Официально. "Возьмем заемщика по ипотеке…"

Используя данные расчетов, приведенных в статье Андрея Лусникова на сайте "Личные деньги" 7 июля, возьмем заемщика с доходом 15 000 рублей. По данным Госстроя средняя цена 1 кв. м. жилья за 2004 год составила 14 000 руб. Соответственно стоимость стандартной квартиры (54 кв.

 

 

м общей площади) равняется 756 000 руб.

Основной показатель доступности жилья определяется соотношением стоимости стандартной квартиры к среднегодовому доходу заемщика. В рассматриваемом примере коэффициент доступности (756 000/15000х12) равен 4,2. Таким образом, гипотетически при сбережениях равных 100% дохода (то есть при потреблении равном нулю) заемщику для приобретения жилья придется копить 4,2 года. Следует подчеркнуть, что в разных регионах России доступность жилья существенно различается, и составляет от 4 до 6 лет.

Обычным требованием банка-кредитора к соотношению аннуитетного платежа к доходу заемщика является 35% (то есть сбережения составляют 0,35, а текущее потребление - 0,65 от дохода). Очевидно, даже при беспроцентном займе минимальный срок кредита при коэффициенте доступности жилья 4,2 составит (4,2 / 0,35) 12 лет.

Поскольку прожиточный минимум составит в 2005 году по предварительным данным 2 900 руб. в месяц, то заемщик с совокупным доходом 15 000 руб. в месяц в принципе может в соответствии со "стандартами" ОАО "АИЖК" тратить на ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту до 50% дохода - то есть максимально 7 500 руб.

Классические условия ипотечного кредитования обязуют внести заемщика при покупке жилья как минимум 30% собственных средств - 226 800 руб., при этом сумма кредита составит максимум 70% - 529 200 руб. Таким образом, для получения необходимой суммы кредита при существующей ставке 14% годовых в рублях и ежемесячного аннуитета в 7 500 руб. срок кредита должен быть не менее 12,5 лет. При этой же ставке и максимально возможном сроке кредита рассматриваемый заемщик может одолжить у банка на покупку квартиры 627,9 тыс. руб. (см. табл. 1 ниже).

В дальнейшем при снижении процентной ставки до 10% (что прогнозируется к 2008 году) заемщик сможет перекредитоваться под более низкую ставку. Дополнительные средства, полученные от экономии процентных платежей, заемщик сможет потратить на досрочное погашение кредита, ремонт, приобретение новой мебели.

Таким образом, существующие уже сегодня условия позволяют семьям со средними доходам (состоящим из двух работающих взрослых и одного ребенка) брать долгосрочный ипотечный кредит на приобретение стандартной квартиры (54 кв. м.) при условии накопления первоначального взноса. Для заемщиков, не успевших накопить первоначальные 30% стоимости квартиры, но имеющих хорошие перспективы стабильного роста доходов (например, молодые семьи) уже существуют специальные кредитные программы со сниженным требованием по первоначальному взносу (до 5-10%), компенсируемым более высокими процентными ставками в период первоначальных выплат.

Для заемщиков с низкими сегодня доходами, но хорошей перспективой роста (молодые офицеры, бюджетники) существует возможность получить кредит с растущим аннуитетом. При растущем аннуитете в первые годы (2-5 лет) заемщик платит меньше, чем по стандартной ипотеке (при этом происходит кратковременная отрицательная амортизация). В последующем ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к установленному сроку.

Необходимо подчеркнуть, что такой способ погашения задолженности пока не распространен в России. Прототипом кредитного продукта с растущим аннуитетом можно считать специальную накопительно-ипотечную программу обеспечения жильем военнослужащих. В соответствие с ФЗ №117-ФЗ от 20.08.2004 из средств федерального бюджета каждому военнослужащему, заключившему срочный контракт, ежегодно на специальный счет будет переводиться сумма равная 30 тыс. руб., индексируемая с учетом инфляции.

Аналитический отдел ОАО "АИЖК"

Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...