Накануне прорыва вот-вот откроется второе дыхание

Год назад исполнительная власть в паре с законодательной обещали осенью явление миру российских ипотечных ценных бумаг и кредитных историй. Осень прошла, миновала зима, в разгаре весна. Ипотечные бумаги до сих пор не появились, а кредитные истории только начали формироваться: в марте зарегистрированы первые бюро кредитных историй.

Хотя и первого, и второго с нетерпением ждут банкиры. Но в не меньшей, если не в большей степени это касается нуждающихся в жилье граждан.

 

 

Ведь этими рычагами можно сковырнуть с пьедестала высокие процентные ставки по ипотеке. О причинах задержек и ожидаемых переменах на рынке жилья наш обозреватель Сергей Домнин беседует с заместителем председателя Комитета Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам Анатолием Аксаковым.
Где же ценные бумаги?

– Анатолий Геннадиевич, в чем же загвоздка? Почему нет ожидаемых результатов?

– Известный пакет из 25 законов о доступном жилье, принятых в декабре 2004 года, действительно породил большие надежды. Однако время показало, что замахнулись мы на многое и далеко не все отразили в них верно. С другой стороны, правительство сильно задержало подготовку нормативных актов, необходимых для реализации принятых законов. Скажем, подзаконная база по ипотечным ценным бумагам (ИЦБ) была сформирована и зарегистрирована в Минюсте лишь в конце прошлого года. В свою очередь, работа над нормативными документами помогла обнаружить подводные камни, из-за которых банки вряд ли начнут выпускать ценные бумаги в соответствии с законом об ИЦБ. Появились новые поводы внести поправки в законы.

Тем не менее, если говорить в целом, то эти законы уже подстегнули интерес к ипотеке. Кредитование растет быстрыми темпами. Правда, его доля во всем объеме приобретаемого жилья остается незначительной, не более 3%. Это связано с тем, что у российских банков еще не развита долгосрочная ресурсная база, а с другой стороны, высоки риски кредитования. И все же законы уже спровоцировали увеличение спроса на жилье. А предложение отстает. В результате мы имеем серьезный рост цен. В том числе негативное влияние на предложение оказал закон об участии в долевом строительстве.

– Вы считаете, что он все-таки послужил сокращению объемов вводимого жилья?

– Поскольку закон установил солидарную ответственность банков перед дольщиками, кредиторы стали опасаться выдавать деньги на строительство жилья. А нет кредитов – нет строительства. Если учесть, что долевая форма финансирования занимает не менее трех четвертей в отрасли, то это, конечно, сказалось на общем предложении жилья. Особенно в столичном регионе.

– Но вернемся к рынку капиталов. Когда же на нем появятся настоящие ипотечные бумаги?

– Думаю, что летом – осенью. Задержка сейчас за поправками в закон об ИЦБ. Сегодня есть нормы, которые не стимулируют их выпуск банками. Например, банк не имеет права распоряжаться ипотечным покрытием, поскольку оно по закону находится в залоге. Поясню на схеме. Банк выпускает в обращение свои облигации. Вырученные деньги выдает в виде ипотечного кредита. Затем собирает с заемщиков долги с процентами и этими средствами рассчитывается по облигациям. Естественно, что графики взаиморасчетов составляются банком с некоторым запасом, и деньги на какое-то время у него задерживаются. Но он ничего не имеет права с ними делать. Не может выдать еще один кредит, получить доход. Потому что эти средства в залоге. У банка пропадает интерес работать с этим инструментом.

Конечно, в свое время для такого ограничения были основания, но сейчас они устранены. Мы предлагаем снять залог хотя бы с процентов (сейчас в залоге находится и основной долг, и проценты), чтобы у банка появилась возможность оперировать этими деньгами. Такова, кстати, мировая практика. У банков тогда больше стимулов выпускать ИЦБ.

Предложены и другие поправки. Например, заемщику предоставляется право застраховать свою жизнь не только в свою пользу, но и в пользу кредитора, то есть банка. Именно так, по второй схеме, оформляются сегодня все ипотечные кредиты. Однако закон пока предусматривает только первую возможность.

Новых препятствий не возникнет?

Главная задержка была все-таки связана с отсутствием нормативных документов. Необходимость внесения поправок в закон – это причина второго порядка. Но сейчас все необходимые бумаги федеральными службами подготовлены. ЦБ выпустил соответствующие инструкции. В этом плане он сработал более оперативно, чем правительство. С принятием поправок в закон начнется выпуск ИЦБ. Думаю, что в весеннюю сессию все будет сделано.

Больше информации – меньше процент

– Что с кредитными бюро? По закону банки должны были начать передавать туда информацию о заемщиках уже с 1 сентября прошлого года. С 1 марта этого года закон о кредитных историях должен работать в полном объеме. Но что-то я не слышал ни от банкиров, ни от ипотечных брокеров, ни от риэлторов, чтобы эти истории кто-то кому-то передавал, чтобы ими кто-то интересовался. Тишина.

