На ипотечные программы не хватает жилья

С начала этого года многие банки, работающие с ипотекой, зафиксировали уменьшение количества ипотечных сделок. Оно наблюдалось несмотря на то, что ипотечные программы банков продолжают корректироваться, увеличиваются сроки кредитования, появляются новые продукты. Однако в последние два-три месяца выяснилось, что кредитовать население не под что: дефицит жилья свел на нет преимущества ипотеки.

Каждому по кредиту

Первый этап становления рынка ипотеки к настоящему времени можно считать уже пройденным. Во многих регионах она стала стандартным продуктом, на который ориентируются покупатели жилья.

 

 

По оценкам участников рынка, в этом году, как и в прошлом, он должен вырасти вдвое и достичь отметки $6 млрд. 2005 год был ознаменован появлением на рынке новых ипотечных игроков и расширением ассортимента ипотечных программ. "Сейчас около 250 банков предоставляют свои услуги в сфере ипотечного кредитования",– говорит председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Конкурируя, банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам: ставки продолжают снижаться, более демократичными становятся требования к заемщикам. Так, если в прошлом году ставки по рублевым продуктам находились на уровне 15% годовых, то сегодня такие банки, как "Кит Финанс инвестиционный банк", Банк Москвы и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предлагают программы с 13-процентной ставкой. По одной из программ АИЖК кредит жилья выдается под 12% в рублях.

"По мере снижения инфляции и ставки рефинансирования тенденция снижения ставок – перспектива еще нескольких лет,– заявил Ъ председатель правления 'Абсолют банка' Николай Сидоров.– Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок по рублевым кредитам и более широкого предложения рублевых кредитов с плавающей ставкой". В конце прошлого года банк "Дельтакредит" вывел на рынок рублевую программу с плавающей процентной ставкой, привязанной к индексу Mosprime. По итогам квартала эта программа показала рекордно низкую ставку по ипотечному кредиту – 9% годовых в рублях.

"В более далекой перспективе, десять лет и больше, валютная ипотека, возможно, изживет себя, что подтверждается и практикой зарубежных стран, в большинстве из которых ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте",– считает Николай Сидоров. "Благодаря значительному увеличению сроков финансирования ипотечный кредит стал более доступным для российского населения. Если в 2000-2003 годах кредит можно было взять максимум на 10-15 лет, то сегодня 25-30 лет – обычный срок кредитования. Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК, которое является законодателем мод в сфере ипотечного кредитования, привело к снижению ставок и у других банков",– отмечает начальник управления развития розничных продаж Промсвязьбанка Сергей Кризько.

В этом году начали появляться программы рефинансирования, то есть предоставление более дешевых кредитов на цели погашения ранее полученных ипотечных кредитов. "Это станет важным фактором снижения общего уровня ставок,– уверен начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов.– Ведение программ кредитования с плавающей ставкой и программ рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках,– основные тенденции развития ипотечного рынка, которые наблюдаются сегодня. Однако мы не уверены, что уже настала пора таких кредитов с точки зрения спроса. На сегодняшний день объяснить заемщику выгодность плавающей ставки достаточно сложно, учитывая долгосрочность кредита, а также отсутствие понятных населению индикаторов, к которым такая ставка может быть привязана".

Спрос без предложения
Однако сейчас объемы ипотечного кредитования у некоторых банков начинают снижаться. Причина тому – отсутствие новых проектов строительства, дефицит жилья и, как результат, резкий рост цен на недвижимость. Наблюдатели оценивают сокращение предложения жилой недвижимости, например, на московском рынке вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано с тем, что большинство застройщиков заморозили новые проекты в ожидании поправок к закону "О долевом строительстве жилья". Соответственно, цены только за первые два месяца года подскочили в среднем на 20-25%. "Несмотря на бурное развитие ипотеки в целом, серьезного увеличения объемов выдаваемых кредитов не произошло, что связано, в частности, с продолжавшимся в этом году ростом цен на недвижимость",– считает Йоханн Йонах.

