Квартирный гипноз

Судя по всему, только паранормальные способности российских чиновников могут убедить банкиров выдавать дешевые ипотечные кредиты, а строителей — сдавать в эксплуатацию миллионы квадратных метров.

Россияне быстро отреагировали на первые результаты внедрения федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище», ставшей с начала этого года движущей силой «жилищного» нацпроекта. На свет родился анекдот: «Россиянин, а вы уже накопили $1 млн.? — Да! — Поздравляю!

 

 

Вы стали участником программы «Доступное жилье»!»

Именно так оценивает свои шансы попасть «под программу» большая часть жителей страны: жилье дорожает бешеными темпами, а объемы вводимого жилья далеки от прогнозируемых цифр. С одной стороны, куратор нацпроекта «Доступное и комфортное жилье» первый вице-премьер Дмитрий Медведев вполне мог бы гордиться собой. Звучит внушительно: по данным Росстроя, за девять месяцев 2006 года в России построено 26,5 млн. кв. м жилья. С другой — строителям придется поднапрячься и за три месяца возвести еще 24,5 млн. кв. м, чтобы порадовать г-на Медведева выполненным годовым планом в 50 млн. кв. м.

Хотя давно не секрет, что для насыщения рынка и выполнения социальных программ необходимо увеличить объемы строительства до 80 млн. кв. м в год.

Посчитали — прослезились

Декларируя громкие цели, никаких внятных рыночных мер по росту объемов возводимого жилья государство не предусмотрело. Однако именно этот пункт в реализации нацпроекта участники рынка считают самым важным.

«Изначально были поставлены неправильные приоритеты. Государство сделало ставку на доступную ипотеку, однако эта схема эффективно работает в тех странах, где жилья строится много и необходимо простимулировать платежеспособный спрос, то есть заставить людей зарабатывать больше денег, одновременно обеспечив им доступные условия получения кредита на жилье. У нас же ситуация обратная: платежеспособность населения растет, но объемы возводимого жилья не могут удовлетворить спрос», — рассуждает руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Слова эксперта подтверждают и цифры, приводимые участниками рынка. «Сегодня на одного продавца вторичного рынка приходится 3—5 покупателей, с апреля 2005 года наблюдается сокращение объемов нового строительства почти на 40% в отдельных регионах, при этом рост цен на жилье составил: за I квартал 2006 года — 10—12%, за II квартал в отдельных регионах до 25%, а на октябрь — до 100% на вторичном рынке и до 120% в строящемся жилье», — рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Откуда берется такая удручающая статистика, которая ставит под сомнение благородные цели нацпроекта «Доступное жилье»? Все на удивление просто. В апреле 2005 года вступил в силу закон «О долевом строительстве», который запретил привлекать средства дольщиков до получения всех разрешительных документов на строительство и оформления отведенного земельного участка в собственность или аренду. Таким образом власти отреагировали на демарши десятков тысяч обманутых соинвесторов. Кроме того, закон ввел солидарную ответственность перед дольщиками как застройщика, так и банка-кредитора.

Фактически застройщики оказались в безвыходном положении: привлекать средства физлиц на ранних стадиях строительства они уже не могли, а банки рисковать не хотели. Рынок сразу потерял 20—30% — небольшие компании, которые выживали в основном за счет средств соинвесторов, были вынуждены уйти. «Закон ударил по обеим сторонам процесса кредитования. До его принятия застройщики для реализации проекта могли одновременно использовать как кредитные ресурсы, так и средства дольщиков. После вступления закона в силу банки стали нести солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Кроме того, дольщики становились залогодержателями первой очереди, а банку имущество передавалось только в порядке последующего залога. При таких условиях риски кредитных организаций значительно возрастали», — говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-ХХI век» Сергей Лядов.

