Перекредитование – заемщикам, рефинансирование - банкам: удастся ли снизить ставки по ипотеке до 7-8 проц

Ипотечное кредитование в России расширяется, и, несмотря на то, что стоимость жилья постоянно растет, все больше людей желают жить с комфортом именно здесь и сейчас. И неважно, что за комфорт в итоге придется заплатить практически вдвое больше, чем стоит квартира на сегодняшний день. Ведь платежи вносятся в рассрочку сроком до 30 лет, и многие из нас, пока молоды и полны сил, уверены, что ежемесячные взносы не станут слишком обременительны. В свою очередь структуры, занимающиеся ипотекой, стараются по мере сил облегчить бремя, ложащееся на плательщика. Немаловажный инструмент снижения суммы платежей – перекредитование ипотечных кредитов.

 

 

В последнее время этот способ снижения ставок получает все большее распространение.

Дело в том, что за последние несколько лет ставки по ипотеке существенно снизились. Еще 3-4 года назад они составляли порядка 18-20 проц, а сейчас – порядка 11-12 проц годовых в рублях. Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по "старым" ипотечным схемам. Поэтому в России, как в свое время на Западе, появились банки, готовые рефинансировать такие кредиты. Упрощенно эту схему можно изложить следующим образом – банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем на банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог все того же объекта недвижимости. Банк зарабатывает деньги за счет платы за переоформление кредита, и, разумеется, получает ежемесячные выплаты от заемщика. Таким образом, он получает приток новых заемщиков - тех, которые смогут обеспечить надежный кредитный пул в будущем. Заемщику, хоть иногда и приходится уплатить "прежнему" банку комиссию за досрочное погашение кредита, тоже выгодно – по оценкам ряда экспертов, даже 2 процента, сэкономленные на более низкой ставке, дают в год до 4 тыс долл.

Сегодня на ипотечном рынке в России наблюдается интересная ситуация. С одной стороны, люди хотят приобрести недвижимость, и некоторые из них даже в состоянии сделать это. Следовательно, на ипотечные продукты существует неплохой спрос. С другой стороны – у банков слишком мало денег, чтобы предоставить ипотечные кредиты всем желающим. Даже если бы все банки сразу направили бы все свои деньги на ипотечное кредитование, то все равно обеспечили бы лишь 10 проц потребностей населения. Как рассказывает генеральный директор "АТТА-Ипотека" Александр Черняк, сегодня объем рынка ипотечного кредитования в России составляет около 7 млрд долл, а кредиты – как рублевые, так и валютные – выдают порядка 300 банков.

У перекредитования много плюсов. Прямая выгода банкам – пусть и досрочно, но выплаченный кредит. Ведь неизвестно, что будет через 20 лет, а так все затраченные средства гарантированно возвращаются банкирам. Банк-перекредитовщик получает новых клиентов, а заемщики - экономию по ежемесячным выплатам. Но с другой стороны, и "подводных камней" немало. По мнению экспертов, существенную выгоду от рефинансирования могут получить лишь те, кто брал ипотечные кредиты совсем давно – в 2000-2003 гг. Между тем, объем ипотечного рынка тогда был весьма незначителен. Скажем, в 2004 г в России было выдано менее 50 тыс ипотечных кредитов, а в предыдущие годы и того меньше. Разовые накладные расходы при перекредитовании могут составить до нескольких тысяч долларов, и заемщику нужно посчитать – насколько это будет оправдано. В расходы входят и потери, связанные с разрывом отношений со страховой компанией. Ведь если она не будет удовлетворять требованиям компании, проводящей рефинансирование, ее нужно менять. С потерей страховых взносов за текущий год, а эта сумма ежегодно составляет порядка 1-1,5 проц от остатка по кредиту. Банкам тоже нужно быть настороже. Сама юридическая процедура переоформления закладной пока сложна и запутана. По закону клиент чаще всего не имеет право заключать параллельный ипотечный договор в другом банке, значит, рефинансирующая организация сначала гасит прежний кредит клиента. Для того чтобы оформить залог на новый банк, нужно некоторое время, в течение которого кредит остается необеспеченным. Следовательно, риски этого банка повышаются. К тому же, инструкции Центрального банка требуют для необеспеченных кредитов повышенного резервирования на счетах ЦБ.

