Международный ипотечный клуб. Проблемы рынка жилья

На юбилейном, 30‑м, заседании Международного ипотечного клуба были обсуждены вопросы кредитования новостроек, жилищной политики Москвы и олимпийских перспектив Сочи.

Пристальное внимание российского правительства к жилищной проблеме и меры, принимаемые для ее решения, заставляют надеяться на перемены к лучшему. Однако жилья по-прежнему не хватает, хотя строить стали больше. Спрос существенно превышает предложение и провоцирует рост цен.


Куда будет двигаться рынок?

 

 

Безусловным лидером ценовых показателей остается Москва. Город возводит по 5 млн кв. м в год, причем это предел его возможностей. Но стоимость квартир не уменьшается, и вряд ли стоит ожидать заметного снижения. Такое мнение высказал Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»: «Думаю, столичный рынок свой потенциал исчерпал и до весны будет стабилен. А затем возможно подорожание на уровне инфляции, но без существенного скачка».

Хотя в среднем уровень цен постоянен, отдельные сегменты рынка демонстрируют противоположные тенденции. Если низкокачественное жилье чуть дешевеет, бизнес-класс и элита медленно «наращивают обороты». По сути, стоимость жилья вошла в колебательный режим с амплитудой около 0,2 %. Количество продаж снизилось, но продавцы пока не идут на уступки, что удерживает планку на прежнем уровне.

Не предвидит падения цен и Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы: «Сейчас в столице стагнация, но, на мой взгляд, это временное затишье. Цены будут расти, по крайней мере до уровня инфляции. Потому что платежеспособный спрос есть, энергоносители по‑прежнему дороги, а предложение ограничено».

Что касается других регионов и городов России, то к общему знаменателю их не приведешь. Некоторые области развиваются по московскому сценарию. В тех же Петербурге, Сочи, ряде промышленных городов Урала за два года цены выросли вдвое и практически достигли своего потолка.

Первый вице-президент компании Blackwood Михаил Гец привел такие данные. В Сочи жилая недвижимость стоит в среднем около 4–5 тыс. долл. за 1 кв. м, эксклюзивные объекты — до 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Но специалисты полагают, что инвестиционная привлекательность города способна существенно вырасти в связи с выдвижением Сочи в кандидаты на проведение зимних Олимпийских игр 2014 года.


Инвестиции в недвижимость Сочи: новые возможности
Станет ли Россия страной — хозяйкой Олимпиады, пока неизвестно. Специалисты не склонны переоценивать наши возможности, слишком сильны конкуренты — Австрия и Южная Корея. Но наш внутренний интерес к Сочи как круглогодичному курорту огромен. Особое внимание проекту уделяет лично Президент РФ.

«Вероятность, что выберут Сочи, ничтожно мала, — убежден известный политик, член партии СПС Борис Немцов, принявший участие в заседании МИК. — Однако если не реализовать этот проект, то у нас никогда не будет курорта европейского уровня». Определенные шаги уже предприняты. Проложена дорога, по которой из Адлера к горнолыжному курорту в Красной Поляне можно доехать за полчаса. Проблемы с энергетикой взялся устранить сам А. Чубайс. Есть договоры на строительство социально значимых объектов с крупными российскими инвесторами.

Активно развивается рынок жилой и коммерческой недвижимости Сочи, причем во многом за счет инвестиций из столицы. Доля иногородних покупателей составляет 80 %, из них 35 % — москвичи. Последние, как правило, приобретают жилье элит- и бизнес-класса для отдыха и с целью вложения средств.

Среди новых предложений привлекательны, с точки зрения М. Геца, кондоминиумы, или гостиницы совладения, хорошо известные на Западе. Став хозяином апартаментов в таком отеле, можно проводить здесь отпуск, оплачивая только гостиничный сервис. В остальное время квартиры сдают в аренду. Схема приобретения жилья в кондоминиуме имеет свои особенности. Платежи вносят частями, и есть возможность получить ссуду в банке до окончания строительства.


Кредитование новостроек
Данной проблеме было посвящено выступление Ольги Биляловой, директора по продажам «Независимого бюро ипотечного кредитования». По ее словам, программы кредитования первички декларируют около 30 банков, однако реальных сделок проходит мало. А причина в том, что у банков «нет четких критериев к застройщикам, процедура аккредитации объектов не отработана. Потому и результаты абсолютно непредсказуемы». Банки выдвигают такие требования к застройщикам и документам, что провести сделку невозможно.

Банковское сообщество до сих пор считает кредитование новостроек операцией рискованной. Чтобы обезопасить себя от возможного невозврата средств, заемщики стараются работать только с проверенными застройщиками либо дают ссуды под объекты, сооружение которых финансируют сами.

Без этих предосторожностей банки оценивают риски высоко, даже если строительство идет в соответствии с 214‑ФЗ. Правда, подобных примеров крайне мало. Специалисты полагают, что перспективным способен оказаться тандем кредитной организации и страховой компании. По словам представителя фирмы «РОСНО», банки выходят с предложением о страховании финансовых рисков, и такой опыт уже есть. Но большого распространения услуга не получила. Камень преткновения — непрозрачные схемы продаж, с которыми банки мириться не могут.