"В связи с тем, что на рынке жилья очень напряженная ситуация и резкий рост цен продолжается, а квартиры в дефиците, прогнозы на ближайшее время негативные,– утверждает начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.– Даже те клиенты, которые получили одобрение в банке, не в состоянии воспользоваться ипотечным кредитом, так как не могут найти квартиру. А если и находят, продавцы и их риэлтеры продолжают повышать цены даже после внесения покупателем аванса за приобретаемую квартиру".

На конференции "Все грани ипотеки", которая прошла в Москве на прошлой неделе, глава департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли Анна Попова сказала: "Для реализации проекта 'Доступное жилье' необходимо простимулировать спрос на ипотечные продукты и обеспечить предложение на рынке жилья. Сегодня за ипотеку взялись очень хорошо; работает программа для молодых семей, военная ипотека, различные социальные программы. А со строительством новых объектов – беда".

С другой стороны, относительно большая, чем прежде, доступность ипотечных кредитов отчасти влияет на повышение цен. Депутат Госдумы Галина Хованская, выступая на конференции "Все грани ипотеки", рассказала, что "в одном регионе, когда ипотечные деньги вышли на рынок, риэлтеры подняли цены на объекты на 20%. С такой инфляцией, как у нас в стране, равняться на другие страны и говорить о массовости ипотеки не приходится. Сначала обещают 8%, а в итоге скатываемся до 11-12,5%. В этом году, к сожалению, будет то же самое". По словам председателя экспертного совета временной комиссии Совета федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, жилье за последний квартал стало недоступнее на 20%, даже если рассматривать только соотношение роста цен на недвижимость и роста уровня доходов населения. И при этом значительно уменьшились объемы строительно-монтажных работ.

Безусловно, условия ипотечного кредитования в России еще далеки от западных стандартов. Но в условиях дефицита предложения жилья бессмысленно говорить об их улучшении, о снижении процентной ставки или увеличении сроков кредитования. Если вдруг каким-то чудом какой-нибудь банк предложит кредит на 50 лет под 5% годовых, это не окажет существенного влияния на рынок: приобрести на таких замечательных условиях будет просто нечего.

Однако в последние два-три месяца выяснилось, что кредитовать население не под что: дефицит жилья свел на нет преимущества ипотеки.

Каждому по кредиту

Первый этап становления рынка ипотеки к настоящему времени можно считать уже пройденным. Во многих регионах она стала стандартным продуктом, на который ориентируются покупатели жилья. По оценкам участников рынка, в этом году, как и в прошлом, он должен вырасти вдвое и достичь отметки $6 млрд. 2005 год был ознаменован появлением на рынке новых ипотечных игроков и расширением ассортимента ипотечных программ. "Сейчас около 250 банков предоставляют свои услуги в сфере ипотечного кредитования",– говорит председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Конкурируя, банки становятся более лояльными к потенциальным заемщикам: ставки продолжают снижаться, более демократичными становятся требования к заемщикам. Так, если в прошлом году ставки по рублевым продуктам находились на уровне 15% годовых, то сегодня такие банки, как "Кит Финанс инвестиционный банк", Банк Москвы и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предлагают программы с 13-процентной ставкой. По одной из программ АИЖК кредит жилья выдается под 12% в рублях.

"По мере снижения инфляции и ставки рефинансирования тенденция снижения ставок – перспектива еще нескольких лет,– заявил Ъ председатель правления 'Абсолют банка' Николай Сидоров.– Мы не исключаем дальнейшего снижения ставок по рублевым кредитам и более широкого предложения рублевых кредитов с плавающей ставкой". В конце прошлого года банк "Дельтакредит" вывел на рынок рублевую программу с плавающей процентной ставкой, привязанной к индексу Mosprime. По итогам квартала эта программа показала рекордно низкую ставку по ипотечному кредиту – 9% годовых в рублях.

"В более далекой перспективе, десять лет и больше, валютная ипотека, возможно, изживет себя, что подтверждается и практикой зарубежных стран, в большинстве из которых ипотечные кредиты выдаются в национальной валюте",– считает Николай Сидоров. "Благодаря значительному увеличению сроков финансирования ипотечный кредит стал более доступным для российского населения. Если в 2000-2003 годах кредит можно было взять максимум на 10-15 лет, то сегодня 25-30 лет – обычный срок кредитования. Снижение рублевой процентной ставки у АИЖК, которое является законодателем мод в сфере ипотечного кредитования, привело к снижению ставок и у других банков",– отмечает начальник управления развития розничных продаж Промсвязьбанка Сергей Кризько.

