Мифы об ипотеке (часть II)

МИФ 4. Я СЭКОНОМЛЮ НА ПРОЦЕНТАХ, ПОГАСИВ КРЕДИТ ДОСРОЧНО

Стоимость ипотечной квартиры с учетом процентных выплат увеличивается на 60-90%. Поэтому если есть возможность получить обычный кредит или перезанять у знакомых, стоит ею воспользоваться.

Что касается досрочных выплат, то банки стараются получить с заемщика по максимуму в то время, пока он будет пользоваться кредитом. При десятилетнем кредите все основную сумму процентов вы выплатите банку в первые 56 лет (в первый год в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита равно примерно 5 к 1), потом досрочное погашение не принесет значительной экономии.

Кроме того, при частичном досрочном погашении срок кредита не уменьшается, уменьшается лишь сумма, на которую начисляется процент, поэтому в структуре ежемесячного платежа соотношение процентов и «тела» кредита не меняется, хотя сам платеж становится меньше.

По статистике, средний срок жизни ипотечного кредита в России составляет 57 лет. Но и здесь некоторые банки стараются подстраховаться, вводя мораторий на досрочное погашение кредита на срок от 3 месяцев до 5 лет, штрафы за досрочное погашение и ограничения по минимальному размеру платежа.

МИФ 5. НИЧЕГО СТРАШНОГО НЕ СЛУЧИТСЯ, ЕСЛИ Я ПАРУ РАЗ ЗАДЕРЖУ ПЛАТЕЖ ПО КРЕДИТУ

Соглашаясь на ипотечный кредит, вы подписываете обязательство в течение длительного срока ежемесячно отдавать банку значительную часть своих доходов, и это необходимо четко осознавать. Дружелюбие банка мгновенно испаряется, если вы начнете задерживать ежемесячные платежи. Суммы штрафов и пени за задержку платежа достаточно велики, а просрочки даже в несколько дней являются для банка первым признаком финансовых проблем заемщика. Для начала сотрудник банка просто пригласит вас для обсуждения сложившейся ситуации. Дальнейшие действия кредитора зависят от того, какого рода затруднения испытывает заемщик. В принципе получение небольшой отсрочки возможно, но это не является общепринятой практикой и решается отдельно по каждому конкретному случаю. В случае регулярных неплатежей банк может настаивать на продаже квартиры и досрочном погашении кредита. Если же договориться не удастся, кредитор обратится в суд. И еще один момент - с 1 марта 2006 г. практически все банки передают сведения о заемщиках в бюро кредитных историй. Поэтому информация о неплательщиках будет доступна любому банку страны, и человеку с подмоченной кредитной историей сложнее будет получить следующий заем. Правда, банки договорились между собой, что задержку платежа в 35 дней вообще не считать за просрочку.

МИФ 6. У МЕНЯ ЕСТЬ СТРАХОВКА, ПОЭТОМУ, ЕСЛИ ЧТО-НИБУДЬ СЛУЧИТСЯ, Я НИЧЕГО НЕ ПОТЕРЯЮ

Страховые пакеты, которые обязаны приобретать получатели ипотечных кредитов, защищают интересы банков, а не заемщиков. Стоит такой пакет до 1,5% от суммы кредита, увеличенной на 10% и включает четыре вида страхования: жизни, трудоспособности, титула (права собственности) и конструктивных элементов квартиры. Все расходы по страхованию несет заемщик, однако при наступлении страхового случая все выплаты будут производиться только в пользу банка. Единственная выгода заемщика от этой страховки в том, что его освободят от долговых обязательств. Например, если застрахованная квартира разрушена и непригодна для проживания, ее владелец освобождается от кредитных обязательств, но при этом теряет первоначальный взнос, а также деньги, которые он успел выплатить по кредиту. Или другой пример: в случае когда заемщик утратит право собственности по суду (если объявится обделенный наследник или несовершеннолетний, отбывающий срок, или служивший родственник продавцов квартиры), страховая компания выплатит только долг заемщика банку, а самому заемщику потери не возместит никто. Именно поэтому так опасно занижение официальной стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Чаще всего банки настаивают только на том, чтобы цена была не меньше суммы кредита.