Опасные авансы ипотеки

В борьбе за клиента банки отказываются от первоначальных взносов по выдаваемым ипотечным кредитам. Эксперты считают, что они при этом сильно рискуют; банкиры уверяют, что их тылы прикрыты. Обострение конкуренции на рынке ипотечного кредитования заставляет банки облегчать условия получения клиентами "квартирных" займов.

Если раньше они требовали, чтобы заемщик вносил аванс в размере 30% от стоимости квартиры, то теперь некоторых из них устраивает первоначальный взнос гораздо меньшего размера. Национальная ипотечная компания (НИКОМ, учредитель - Национальный резервный банк) уже понизила его планку для отдельных клиентов по продукту "Молодежный" до 5%, а Фора-банк еще с середины года и вовсе отменил авансовый платеж по программе "Фора-обмен".

 

 

С 2004 года крупнейший игрок на рынке ипотечного кредитования - банк "ДельтаКредит" также планирует отменить (по отдельным видам продуктов) первоначальный взнос, выдавая займы в размере 100% от стоимости жилья. Об этом журналу "Финанс." сообщила директор по маркетингу кредитной организации Виктория Кочеткова.

Однако, как считают некоторые эксперты, отказываясь от авансовых платежей по ипотечным кредитам, банки берут на себя серьезные риски: уступки заемщикам могут обойтись им слишком дорого. Подушка безопасности. Большинство банков сегодня не рискует выдавать ипотечные кредиты без первоначального взноса. Те 20-30% от стоимости квартиры, что единовременно вносит клиент, служат своего рода страховкой для них на случай дефолта по обязательствам заемщика. Если такой произойдет, банк сможет продать его квартиру по ликвидационной стоимости (цене, за которую жилье можно быстро реализовать) - 70-80% от рыночной - и, таким образом, полностью вернуть средства по кредиту.

Снижая первичный взнос до 5-10% или вовсе отказываясь от него, банк принимает дополнительные риски, считает замдиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Черняк. "Надо помнить, что ипотечные кредиты в основном выдаются на длительное время - до 20 лет. Сейчас, допустим, рынок недвижимости находится на пике. Но если через два года квартиры, предположим, подешевеют на 30%, заемщик успеет погасить только 2-3% основного долга". В этом случае он может рассудить так: если квартира, стоившая ранее $100 тыс., упала в цене до $70 тыс., то выгоднее перезанять на покупку более дешевого жилья в другом банке.

При этом первому придется "подарить" только те самые 2-3% (в нашем случае - $2-3 тыс.), а то и меньше, и отказаться от дальнейших расчетов по кредиту (сославшись, предположим, на потерю платежеспособности). По закону кредитор имеет право обратить взыскание на залог - квартиру. То есть продать ее по ликвидационной цене. Это значит, что обесценившееся на 30% жилье будет продано банком со "скидкой" приблизительно 20-30%. В итоге кредитная организация, практикующая стандартные условия работы с заемщиком ("30% на 70%"), потеряет до 20% от выданных средств, а та, что не требует первичного платежа, - до 50%. "Снижение единовременной выплаты до 5% или до нуля больше напоминает ломбардный бизнес, - считает Александр Колошенко, член правления "Райффайзенбанк Австрия", выдающего ипотечные кредиты на классических условиях "30% на 70%".

- Мы придерживаемся другой политики". Попутный ветер. Между тем обстановка на рынке недвижимости пока благоприятствует банкам, которые решили рискнуть, снизив предоплату по ипотечным кредитам. Ежемесячно в течение последнего полугодия столичный рынок недвижимости демонстрирует уверенный рост на 2-3%. Только за две недели октября, согласно данным аналитического центра irn.ru, стоимость столичных квартир увеличилась на 3,8%. К тому же после повышения рейтинга России до уровня инвестиционного у отечественных банков появится больше шансов получить доступ к длинным и дешевым зарубежным кредитным ресурсам, что приведет к снижению ставок по ипотечным кредитам и усилению спроса на жилье.

Впрочем, опрошенные журналом "Финанс." эксперты не исключают и негативного развития событий, которое может возникнуть, в том числе и в случае снижения стоимости нефти. "Падение цен на нефть в первую очередь негативно скажется на экономике. А по принципу домино "заденет" и рынок недвижимости", - считает Александр Черняк. Некие предпосылки кризиса рынка недвижимости видят и в "Райффайзенбанк Австрия". По мнению Александра Колошенко, ими является искусственное раздувание цен на новостройки. Часто разница между себестоимостью строительства квартиры и ее ценой достигает 60%, тогда как оптимальный размер маржи - 30%, говорит банкир. По мнению некоторых специалистов, рынок "перегрет" инвестиционными покупками, когда квартиру приобретают для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Доходность этих операций в отдельных случаях достигает 50% годовых: 10-15% годовых от аренды плюс ежемесячный доход от роста цен на жилье (порядка 2-3%). Как поведут себя банки, выбравшие за основу конкурентной политики в ипотечном кредитовании минимальный первичный взнос или отсутствие такового, разразись кризис рынка недвижимости? Защитная реакция. В банке "ДельтаКредит" уверены, что смогут вовремя распознать негативную тенденцию и адекватно скорректировать величину залога. По словам Виктории Кочетковой, в качестве "барометра" используется так называемый стресс-тест.

