Международный ипотечный клуб. Политический фактор или закон рынка?

В конце сентября в резиденции «Президент-отеля» на Староволынской улице состоялось очередное, 27-е заседание Международного ипотечного клуба (МИК). На сей раз речь шла об изменениях цен на жилье, инвестиционной привлекательности разных сегментов рынка и гарантиях прав участников долевого строительства.

Гостями клуба, как обычно, были руководители банков, страховых, оценочных, риелторских, строительных компаний, а в роли ведущей традиционно выступила вице-президент МИК Ирина Радченко.

Власть и цены

Понятно, что главной темой обсуждения стали усилия властей, направленные на удержание беспрецедентного роста цен на недвижимость в Московском регионе. Участники заседания были единодушны в оценке сложившейся ситуации.

 

 

Приостановка ценовой гонки вызвана скорее политическими причинами, нежели экономическими. Государство попыталось вмешаться в процесс удорожания, пока эта тенденция не сделалась необратимой. Запредельные цены и недоступность жилья плохо согласуются с приоритетным национальным проектом, на реализацию которого брошено столько сил и средств.

Оттого понятны высказывания представителей власти о возможном сговоре застройщиков и чиновников, заинтересованных в росте цен, о спекулятивном спросе на недвижимость, возможном обложении серьезным налогом собственников двух и более квартир. Подобные заявления, конечно, не остались незамеченными населением. И последствия уже ощущаются. Поскольку уровень доверия к словам чиновников у граждан достаточно высок, многие потенциальные покупатели заняли сегодня выжидательную позицию. В их числе оказались и частные инвесторы из других регионов.

Сколько их на столичном рынке жилья? По мнению участников клуба, доля таких покупателей довольно велика, однако это не спекулянты, а люди с «видами на столичную жизнь в дальнейшем». Например, когда высокооплачиваемые работники из так называемых сырьевых регионов выйдут на пенсию или когда в московские вузы поступят их подрастающие дети.

Поэтому при незначительных колебаниях цен на рынке вряд ли они станут избавляться от квартир в спешном порядке. Доля же частных инвесторов, вкладывающих деньги в новостройки из спекулятивных соображений, после многочисленных дефолтов и обманов застройщиков на сегодняшний день не так велика и не превышает 15–20 %.

Как считает Алексей Теребков, руководитель компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека», в ближайшее время произойдет выравнивание цен в зависимости от категории жилья. Качественная недвижимость, расположенная в удачных районах, будет по‑прежнему дорожать, а квартиры в морально устаревших домах с изношенными коммуникациями скорее всего начнут дешеветь. А. Теребков предложил участникам заседания обратить внимание на нефтяной рынок. В последнее время он демонстрирует устойчивую тенденцию к снижению цен на нефтепродукты и, по мнению А. Теребкова, в дальнейшем способен оказать серьезное влияние на рынок недвижимости.

Куда вкладывать деньги?

Логичным продолжением инвестиционной темы стало обсуждение того, какой сегмент рынка будет наиболее прибыльным в ближайшей перспективе. Роман Стрижаченко, руководитель отдела новостроек МДМ-банка, выстроил свой рейтинг рентабельности. Наиболее обещающим ему видится инвестирование в жилье. Далее по степени снижения прибыльности идут складские помещения, офисы, торговые центры и гостиницы.

Однако, по мнению И. Радченко, в скором времени правительство Москвы намерено изменить это соотношение в пользу инвестиций в строительство и реконструкцию отелей. Обсуждению гостиничной темы, кстати, будет посвящено следующее заседание клуба.

Ипотека — плод совместных усилий

В отличие от простых сделок с недвижимостью, когда риелтор действует практически самостоятельно, рынок оказания ипотечных услуг требует консолидации нескольких профессиональных игроков. Как правило, это банк, оценочная и страховая компании. Особую роль в процессе успешного завершения сделки играет профессиональный ипотечный риелтор. Он не только находит подходящий вариант, но и объединяет всех участников сделки во главе с заемщиком в одну цепочку. Поэтому, как отметили на заседании представители банковского сообщества (банков «ДельтаКредит», МДМ, ПЧРБ, Абсолют-банк и др.), на сегодняшний день такой риелтор — это не только дополнительный канал дистрибуции, но и очень важный участник, от которого зачастую зависит успех всей сделки.

Повышение конкуренции на рынке ипотеки приводит к положительным изменениям в специфике работы не только риелторских фирм, где создают отделы и даже центры по работе с ипотечными заемщиками, но и других игроков. Например, некоторые оценочные компании, обнаружив в квартире, приобретаемой на кредитные средства, неузаконенную перепланировку, гарантируют банку приведение в порядок всех документов. Часто оценщики предлагают потенциальным заемщикам, владельцам бизнеса, особую услугу — оценку доходности бизнеса, которая в некоторых случаях может заменить для банка пресловутую справку 2‑НДФЛ.

Кадровый вопрос

Рынок ипотеки, как и рынок недвижимости в целом, испытывает заметный кадровый голод. Переманивание ценных сотрудников — бич современных риелторских и строительных организаций. Как удержать ценные кадры? Каким образом акционерам компаний уменьшить риски, связанные с уходом топ-менеджмента к конкурентам?

Михаил Васенин, руководитель фирмы «Эксперт», поделился собственным опытом решения проблемы. Одним из факторов, повышающих лояльность сотрудников к своей организации, может стать индивидуальный фонд, ежемесячно растущий за счет отчислений из премиальных сумм. Средства из этого фонда идут на первоначальный взнос при покупке сотрудником жилья. Таким образом, руководство берет на себя часть ответственности за сохранение и приумножение капитала работников, предназначенного для улучшения их жилищных условий.

Кто защитит дольщика?

Оживленную дискуссию вызвал вопрос о гарантиях прав участников долевого строительства. По мнению С. Злотникова, генерального директора компании «Кондр», кроме страхования на сегодняшний день не существует другого механизма защиты интересов дольщиков. Солидарен с этим выводом и начальник отдела развития розничного бизнеса Первого Чешско-Российского банка А. Афанасьев. Он отметил, что надежность сделки должна быть гарантирована репутацией застройщика, но человеку, не являющемуся участником строительного рынка, оценить ее сложно. Проще полагаться на репутацию страховой компании. Получить представление о ней можно из международных рейтингов, по которым оценивают многие российские страховые фирмы.

После оживленной дискуссии и обмена мнениями гостей клуба ожидало великолепное французское шоу с дегустацией изысканных напитков и кулинарных шедевров.
Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...