Банкам стало куда проще отказать застройщику в кредитовании проектов с участием дольщиков (а это большая часть возводимого жилья), чем предоставлять средства по более высоким ставкам. «С апреля 2005 года объем банковского финансирования строительства сократился в отдельных регионах в 3 раза», — констатирует Игорь Жигунов. В результате нескольким мелким игрокам пришлось уйти с рынка. Для оставшихся привлечение средств в проекты стало большой проблемой. Так, во имя спасения обманутых дольщиков власти своими действиями фактически подкосили рынок: сократили объемы возводимого жилья и ускорили рост цен на новостройки.

Квадратные мэтры

В свете этих событий оптимистичные планы ФЦП «Жилище», согласно которой к 2010 году доля финансирования жилищного строительства за счет банковских кредитов должна составить 50%, выглядят нереальными. Даже сейчас, когда вступили в силу поправки к «долевому» закону, отменяющие солидарную ответственность банков, российские банкиры очень избирательно кредитуют жилищные проекты.

«В основном застройщики кредитуются в дружественных банках, с которыми у них уже есть история отношений (например, ИНТЕКО работает с Банком Москвы). Новым игрокам рынка или мелким застройщикам найти банк-кредитор крайне тяжело», — говорит Олег Репченко. От финансирования строительства жилья отказались даже те банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании. «Чтобы кредитовать строителей на нулевом этапе, нужно как-то их контролировать, например в роли совладельца проекта, иначе риски очень высоки. Мы предпочитаем заниматься выдачей ипотечных кредитов — тем, что умеем», — поясняет председатель правления ипотечного банка DeltaCredit Игорь Кузин.

Если банки все же решаются прокредитовать ту или иную новостройку, то делают это крайне осторожно. Как сообщили «Профилю» в Абсолют Банке, «эту отрасль мы кредитуем в рамках определенного рискового лимита, установленного нашими акционерами в соответствии с политикой диверсификации кредитного портфеля банка». А Сергей Мокрышев, вице-президент банка «Авангард», который ипотекой вообще не занимается, рассказал, что банк работает лишь с теми строительными компаниями, с которыми у него уже есть проверенная история отношений и в которых он уверен — например, с МГСН и «Сити-ХХI век». При этом, подчеркивает г-н Мокрышев, если сложится ситуация, когда у банка появится избыток ресурсов и необходимость резко увеличить объемы финансирования в сфере жилищного строительства, то здесь может возникнуть проблема. «Дело даже не в уровне надежности и степени доверия к той или иной компании, а в законодательной базе, которая может стать причиной несоблюдения (пусть даже непреднамеренного) застройщиком условий договора с банком. Сейчас объемы кредитования застройщиков составляют несколько десятков миллионов долларов, и в ближайшее время мы намерены сохранять статус-кво», — говорит собеседник «Профиля».

В результате, даже по самым оптимистичным подсчетам экспертов (с учетом отмены солидарной ответственности банков за возможный дефолт застройщика), до 2010 года банки предоставят кредитов строителям на сумму от 48,9 млрд. до 60 млрд. рублей. Тогда как, по мнению директора департамента жилищного финансирования АИЖК Владимира Петренко, чтобы к 2010 году построить хотя бы 210—280 млн. кв. м, нужно подготовить порядка 100 тыс. гектаров земель, для чего потребуется порядка 1 трлн. рублей, даже чуть больше. «Где вы возьмете такие деньги? Это могут быть только заемные средства. Для чего эти земли нужно предложить потенциальным кредиторам в качестве залога», — уверяет г-н Петренко.

Бывает хуже

Несмотря на устойчивое мнение о том, что цены на московское жилье являются просто запредельными, по сравнению с Лондоном, Нью-Йорком и Берлином наши расценки выглядят достаточно скромно. Так, в Берлине средняя цена 1 кв. м — около 6 тыс. евро, в Лондоне и Нью-Йорке — около 10 тыс. евро. При этом нормой для городской жизни являются малометражные квартиры (27—40 кв. м), а тарифы на коммунальные услуги несопоставимы с российскими.