Рост спектра банковских услуг для клиентов ипотеки повышает конкуренцию между банками. В борьбе за клиента они стараются максимально снизить ставки по кредитам, делая их более доступными для заемщиков. А, как недавно отметил первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев, ипотека станет доступной лишь при ставке порядка 7-8 проц годовых. Один из инструментов снижения ставок – банковское рефинансирование. И если перекредитование рассчитано все же в первую очередь на заемщиков, то рефинансирование "работает" исключительно на межбанковском уровне, привлекая в ипотеку длинные и дешевые средства.

Все началось с АИЖК, созданного еще в 1996 г, в самом начале зарождения российской ипотеки. Именно на него государство возложило обязанность по обеспечению постоянного механизма рефинансирования ипотеки, и, тем самым, снижения кредитных ставок. АИЖК стало первым крупным оператором на вторичном ипотечном рынке. Предполагалось, что оно будет выкупать у банков-кредиторов закладные, формировать первичные ипотечные активы, заниматься выпуском и размещением ипотечных ценных бумаг на рынке. Средства, привлеченные под ипотечные ценные бумаги, планировалось направлять на выдачу новых кредитов, и за счет оборота снижать процентные ставки. Речь идет о секьюритизации активов, когда часть из них банк преобразует в ценные бумаги, получая таким образом оборотные средства.

Схема эта весьма популярна во всем мире. Так, на Западе существуют Fannie Mae и Freddy Mac - крупнейшие в мире частные рефинансирующие ипотечные компании. Они имеют долгую историю. Скажем, Fannie Mae был создан еще в тридцатые годы прошлого века как государственное агентство, в задачи которого входила скупка у банков ипотечных кредитов, и выпуск под них ценных бумаг. Затем эта структура была выкуплена частными лицами. Теперь у этой компании высочайший международный рейтинг, позволяющий ей размещать бумаги на гораздо более выгодных условиях, нежели сами банки. В России все это пока лишь зарождается, однако на рынок уже приходят новые игроки. Так, если АИЖК специализируется на рефинансировании рублевых кредитов, то "ДельтаКредит" – на валютных. Одна из таких структур – "АТТА-Ипотека" – первая и пока единственная в России негосударственная и небанковская рефинансирующая организация. По словам ее руководителя А.Черняка, "компания уже сделала первый шаг к созданию межрегиональной системы рефинансирования ипотечного рынка". По его словам, в задачи компании входит привлечение средств с рынков капитала на рынок ипотеки посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

По его словам, "АТТА Ипотека" планирует к 2010-2011 гг занять не менее 20 проц рынка рефинансирования ипотечных кредитов, объем которого к указанному сроку достигнет 14-15 млрд долл. Преимущественно компания работает в регионах, предлагая рефинансирование кредитов заемщикам как с подтвержденными, так и неподтвержденными доходами. Также компания рефинансирует кредиты на ремонт жилья, выданные под залог недвижимости, а также кредиты, выданные на этапе строительства. "Упор мы делаем на рублевые кредиты", - сказал А.Черняк. Напомним, что во второй половине 2006 г наконец-то сформировалось законодательство в области секьюритизации и рефинансирования ипотечных кредитов. Были приняты поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах", без которых банковское сообщество не решалось работать в этом направлении. А летом Внешторгбанк первым в нашей стране выпустил секьюритизированные ипотечные еврооблигации на сумму 88,3 млн долл.

Теперь, по словам А.Черняка, необходимо, секьюритизируя ипотечные кредиты, добиться понижения стоимости ресурсов, направляемых на выдачу кредитов и за счет этого снизить ставку по ипотеке для конкретного заемщика. Он отметил, что стоимость ресурсов, по которым рефинансируется его компания, в 1,5 раза ниже, чем ставка, по которой выдается кредит конечному заемщику. Так, если кредит выдан под 12 проц годовых, то, рефинансируя его, компания способна привлечь средства под 8 проц. Появление все новых рефинансирующих компаний увеличивает конкуренцию, а, значит, качество и доступность ипотечных услуг должно вырасти.

ПРАЙМ-ТАСС
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...