– К работе практически все готово, хотя и здесь произошла задержка. Причины вновь связаны с недоработкой правительства при подготовке нормативных документов. Достаточно сказать, что закон о кредитных историях вступил в силу с 1 июня прошлого года, а регулирующий государственный орган, уполномоченный рулить процессом (ФСФР), был определен лишь в августе. В государственных структурах не хватает грамотных кадров. Дело-то совсем новое. Но сейчас все «пуско-наладочные работы» завершены. Первые кредитные бюро уже включены в реестр. Они полностью соответствуют законам о кредитных историях и о защите информации. Это значит, что они прошли сертификацию, у них созданы системы безопасности, подготовлена надлежащая техническая база.

Процесс пошел очень быстро. Масса желающих войти в число учредителей кредитных бюро. Полным ходом заключаются соглашения о сотрудничестве банков и бюро кредитных историй. По моим данным, только одно из бюро кредитных историй заключило договоры уже более чем с 350-ю банками об обмене информацией. Банки оформляют согласие заемщиков на передачу сведений о них в бюро. Идет активная практическая обкатка системы. Думаю, что в «штатном» режиме она заработает до конца мая. Но надо быть реалистом, потребуется 3 – 5 лет, чтобы накопилась полноценная база данных по заемщикам.

– Скажется ли наличие кредитных историй и выпуск ИЦБ на величине ставки кредитования? И если да, то насколько?

– Ставка, безусловно, снизится. Однако не следует забывать, что уровень процентных ставок связан также с инфляцией и со стоимостью денег. Банку не выгодно предоставлять кредиты ниже соответствующего уровня. Рыночная ставка по долларовым кредитам колеблется в пределах 9 – 15%, по рублевым – 13 – 18%. Это пусть не намного, но выше инфляции.
Наличие у кредитного бюро объективной информации о заемщике уменьшает риск банка попасть на недобросовестного клиента. А значит, он может понизить ставку на 1 – 2%, а то и на 3%. Если уровень инфляции составит в 2010 году 3%, то кредиты на уровне 6 – 8% вполне реальны. И даже ниже, до 5%. Потому что ИЦБ позволят привлекать ресурсы под низкий процент.

Стройсбер...банк?

– Известно, что средства на депозитах граждан мало пригодны для ипотечного кредитования, потому что вкладчики в любой момент вправе потребовать вернуть им деньги. Появятся ли у нас безотзывные вклады?

– С ними возникли проблемы, и мы отложили рассмотрение этого закона. Некоторые эксперты считают, что безотзывными могут быть только вклады, защищенные системой страхования, то есть до 100 тыс. рублей. Но они составляют не более 40% объема всех депозитов. Лично я считаю, что люди, вкладывающие существенно более значительные суммы, являются квалифицированными инвесторами и отнесутся к безотзывным вкладам с полным пониманием дела.

– А нельзя ли ограничить использование банками безотзывных вкладов только на цели ипотеки? Тогда в силу ее высокой надежности можно увеличить страховую сумму по этим вкладам до 1 млн. рублей?

– Примерно такой законопроект мною подготовлен. Речь в нем идет о жилищно-накопительных вкладах. Смысл в том, что человек в течение 3 – 5 лет копит деньги в банке для того, чтобы внести первоначальный взнос на строительство жилья. Этот вклад должен быть безотзывным, его нельзя будет снять. И он должен быть защищен системой страхования вкладов. Даже если банк разорится, человек получит свои деньги назад. Сумма обозначена мною в 1 млн. рублей. Этого достаточно для первого взноса на квартиру даже в столице. Правда, требования к банку по использованию этих денег исключительно на ипотеку отсутствуют. У него должна быть свобода. Другое дело, что банк обязан взять обязательство по окончании этапа накопления выдать вкладчику кредит на приобретение жилья на заранее оговоренных условиях.

Стройсбер...банк?

– Получается строительно-сберегательная, но не касса, а банк?

– Закон о строительно-сберегательных кассах мы не приняли, и, видимо, уже не примем. Мы считаем более правильным предоставить такое право банкам. Это становится мировой практикой. Как известно, стройсберкассы широко распространены в Германии. Но и там сейчас приняты поправки в законы, которые позволяют заниматься этими операциями универсальным банкам. Во Франции универсальные банки работают по такому же принципу. У нас затея со стройсберкассами не рациональна. Надо формировать специализированный институт. Надо его отработать. Надо, чтобы люди в него поверили. Зачем? Когда уже существуют устоявшиеся кредитные институты, к ним есть определенное доверие вкладчиков, готовых с ними работать.

– Вы считаете, что не следует возвращаться к известному проекту стройсберкасс?

– Над ним идет сейчас работа, но я сомневаюсь в его перспективности. Проще этим заниматься банкам, уже готовым институтам, вошедшим в систему страхования в ходе жесткого отбора.

Другое дело, что мы предлагаем увеличить страхование до 1 млн. рублей. Агентство по страхованию вкладов, кстати, не возражает против этого. Но возникает проблема – где взять деньги на компенсации, если такой банк разорится? Мы считаем, что государство должно внести свою лепту и пополнить возможности агентства за счет бюджета. Думаю, что это небольшие деньги. Ведь безотзывные накопительные вклады сформируются не за один день.

Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...