Недоступная ипотека

Получается, что предпосылок для снижения стоимости жилья (квадратный метр которого в Москве сейчас стоит около $4,2 тыс.) за счет резкого увеличения строительства нет. К тому же если в регионах еще можно увеличить объемы вводимого жилья и достигнуть со временем баланса между спросом и предложением, то в Москве ситуация просто плачевная. Места в столице не осталось. Точечные площадки в хороших районах города застройщики, безусловно, будут использовать для возведения дорогостоящего жилья. Остальное строительство будет устремляться в отдаленные районы и за кольцевую дорогу.

Так что последней надеждой г-на Медведева и его детища остается ипотека. Но и здесь, похоже, доступностью пока не пахнет. Несмотря на внушительные абсолютные цифры по рынку ипотеки, объем которой превысил 100 млрд. рублей, сделки с использованием кредитов до сих пор составляют не более 5% от общего количества операций покупки недвижимости на российском рынке.

Даже программу субсидирования молодых семей в рамках ФЦП «Жилище», которая предполагает выдачу субсидий в размере 40% от стоимости покупаемого жилья из расчета 14 тыс. рублей за кв. м, доступной назвать довольно сложно. «Допустим, в регионах 14 тыс. рублей — реальная стоимость квадратного метра жилплощади. Однако даже в этом случае молодых пар с ребенком, которые смогут выплатить стоимость жилья без материальной поддержки родителей, крайне мало. Что уж говорить о Москве, где стоимость квадратного метра зашкалила за $4 тыс.?» — рассуждает депутат Госдумы Галина Хованская. По ее мнению, нацпроект «Доступное жилье» не только создает сомнительные условия предоставления жилья льготным категориям, но в первую очередь не учитывает два важнейших вопроса: ремонт обветшавшего жилищного фонда, затраты на который составляют 10 трлн. рублей, и предоставление жилья очередникам (около 10% населения России).

«Квартирные» депозиты

Банкиры и застройщики не лишены изобретательности. Если у крупных строительных компаний обязательно найдется в «кармане» дружественный банк, то небольшим строителям приходится выкручиваться по-своему. На помощь им приходят банки средней величины. Любопытное ноу-хау придумал СДМ-Банк. Как рассказал «Профилю» начальник управления кредитования СДМ-Банка Сергей Козлов, банк использует при финансировании жилищного проекта в Ступино депозитную схему, которая позволяет привлекать средства дольщиков-физлиц без риска для последних. «Схема довольно проста, — рассказывает Козлов. — Человек, который хочет купить квартиру в строящемся доме, вносит на депозит деньги, которые в дальнейшем инвестируются застройщиком в процессе строительства. При этом физическое лицо ничем не рискует: по банковскому законодательству банк обязан выдать ему деньги с депозита по первому требованию. Банк при такой схеме несет обычные рыночные риски, а у застройщика появляется возможность использовать средства будущих владельцев квартир». Подобную схему уже использует Сбербанк. Банк «Авангард», по информации «Профиля», тоже внедряет сейчас похожий депозитный продукт. «Однако я не думаю, что такая система может стать массовым явлением. Здесь слишком много юридических тонкостей в договоре, и если мелкие и средние застройщики и банки готовы к такой кропотливой работе, то крупным строительным компаниям проще занять свои миллиарды у «дружественного» банка», — считает Сергей Козлов.

«Пока ипотеку доступной никак не назовешь, — резюмирует г-жа Хованская, — В среднем по России жилищный кредит доступен семье с доходом не менее $1 тыс. на человека, а в крупных городах эта цифра в 1,5—2 раза выше». Уменьшать процентные ставки по ипотечным кредитам, которые Дмитрий Медведев обещает понизить до 7—8%, банкиры тоже пока не собираются. Действующие в настоящее время ставки в 9,5—11% годовых в валюте и 11,5—13% в рублях, по мнению опрошенных «Профилем» участников рынка, адекватны рынку, и оснований прогнозировать их резкое снижение в ближайшее время нет.