В этом году начали появляться программы рефинансирования, то есть предоставление более дешевых кредитов на цели погашения ранее полученных ипотечных кредитов. "Это станет важным фактором снижения общего уровня ставок,– уверен начальник управления розничных продуктов и услуг Международного московского банка Алексей Аксенов.– Ведение программ кредитования с плавающей ставкой и программ рефинансирования ипотечных кредитов, взятых в других банках,– основные тенденции развития ипотечного рынка, которые наблюдаются сегодня. Однако мы не уверены, что уже настала пора таких кредитов с точки зрения спроса. На сегодняшний день объяснить заемщику выгодность плавающей ставки достаточно сложно, учитывая долгосрочность кредита, а также отсутствие понятных населению индикаторов, к которым такая ставка может быть привязана".

Спрос без предложения
Однако сейчас объемы ипотечного кредитования у некоторых банков начинают снижаться. Причина тому – отсутствие новых проектов строительства, дефицит жилья и, как результат, резкий рост цен на недвижимость. Наблюдатели оценивают сокращение предложения жилой недвижимости, например, на московском рынке вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это связано с тем, что большинство застройщиков заморозили новые проекты в ожидании поправок к закону "О долевом строительстве жилья". Соответственно, цены только за первые два месяца года подскочили в среднем на 20-25%. "Несмотря на бурное развитие ипотеки в целом, серьезного увеличения объемов выдаваемых кредитов не произошло, что связано, в частности, с продолжавшимся в этом году ростом цен на недвижимость",– считает Йоханн Йонах.

"В связи с тем, что на рынке жилья очень напряженная ситуация и резкий рост цен продолжается, а квартиры в дефиците, прогнозы на ближайшее время негативные,– утверждает начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин.– Даже те клиенты, которые получили одобрение в банке, не в состоянии воспользоваться ипотечным кредитом, так как не могут найти квартиру. А если и находят, продавцы и их риэлтеры продолжают повышать цены даже после внесения покупателем аванса за приобретаемую квартиру".

На конференции "Все грани ипотеки", которая прошла в Москве на прошлой неделе, глава департамента корпоративного управления Министерства экономического развития и торговли Анна Попова сказала: "Для реализации проекта 'Доступное жилье' необходимо простимулировать спрос на ипотечные продукты и обеспечить предложение на рынке жилья. Сегодня за ипотеку взялись очень хорошо; работает программа для молодых семей, военная ипотека, различные социальные программы. А со строительством новых объектов – беда".

С другой стороны, относительно большая, чем прежде, доступность ипотечных кредитов отчасти влияет на повышение цен. Депутат Госдумы Галина Хованская, выступая на конференции "Все грани ипотеки", рассказала, что "в одном регионе, когда ипотечные деньги вышли на рынок, риэлтеры подняли цены на объекты на 20%. С такой инфляцией, как у нас в стране, равняться на другие страны и говорить о массовости ипотеки не приходится. Сначала обещают 8%, а в итоге скатываемся до 11-12,5%. В этом году, к сожалению, будет то же самое". По словам председателя экспертного совета временной комиссии Совета федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Ивана Грачева, жилье за последний квартал стало недоступнее на 20%, даже если рассматривать только соотношение роста цен на недвижимость и роста уровня доходов населения. И при этом значительно уменьшились объемы строительно-монтажных работ.

Безусловно, условия ипотечного кредитования в России еще далеки от западных стандартов. Но в условиях дефицита предложения жилья бессмысленно говорить об их улучшении, о снижении процентной ставки или увеличении сроков кредитования. Если вдруг каким-то чудом какой-нибудь банк предложит кредит на 50 лет под 5% годовых, это не окажет существенного влияния на рынок: приобрести на таких замечательных условиях будет просто нечего.

Евгения Дмитриева, Андрей Воскресенский Коммерсантъ
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...