Не нравится кредитор? – поменяйте

На рынке ипотечного кредитования появился новый продукт – рефинансирование ранее выданных кредитов. Некоторые называют его перекредитованием. Если состоявшийся заемщик, получивший деньги в каком-то одном банке, вдруг узнает, что другой банк выдает кредиты на более выгодных условиях, у него теперь есть возможность одолжиться в этом другом банке и погасить долг в первом. Правда, пока далеко не везде его готовы принять.

Хватай по дешевке

Первым о масштабной программе рефинансирования официально объявил Райффайзенбанк, вслед за ним о планах с апреля предложить аналогичную услугу сообщил Внешторгбанк (оба входят в четверку наиболее активных ипотечных кредиторов в столице).

 

 

О схожих намерениях говорят и в ряде других банков. Появление новинки на рынке ипотечных кредитов специалисты связывают прежде всего с ощутимым снижением ставок кредитования за последние пару-тройку лет. В новом банке клиент может воспользоваться практически любой из предлагаемых программ. За счет полученных средств он погашает старый кредит, снимает обременение с квартиры, а затем закладывает ее и переходит на обслуживание уже на новом месте. Конечно, все это осуществимо лишь при близкой структуре обеспечения займа в обоих банках.

Как объясняет начальник отдела разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Георгий Тер-Аристокесянц, в регионах существует довольно много рублевых кредитов, выданных по ставкам 16 – 18% годовых. При этом ВТБ предлагает сейчас кредиты в рублях под 12 – 14%. Примерно то же соотношение по валютным кредитам. В России до сих пор в обслуживании находится портфель, сформировавшийся по ставкам на уровне 13 – 15% годовых. Сегодня же многие банки предоставляют валютные кредиты под 9,8 – 10,5% в год.

Рефинансироваться на таких условиях имеет смысл. По утверждению председателя правления Райффайзенбанка Йоханна Йонаха, при средней сумме долга в $50 тыс. и разнице в процентной ставке 3%, экономия клиента от рефинансирования кредита за 10 лет может составить более $10 тыс. При этом ставка кредитования полностью соответствует законодательству РФ.

Безусловно, возникнут накладные расходы. Как обещают в ВТБ, у них не станут удерживать существенной комиссии за рефинансирование. Для перечисления средств, скорее всего, будет использована безналичная форма, поэтому расходы на аренду ячейки не потребуются. Основная трата – это регистрация залога. Но она не обязательно перекроет выгоду, которую приобретает заемщик при переходе на более низкую ставку.

Кстати, целесообразность рефинансирования увязывается банкирами не только с выигрышем в процентах. У заемщика могут поменяться планы, и он захочет увеличить срок кредитования с нынешних 5 лет в одном банке на 20 лет в другом, даже не имея большой разницы в процентной ставке. Некоторые считают возможным заинтересовать клиента просто высоким качеством обслуживания. Трудно судить, насколько заемщики податливы на обходительное к ним отношение.

Однако по совокупности аргументов в ВТБ надеются только в этом году рефинансировать кредитов на сумму примерно $10 млн.

Не все так просто

В действительности банки и раньше переманивали друг у друга клиентов. Но прибегали к этому приему редко, не привлекая особого внимания. И дело тут вовсе не в этической стороне вопроса. Подобная услуга общепринята в мировой практике.

Конкуренция остается конкуренцией. Проблема большей частью лежит в плоскости технической реализации рефинансирования. Как объясняют специалисты, Центральный Банк РФ относит подобные операции (предоставление кредита на погашение ранее выданного) к числу весьма рисковых, а потому ставит вопрос о резервировании вторым кредитором соответствующих средств, иными словами, – об омертвлении денег. Это вынуждает оформлять рефинансирование с использованием обходных схем. Обсуждать детали профессионалы избегают, ограничиваются лишь намеками на общие контуры проблемы. Так, приходится изобретать рычаги, обеспечивающие целевое использование кредита. В короткий промежуток переоформления второй кредит ничем не будет обеспечен. Отсюда и сдержанный интерес к рефинансированию в прошлом.

Нынешнее рвение банков объясняется крайним обострением конкурентной борьбы. Наряду со снижением ставок, размеров первоначального взноса и прочими мерами, рефинансирование становится одним из инструментов привлечения дополнительных клиентов, каждый из которых едва ли не на вес золота. Сегодня если что и сдерживает ипотеку, то не отсутствие средств у банков, а недостаток заемщиков.

Есть еще одна проблема, о которой говорят не очень охотно. Как и всякое лекарство, рефинансирование может вызвать побочные эффекты. Его широкое распространение способно привести к неблагоприятным для заемщиков и ипотеки в целом последствиям. Поясним. Потеря клиента первичным кредитором – это не только упущенная им выгода. Это и вероятный прямой убыток. Хорошо, если банк выдавал кредит заемщику из собственных средств. А если он в свою очередь заимствовал их на стороне, как это чаще всего и происходит? И эта сторона жестко настаивает на постепенном возврате долга со всеми полагающимися процентами в течение длительного оговоренного срока? Банк попадает в капкан.

Мировая практика выработала профилактическое средство от этой напасти в виде запрета на досрочное погашение кредита заемщиком или уплаты ощутимых штрафных санкций. Но российские банки в массе своей пренебрегают такими ограничениями. Отказать гражданам в праве в любой момент рассчитаться по долгам, – значит отпугнуть уйму потенциальных клиентов. Однако если рефинансирование примет масштабный характер, не исключено, что вслед за ним и у нас получит распространение запрет на досрочное погашение кредита.

Правда, специалисты утверждают, что такая опасность невелика. К примеру, начальник управления ипотечных продуктов «Росбанка» Янис Канестри считает, что кредитов, выданных два – три года назад и пригодных для рефинансирования, просто очень мало. Кроме того, значительная часть банков, по крайней мере, крупных, кредитует за счет собственных средств. Но даже если это чужие деньги, то не так сложно все заранее предусмотреть и «подстелить соломки». Проблемы здесь есть, но пока они не очень значимы.

Менеджер по управлению кредитным портфелем банка «Ренессанс Капитал» Ксения Городничева также придерживается той точки зрения, что риск досрочных погашений из-за программ рефинансирования не является фатальным. По ее мнению, издержки перекредитования значительны, и у любого банка есть возможность удержать своего клиента. Кроме мер ограничительного характера риск досрочного погашения может быть компенсирован снижением процентной ставки для отдельных групп заемщиков, а также неценовыми инструментами, например качеством обслуживания или дополнительными бонусами. Более того, опыт управления процентными рисками позволил «Ренессанс Капиталу» отменить моратории и штрафы за досрочное погашение. Такой подход там рассматривают как дополнительное конкурентное преимущество.

Сергей Домнин Квартирный ряд
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...