«Ставки будут снижаться, когда это будет экономически обоснованно. Когда уменьшится стоимость привлечения, увеличится размер портфеля, снизятся операционные издержки — это произойдет естественным образом. Большое значение будет иметь и увеличение конкуренции среди компаний, предлагающих ипотеку. Благо, она уже существует — сейчас более 400 банков выдают ипотечные кредиты в России. Однако если будут расти инфляция и издержки на выдачу кредитов и сбор просроченной задолженности, процесс будет тормозиться», — объясняет Игорь Кузин.

В последнее время на рынке появилось немало спекуляций по поводу грядущего снижения цен на жилье. Однако наиболее авторитетные эксперты и участники рынка не спешат радовать российских граждан. «Поскольку оснований для кардинального изменения ситуации на рынке нет, цены продолжат свой плавный рост на 2% в месяц. К Новому году активность покупателей начнет повышаться, поскольку их ожидания о снижении цен не оправдаются. В силу постоянного роста издержек уменьшение стоимости квадратного метра чревато для застройщиков неисполнением обязательств», — говорит Сергей Лядов. Не стоит забывать и о периоде выплаты годовых бонусов (в крупных компаниях он приходится на конец декабря — январь): обычно в это время наблюдается всплеск спроса на недвижимость, которая по-прежнему остается одним из самых доходных инструментов вложений.

Олег Репченко также предупреждает, что коррекция на 10—15% возможна лишь в секторе низкокачественного вторичного панельного жилья, в остальных же сегментах наблюдается стагнация и рост цен, так что затягивать с получением кредита не стоит. Как считает Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии имени Г.В.Плеханова, сейчас самое выгодное время для того, чтобы взять кредит на покупку жилья. «Вчера было рано — цены на квадратный метр галопировали, до трети заемщиков вынуждены были отказываться от запрошенных в банке ипотечных займов. За время, которое проходило с момента оформления кредита до окончания поиска квартиры, цена поднималась настолько, что нужно было переоформлять кредит на большую сумму. Сегодня же ситуация на рынке недвижимости практически стабилизировалась».

Впрочем, банки рады далеко не всем заемщикам. Портрет «симпатичного клиента» практически во всех кредитных организациях одинаков: это преимущественно граждане в возрасте 25—45 лет с высшим образованием, высококвалифицированные специалисты либо руководители среднего звена компаний с ежемесячным доходом от $2 тыс. Так что студентам, пенсионерам и очередникам придется подождать, пока государство им поможет. И предпримет шаги для того, чтобы сделать жилье действительно доступным — для всех.

Банки, выдавшие больше всего кредитов негосударственным предприятиям (на 1 сентября 2006 года)

Место	Банк	Общая сумма кредитов (тыс. руб.)
1	СБЕРБАНК РОССИИ	1 496 219 738
2	ВНЕШТОРГБАНК	331 272 727
3	ГАЗПРОМБАНК	228 909 568
4	АЛЬФА-БАНК	219 164 221
5	БАНК МОСКВЫ	180 892 494
6	"УРАЛСИБ"	99 215 882
7	"РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ"	97 996 922
8	МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ	96 661 043
9	РОССЕЛЬХОЗБАНК	89 655 353
10	ПРОМСВЯЗЬБАНК	87 865 472
11	МДМ-БАНК	86 410 949
12	МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ	73 542 637
13	ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ	69 062 427
14	РОСБАНК	60 750 482
15	НОМОС-БАНК	57 143 400
16	"ПЕТРОКОММЕРЦ"	54 323 364
17	"АК БАРС"	46 556 476
18	БИНБАНК	41 257 245
19	"ГЛОБЭКС"	40 141 386
20	"ЗЕНИТ"	39 893 570
21	"ВОЗРОЖДЕНИЕ"	34 866 629
22	"САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"	31 137 493
23	ТРАНСКРЕДИТБАНК	30 799 851
24	АБСОЛЮТ БАНК	30 409 163
25	СОБИНБАНК	28 204 875
26	ВТБ 24	27 221 518
27	СИТИБАНК	23 839 925
28	МОСКОВСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ	23 531 242
29	"СОЮЗ"	20 243 787
30	КОММЕРЦБАНК (ЕВРАЗИЯ)	20 047 473

