Правила выбора подходящей ипотечной программы

В настоящее время в Москве насчитывается несколько десятков кредитных институтов, выдающих ипотечные кредиты (всего в России их более 180). Как выбрать банк, предлагающий оптимальные условия кредитования покупки жилья? Начнем с того, что доступно потребителю еще до обращения в банк, ибо большинство банков не жалеют средств на рекламу своих ипотечных программ.

Для удобства анализа ипотечные программы можно разбить на следующие основные составляющие: целевой рынок, валюта кредита, первоначальный взнос, годовая процентная ставка, размер кредита, срок кредита, время рассмотрения заявки, величина дополнительных расходов на получение кредита.

Целевой рынок
Подавляющее большинство банков, выдающих ипотечные кредиты, работают лишь на вторичном рынке квартир (по оценкам, около 70% ипотечных программ предусмотрены для клиентов, приобретающих готовое жилье).

 

 

Из активных игроков, предлагающих программы для покупателей новостроек, можно выделить Сбербанк, ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк, Газпромбанк, МДМ-Банк и некоторые другие. Однако необходимо отметить тот факт, что, по оценкам специалистов, на долю Сбербанка приходится до 90% кредитов, выданных на первичном рынке.
При этом под кредитование на первичном рынке рассматриваются далеко не все дома, а лишь новостройки, одобренные банком-кредитором. В основном это уже построенные и сданные госкомиссии здания. Если же дом не готов, то банк оставляет за собой право проверки застройщика и отказа в выдаче кредита без объяснения причин. Непопулярность у ипотечных институтов кредитования покупки квартир в новостройках связана главным образом с такими факторами, как затянутые сроки строительства и отсутствие предмета залога до момента оформления квартиры в собственность.

Валюта кредита
Большинство банков предлагают ипотечные кредиты в долларах США (более 70% программ). Некоторые банки (Сбербанк, ДельтаКредит банк, Внешторгбанк, Международный московский банк и др.) предлагают кредиты в долларах и рублях. Банки Сосьете Женераль Восток, МДМ-Банк, Газпромбанк и некоторые другие добавляют к рублям и долларам еще и евро. Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) работают только с рублевыми кредитами.

Первоначальный взнос
В основном практикуется классический, принятый во всем мире, первоначальный взнос, составляющий 30% стоимости жилья. Некоторые банки (ДельтаКредит, Городской ипотечный банк, МДМ-Банк, Союз и др.) имеют ипотечные программы с 20%-ным первоначальным взносом. Иногда встречаются предложения с 10%-ным и даже 0%-ным первоначальным взносом (например, у ФОРА-банка), но такие предложения, как правило, сопровождаются более высокими процентными ставками (причем в течение первых 18 месяцев они обычно выше, чем в последующий период погашения). Практика показывает, что реально получить кредит, превышающий 75–80% стоимости жилья, крайне сложно, причем на первичном рынке первоначальный взнос обычно составляет порядка 40% стоимости жилья.

Годовая процентная ставка
В настоящее время средняя базовая процентная ставка составляет 11% в валюте и 15% в рублях, что в два–три раза превышает аналогичные ставки в экономически развитых странах. В настоящее время темпы снижения процентной ставки у нас в стране замедлились и, по прогнозам Ассоциации российских банков, к 2008 году составят 8–8,5%, что также многовато для цивилизованного рынка.
Минимальные валютные процентные ставки сейчас можно отметить у ВИП-банка и банка Первое О.В.К. (Росбанк) — 10%, но они не относятся к лидерам рассматриваемого рынка. Такие крупные ипотечные игроки, как Внешторгбанк, Городской ипотечный банк, Райффайзенбанк, ДельтаКредит и Международный московский банк, по большинству выдаваемых кредитов практикуют процентные ставки от 10,5%. Максимальные валютные процентные ставки (18%) сейчас можно отметить у Локобанка, ФОРА-банка и Европейского трастового банка.
Банки ДельтаКредит, Райффайзенбанк и Газпромбанк также применяют так называемые плавающие процентные ставки LIBOR, которые могут меняться в зависимости от колебаний финансовых показателей мирового рынка. По этой причине заключение договора по такой ставке имеет повышенные риски для потребителя, поскольку за продолжительный срок кредитования они могут измениться как в сторону повышения, так и в сторону понижения процентных ставок.