Это один из методов финансового анализа, который позволяет рассчитать оценку максимально возможных потерь в условиях рынка, находящегося "в шоке". "При помощи теста мы оцениваем поведение нашего кредитного портфеля и возможные потери в случае повторения событий августа 1998 года. Далее происходит классификация находящейся в залоге у банка недвижимости по типам, представленным на рынке, после чего специалисты модулируют поведение этих групп недвижимости в шоковой ситуации, используя ценовые параметры 1998 года. Итоговым результатом анализа служит уменьшение или увеличение величины залогового портфеля в момент кризиса", - говорит директор по маркетингу "ДельтаКредит".

В НИКОМ также считают, что смогут распознать кризис вовремя и переиграть условия "опасных" кредитов, например повысив первоначальный взнос или процентную ставку. Кроме того, президент НИКОМ Елена Клепикова сообщила, что в качестве превентивной меры компания намерена проводить "регулярный мониторинг структуры портфеля, в котором кредиты, сопровождающиеся повышенным риском, должны занимать строго определенный процент".

Пока риски по продукту "Молодежный" покрываются за счет повышенной ставки - 15-16% (по другим кредитам компании она составляет 10-14% годовых). После того как клиент выплачивает 30% от стоимости жилья, ставка уменьшается до 13%. Елена Клепикова уверена, что клиенты не подведут. Ведь факт отказа, который будет внесен в кредитную историю заемщика (после принятия закона о кредитных бюро "личное кредитное дело" будет заведено на каждого заемщика), грозит стать пожизненным клеймом на его репутации. Такому ни один банк не захочет дать взаймы, уверены специалисты. Что касается понижения величины первоначального взноса, то даже противники этой операции иногда признают ее целесообразной. Александр Черняк говорит, что в таких проектах, как "Молодежный", уменьшение единовременной выплаты вполне разумно. Хотя, по его мнению, кредиты на стандартных условиях "30% на 70%" продолжают пользоваться стабильно высоким спросом, а невозврат по ним составляет менее процента.

Новый оптимизм. Хотя участники рынка ипотечного кредитования не исключают в будущем кризиса рынка недвижимости, в основном все же предпочитают не думать о худшем. Иван Никитчук, член совета Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), считает, что падение нефтяных котировок может повлиять на рынок недвижимости только в том случае, если стоимость барреля упадет до $15-16. Но до опасной черты цена на нефть, по его мнению, не опустится. Теоретически и президент НИКОМ не исключает резкого снижения цен на жилье. Но глобального обвала рынка, по его мнению, не произойдет.

Директор департамента по работе с физическими лицами "Автобанк-НИКойл" Эльчин Гулиев допускает возможность падения нефтяных котировок и как следствие снижение доходов населения. Однако столичные квартиры, по его мнению, вряд ли сильно потеряют в цене: "Пока будет Москва, будет и спрос на ее жилье". Максимум, что может произойти на протяжении последующих года-двух со столичным рынком, - это замирание цен на какой-то отметке и незначительная их коррекция вниз, считает банкир.

В Центробанке уверяют, что кризиса не будет. "Ипотечные кредиты - низкорисковые, - говорит руководитель Главной инспекции кредитных организаций ЦБ Геннадий Меликьян. - Ну что изменится в случае снижения первичного взноса? Ничего. "Задеть" банк может только двойной кризис - обвал цен на рынке недвижимости и потеря платежеспособности заемщика. Но такого не произойдет, если мы будем развивать ипотеку".

Условия выдачи ипотечных кредитов основными игроками

БанкРазмер кредита, тыс. $ Ставки, % годовыхРазмер кредита, % от стоимости квартирыСроки кредитования, лет Европейский трастовый банк17-200 12-1570 10-15 Собинбанк 147010 СбербанкНет ограничений11; 18 (рубли)7015 Инвестсбербанк 10805 "Агропромкредит"5-100157010 "ДельтаКредит"10-45010-148510-15 "Райффайзенбанк Австрия" 20-400 LIBOR + 8-107010 Национальная ипотечная компания15-200 13-1695До 10 Банк Москвы3-150157010 Московское ипотечное агентство3-150157010 Агентство ипотечного жилищного кредитованияНет ограничений 15 (в рублях)70До 20 Фора-банк От 10 12-18 70-100 До 10 Московский кредитный банк 10-20012-1670-803-15
Светлана Барсукова Строительный комплекс Москвы
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...