Таблица 2 Банки с наибольшими остатками на счетах корпоративных клиентов (на 1 сентября 2006 года)

Место	Банк	Средства корпоративных клиентов (тыс. руб.)
1	СБЕРБАНК РОССИИ	564 707 377
2	ГАЗПРОМБАНК	221 031 311
3	ВНЕШТОРГБАНК	160 906 181
4	АЛЬФА-БАНК	99 761 588
5	РОСБАНК	94 268 384
6	БАНК МОСКВЫ	84 534 828
7	МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ	78 930 734
8	"УРАЛСИБ"	75 331 510
9	"РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ"	69 616 117
10	ПРОМСВЯЗЬБАНК	63 912 075
11	СИТИБАНК	56 822 096
12	ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ	55 343 674
13	МДМ-БАНК	49 719 690
14	РОССЕЛЬХОЗБАНК	45 684 339
15	"РУССКИЙ СТАНДАРТ"	43 920 765
16	ТРАНСКРЕДИТБАНК	41 646 704
17	МОСКОВСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ	33 744 877
18	"ПЕТРОКОММЕРЦ"	30 926 014
19	"ЗЕНИТ"	30 451 435
20	МЕЖДУНАРОДНЫЙ ПРОМЫШЛЕННЫЙ	28 006 902
21	ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ)	26 000 934
22	НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК "ТРАСТ"	25 581 448
23	"АК БАРС"	23 428 742
24	"РОССИЯ"	22 444 715
25	НОМОС-БАНК	21 037 636
26	СОБИНБАНК	19 576 525
27	БИНБАНК	19 464 031
28	"СОЮЗ"	18 273 704
29	"САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"	17 524 471
30	СИБАКАДЕМБАНК	15 566 713

Банки, привлекшие больше всего депозитов физических лиц (на 1 сентября 2006 года)

Место	Банк	Общая сумма депозитов (тыс. руб.)
1	СБЕРБАНК РОССИИ	556 761 601
2	ВНЕШТОРГБАНК	77 028 778
3	БАНК МОСКВЫ	74 255 108
4	РОСБАНК	58 697 775
5	"УРАЛСИБ"	53 930 332
6	ГАЗПРОМБАНК	50 892 895
7	"РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ"	43 232 989
8	АЛЬФА-БАНК	41 928 192
9	ВТБ 24	39 912 687
10	ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ	36 050 060
11	"ВОЗРОЖДЕНИЕ"	31 704 818
12	ИМПЭКСБАНК	24 521 328
13	СИТИБАНК	24 023 433
14	"ПЕТРОКОММЕРЦ"	22 240 682
15	ИНВЕСТСБЕРБАНК	17 592 666
16	МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ	17 260 706
17	ПРОМСВЯЗЬБАНК	16 879 785
18	СУРГУТНЕФТЕГАЗБАНК	16 469 249
19	"БАЛТИЙСКИЙ"	16 339 841
20	"АК БАРС"	16 237 547
21	НОМОС-БАНК	16 022 977
22	БИНБАНК	15 820 139
23	СИБАКАДЕМБАНК	14 562 524
24	"ГЛОБЭКС"	13 679 811
25	СОБИНБАНК	11 548 973
26	УРАЛЬСКИЙ БАНК РЕКОНСТРУКЦИИ И РАЗВИТИЯ	11 460 688
27	МОСКОВСКИЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ	11 355 895
28	"САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"	11 198 067
29	"ЮНИАСТРУМ"	10 992 983
30	"ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ"	10 911 377

Банки, выдавшие больше всего кредитов частным лицам (на 1 сентября 2006 года)