Выходом из непростого положения на рынке новостроек могли бы стать строительно-сберегательные кассы. Закон о них обсуждается в Госдуме.

Один из авторов законопроекта, председатель экспертного совета Комиссии Совета Федерации по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев расценивает перспективы внедрения ССК оптимистично. «Ничего, кроме ССК, страна в ближайшие десять лет создать не в силах», — заявил он, выступая на заседании МИК. По его мнению, стройсберкассы окажутся подспорьем для тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит, но может накопить деньги на первоначальный взнос. Данный финансовый институт строго контролируют государственные органы и Центральный банк РФ. Его функции ограничены: накопление и использование средств для улучшения жилищных условий. А главная цель — повышение доступности жилья.


Особый путь Москвы
Столичное правительство предложило свой путь решения задачи: к исходу 2010 года сократить очередь нуждающихся в жилье в два раза и уменьшить срок ожидания с 20 лет до десяти. Для этого объемы жилищного строительства намечено сохранить, а долю города на социальные программы (очередники, молодые семьи, социальная ипотека, переселение из ветхого и аварийного фонда) увеличить. Но главное — Москва впервые попытается комплексно решить проблему для всех горожан, побуждая застройщиков продавать жилье за доступную плату в первую очередь москвичам, живущим в городе более десяти лет. А также создав цивилизованный рынок аренды.

Согласно среднесрочной программе на 2007–2009 годы, принятой в январе 2007 года, доля города увеличится с 40 до 80 %. Инвестор сможет снизить этот показатель, продавая квартиры москвичам по фиксированным ценам. Чем больше продаст, тем больше получит шансов выиграть конкурс на право застройки.

А чтобы у людей не было соблазна спекулировать купленным задешево жильем, возможность воспользоваться данной схемой им предоставят один раз.

Кроме того, московские власти намерены возродить систему доходных домов с различным уровнем оплаты. В эту категорию будут переводить здания, снимаемые организациями-должниками, после расторжения договора аренды. Предусмотрена и перспектива сооружения доходных домов экономкласса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, в рамках городского заказа. В них по умеренным ценам смогут снимать жилье бюджетники, госслужащие, студенческие семьи и т. д.

Появятся в Москве специализированные жилищно‑строительные кооперативы — СЖСК, осуществляющие финансирование возведения квартир путем участия различных групп москвичей в паенакоплении. Город собирается не только оказывать СЖСК организационную поддержку, но и выделять им земельные участки для строительства.


За и против
Такую политику Москвы успели назвать неконституционной и нерыночной. «Дешевые для москвичей, для остальных граждан квартиры станут еще дороже. Пагубная практика отчисления жилья в пользу губернаторов и мэров приводит к росту цен», — уверен Б. Немцов. По его мнению, Москва должна покупать недвижимость на рынке и раздавать очередникам.

Впрочем, городские власти обвинений в нерыночных методах не принимают. «На самом деле регулирование рынка присутствует в любой экономике. Мы его собираемся регулировать не столько административными, сколько экономическими методами. В том числе путем снижения отчислений городу по любому инвестиционному контракту», — отметил Н. Федосеев. Обойтись вообще без поборов со строителей Москва не может, поскольку единственная в России продолжает выполнять обязательства перед очередниками. Доля города как раз идет на предоставление людям бесплатных квартир по договорам социального найма.

И все‑таки, по мнению депутата Госдумы Александра Когана, ничто не мешает решать жилищный вопрос в рамках законодательства. Аукционы на выделение земельных участков приносят доход в муниципальный бюджет. Почему не использовать эти деньги для приобретения квартир на рынке? Однако проблема в том, что мало кто из застройщиков рвется продавать свои квадратные метры муниципалитетам. Во-первых, в договорах придется указывать реальную цену, а не ту, которая позволяет экономить на налогах. Во-вторых, «большую часть московских новостроек раскупают на этапе забора — на основании инвестиционных и вексельных договоров. Но потратить бюджетные деньги на эти левые, серые схемы я как чиновник не могу — законодательство запрещает. Вот и все», — разъяснил Н. Федосеев. По тем же причинам и сами очередники испытывают трудности при попытках купить квартиру по рыночной цене у застройщика.

На самом деле протекционизм по отношению к своим гражданам — вполне нормальная вещь. Подобное практикуют и другие государства. «Чтобы сделать жилье доступным для своих граждан, любая власть может использовать всего три приема, — оценил ситуацию И. Грачев. — Так или иначе доплачивать за жилье (выделяя участок, уменьшая налоги, прямо субсидируя людей), продавать квартиры только тем, кто проживает в стране (как в Австрии), или строить дешевое жилье (как в Лондоне). Думаю, Москва все эти приемы будет использовать». Кроме того, не стоит полагать, что можно применять чисто рыночные механизмы в заведомо нерыночной ситуации. Хотя Москва пытается действовать цивилизованно. Она отказалась, например, от нерыночного метода дотирования процентной ставки по кредитам в пользу субсидирования стоимости квадратного метра. Город сам возводит жилье и продает его по фиксированным ценам. Но объемы собственного строительства для удовлетворения всех нужд недостаточны.

Погорельцева Татьяна Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...