Размер кредита
Размеры предоставляемых ипотечных кредитов весьма разнообразны. Минимальные кредиты могут составлять $2 тыс. (ДельтаКредит банк), максимальные — $400 тыс. (Городской ипотечный банк и Международный московский банк) и даже $500 тыс. (Национальная ипотечная компания и Первое О.В.К.). В среднем кредиты выдаются в размере от $10 тыс. до $200–300 тыс.

Срок кредита
Сроки, на которые предоставляются ипотечные кредиты, могут составлять от полугода до 27 лет. Максимальный срок достаточно редок (такие программы есть у ФОРА-банка, Европейского трастового банка и АИЖК) и практикуется только по рублевым кредитам. В целом отношение к таким долгосрочным кредитам у нас в стране отрицательное, причем как у банков, так и у потребителей, морально не готовых так долго нести кредитное бремя.
В основном срок составляет от 10 до 15 лет. Как правило, срок кредитования зависит от возраста заемщика, поскольку погасить кредит необходимо до достижения пенсионного возраста.

Время рассмотрения заявки
В основном срок рассмотрения заявки составляет 14 дней. Быстрее всего кредитные комитеты работают в Абсолютбанке (от 1 дня), МДМ-Банке (3–5 дней), Союзе (5 дней) и Европейском трастовом банке (до 7 дней); медленнее всего — в банке Первое О.В.К. (2–3 недели) и Международном промышленном банке (1 месяц).

Дополнительные расходы на получение кредита
Чаще всего дополнительные расходы на получение кредита составляют до 1,5% объема кредита, но у некоторых это может быть и более значительная сумма. К дополнительным расходам относятся: плата за рассмотрение заявки (1–2,6 тыс. руб.), плата за обналичивание средств, разовая комиссия банка, комиссия за обслуживание кредита, плата за аренду ячейки, за открытие счета и т. п.
Кроме того, заемщику следует помнить, что для получения и обслуживания ипотечного кредита необходимо ежегодно оплачивать счета за страховку своей жизни и имущества, произвести разовые платежи за оценку приобретаемой квартиры и оплатить регистрационные сборы по сделке купли-продажи объекта недвижимости. Причем ту же страховку банки, как правило, предлагают оплатить не там, где это удобно заемщику, а только в тех компаниях, с которыми сотрудничает банк.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»:
— Основной проблемой, тормозящей развитие ипотеки, являются высокие процентные ставки по кредитам. Для их снижения необходим комплекс мер, направленных на оздоровление экономики страны в целом. Сюда относятся создание условий для экономического роста, снижение инфляции, развитие здоровой конкуренции в банковской сфере, проведение льготной государственной политики в отношении тех кредитных организаций, которые устанавливают низкие проценты, и т. д.
Тем не менее говорить, что для повышения доступности ипотеки ничего не делается, было бы ошибочно. С 2001 года — момента начала действия в России первых ипотечных программ — средняя процентная ставка медленно, но снижается: по рынку новостроек она упала с 21 до 15%, по рынку вторичного жилья — с 16 до 12%. Изменения в законодательстве также призваны смягчить условия ипотечного кредитования. Правда, пока не понятно, каким образом прописанные в законе механизмы будут работать на практике. На сегодняшний день их реализация видится трудно осуществимой.
Что касается граждан — потенциальных пользователей ипотечным кредитом, то для них условия кредитования до сих пор остаются невыгодными. Например, при покупке квартир в «Квартале» большинство покупателей предпочитают пользоваться схемами рассрочки, предлагаемыми самой компанией, нежели услугами ипотеки.
В условиях нестабильного экономического положения и неуверенности в завтрашнем дне обычная семья вряд ли захочет взваливать на себя груз долговых обязательств на длительный период времени. Думается, что знаменитое русское «авось» в данном случае не сработает.

Елена Хуснулина
Руководитель отдела ипотеки компании «Домострой»:
— Для того чтобы ипотека стала массовой, ее необходимо сделать доступной для более широких слоев населения. Сейчас воспользоваться ипотечным кредитом могут только граждане, имеющие доход от $800 в месяц. Большая же часть людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют такого дохода либо не в состоянии накопить средства для первоначального взноса. Поэтому для развития ипотеки необходимо создавать условия для снижения процентных ставок по кредитам, уменьшения размера первоначального взноса, увеличения сроков кредитования. Также нужно разрабатывать программы кредитования с участием в них государства (в форме субсидий или каких-либо государственных гарантий), направленные на решение жилищного вопроса, для сотрудников бюджетных организаций (врачи, учителя и др. категории граждан), для которых ипотека сегодня невозможна.

Сергей Нечаев М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...