Место	Банк	Общая сумма кредитов (тыс. руб.)
1	СБЕРБАНК РОССИИ	663 216 225
2	"РУССКИЙ СТАНДАРТ"	138 324 684
3	РОСБАНК	71 250 218
4	"УРАЛСИБ"	34 038 539
5	ВТБ 24	26 853 159
6	БАНК МОСКВЫ	25 797 383
7	ХКФ БАНК	25 199 666
8	"РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ"	24 479 258
9	МДМ-БАНК	23 945 977
10	РОССЕЛЬХОЗБАНК	19 408 168
11	ГАЗПРОМБАНК	19 135 618
12	ИМПЭКСБАНК	17 716 428
13	МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ	17 007 429
14	СИБАКАДЕМБАНК	15 198 126
15	СИТИБАНК	13 743 514
16	ИНВЕСТСБЕРБАНК	13 672 100
17	АЛЬФА-БАНК	11 999 789
18	ТРАНСКРЕДИТБАНК	11 297 570
19	НАЦИОНАЛЬНЫЙ БАНК "ТРАСТ"	10 943 235
20	КМБ-БАНК	10 909 834
21	ФИНАНСБАНК	10 529 928
22	"БАНК СОСЬЕТЕ ЖЕНЕРАЛЬ ВОСТОК"	10 369 974
23	ПРОМСВЯЗЬБАНК	9 900 993
24	"АК БАРС"	9 643 452
25	"РУСФИНАНС БАНК"	9 093 084
26	ЗАПСИБКОМБАНК	9 003 057
27	"ЮНИАСТРУМ"	8 616 419
28	ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ	8 515 038
29	"РЕНЕССАНС КАПИТАЛ"	8 388 232
30	"ДЕЛЬТАКРЕДИТ"	7 638 670

Таблица 5 Самые прибыльные банки (на 1 сентября 2006 года)

Место	Банк	Прибыль (тыс. руб.)
1	СБЕРБАНК РОССИИ	76 364 449
2	ГАЗПРОМБАНК	19 299 157
3	ВНЕШТОРГБАНК	12 281 229
4	НАЦИОНАЛЬНЫЙ РЕЗЕРВНЫЙ	11 517 237
5	"РУССКИЙ СТАНДАРТ"	7 032 466
6	"УРАЛСИБ"	5 229 720
7	МДМ-БАНК	4 327 200
8	БАНК МОСКВЫ	3 470 769
9	АЛЬФА-БАНК	3 431 893
10	"ПЕТРОКОММЕРЦ"	3 425 656
11	ПРОМСВЯЗЬБАНК	3 278 610
12	ИНВЕСТИЦИОННЫЙ БАНК "КИТ ФИНАНС"	3 102 490
13	"РАЙФФАЙЗЕНБАНК АВСТРИЯ"	2 967 675
14	МЕЖДУНАРОДНЫЙ МОСКОВСКИЙ	2 794 632
15	ПРОМЫШЛЕННО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ	2 783 466
16	НОМОС-БАНК	1 715 884
17	"ЗЕНИТ"	1 357 434
18	ТРАНСКРЕДИТБАНК	1 335 918
19	РОССЕЛЬХОЗБАНК	1 289 605
20	"ВОЗРОЖДЕНИЕ"	1 270 162
21	"ДЖ. П. МОРГАН БАНК ИНТЕРНЕШНЛ"	1 107 825
22	СОБИНБАНК	1 053 275
23	СИБАКАДЕМБАНК	1 025 171
24	"РОССИЙСКИЙ КРЕДИТ"	1 003 121
25	ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ)	904 121
26	"СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АЛЬЯНС"	850 453
27	"САНКТ-ПЕТЕРБУРГ"	819 593
28	"АК БАРС"	816 740
29	ДОЙЧЕ БАНК	784 427
30	"ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ"	782 856

Екатерина Гуркина, Инесса Паперная Профиль
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...