть $195. В РосЕвроБанке клиенту выдадут $42 тыс. на 15 лет по ставке 11% годовых. Но однокомнатная квартира в Москве стоит уже не менее $90 тыс., так что без солидных собственных накоплений потенциальному покупателю никак не обойтись.

Банки не дают больших кредитов не столько из недоверия к заемщику, сколько из-за того, что им самим не хватает денег на предоставление ссуд всем желающим. Держать большой объем длинных кредитов на своем балансе финансовые структуры не могут, а система рефинансирования ипотечных ценных бумаг, частично хеджирующая риски и дающая банкам возможность оборачивать средства, в России только начинает действовать.

Нереализованный потенциал

Участники ипотечного рынка уверены, что либерализация отношений с клиентами — процесс вполне естественный. «Мы сознательно начинали с высоких ставок и очень жестких требований — таким образом можно было оградить себя от рисков и «выбрать» наиболее платежеспособный и надежный слой населения. Но теперь сливки, можно сказать, сняты. Большинство топ-менеджеров с высокой белой зарплатой, прекрасным образованием и перспективами роста либо уже взяли ипотечный кредит, либо вообще в нем не нуждаются. Однако отказываться от предоставления ипотечных кредитов мы не собираемся, а расширить круг клиентов можно только за счет чуть менее перспективных заемщиков. Для этого необходимо снижать ставки и во всем остальном тоже идти навстречу клиенту. Да, риски при этом повышаются, но без этого просто не обойтись», — объясняет руководитель одного из ипотечных банков.

Еще год назад можно было смело предполагать, что условия для заемщиков будут улучшаться и дальше. Через год-два минимальные ставки могли бы таким же естественным путем опуститься до уровня 7—8% годовых в валюте. Теоретические расчеты показывают, что именно при такой стоимости заимствования кредиты стали бы доступны большей части тех людей, которых у нас принято называть средним классом, то есть не слишком богатым, но достаточно надежным заемщикам.

Однако сейчас уверенно говорить о том, что рынок коммерческих ипотечных кредитов будет развиваться именно по такой схеме, уже довольно сложно. Дело тут, как ни странно, в национальном проекте «Доступное жилье», цель которого — как раз обеспечить квартирами и домами как можно больше граждан России, в том числе и при помощи использования ипотечных схем.

Хотели как лучше…

У этого проекта две основные задачи — к 2010 году вдвое увеличить объемы жилищного строительства по стране (с нынешних 40—41 млн. кв. м в год до 80 млн.) и довести количество выдаваемых ипотечных кредитов до таких объемов, чтобы воспользоваться ими могли 30% населения, а не 10%, как сейчас. Однако реализация этих задач теми методами, на которые рассчитывает государство, может привести к прямо противоположному результату.

Каким образом увеличивать объемы строительства, власти, похоже, пока толком не знают — пока лишь розданы задания подготовить программы развития строительства и отрасли строительных материалов. Документы будут готовы не раньше мая, но уже сейчас удивляет несовпадение сроков. Например, производители цемента должны последовательно наращивать объемы вплоть до 2010 года, а жилищное строительство должно увеличиться на треть уже к 2007 году.

Государство явно прислушалось к голосу самих строителей, постоянно твердящих о том, что им необходимы налоговые и прочие льготы для нормального развития отрасли. Между тем прибыль крупных застройщиков сейчас достигает 300%, а за проекты с рентабельностью менее 100% они берутся более чем неохотно. При столь внушительных показателях они могли бы самостоятельно профинансировать хотя бы частичную модернизацию и расширение производственных мощностей, тем более что благодаря национальному проекту на повышение платежеспособного спроса вполне можно рассчитывать. Однако этим сейчас практически никто не занимается. А между тем желанные, но недостижимые сейчас объемы — 80 млн. кв. м в год — в конце 80-х годов для отрасли считались вполне нормальными.

С помощью ипотеки власти тоже перемудрили. В принципе, единственное, что от них требовалось в этой области, — сформировать приемлемую нормативную базу для выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг и, возможно, частично выкупать эти деривативы. Эта работа как раз ведется, но государство собирается пойти еще дальше, решив субсидировать ипотечные кредиты. Проект предусматривает несколько вариантов субсидий. Например, молодым семьям будут оплачивать 40% стоимости жилья, приобретаемого на собственные средства или в кредит, то есть это фактически оплата государством первоначального взноса. Другим вариантом является снижение коммерческой кредитной ставки до 8% в 2010 году — опять же за счет субсидий.

Цифры, из которых исходят авторы национального проекта, и здесь вызывают удивление. Например, нынешняя средняя ставка по ипотечному кредиту обозначена на уровне 14—17%, а «средняя рыночная цена» на 2006 год по субсидиям для молодых семей составляет лишь 14 тыс. рублей за 1 кв. м. Впрочем, дело даже не в точности расчетов. На реализацию проекта «Доступное жилье» в течение пяти лет предполагается направить 980 млрд. рублей. Из них 30 млрд. рублей в следующем году должны пойти на финансирование ипотечного кредитования. Эти деньги можно считать выброшенными на ветер — средняя ставка по кредитам к 2010 году снизилась бы до 8% и без участия государства.

Более того, субсидирование ставок может и вовсе разрушить сложившийся уже рынок ипотеки. Государство будет помогать не всем россиянам, а только тем, кто может претендовать на льготы (молодые семьи, специалисты на селе, очередники и т.д.). Соответственно, возникнут два параллельных рынка — льготный и коммерческий. При этом банки, настроенные сейчас на самостоятельное снижение ставок, затормозят этот процесс в надежде попасть в программу и компенсировать риски за государственный счет. А проконтролировать действия чиновников, занимающихся отбором клиентов и участников программы, и вовсе будет очень сложно.

Профиль
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...