Международный ипотечный клуб. Непрозрачность доходов - главный тормоз элитной ипотеки

Международный ипотечный клуб предложил участникам очередного заседания отойти от ставшей традиционной темы доступного жилья для людей среднего достатка и поговорить о жилье для богатых. Точнее, обсудить особенности кредитования элитных объектов недвижимости. К удивлению обнаружилось, что покупателей таких квартир преследует все та же проблема непрозрачности доходов, которой страдает российская ипотека вообще. Банки готовы выдать кредит в несколько миллионов долларов, главное — подтвердить платежеспособность заемщика.

Однако начало заседания было посвящено вопросам сугубо московским.

 

 

Пользуясь тем, что на совещании клуба присутствовал заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда столицы Николай Федосеев, участники задали ему ряд вопросов, связанных с жилищной политикой города.

Москва выполняет обязательства

Москва — один из немногих субъектов РФ, сохранивших льготы на приобретение квартир для своих жителей. Именно поэтому власти посчитали возможным ввести своеобразный ценз оседлости для приезжих. Только по прошествии десяти лет проживания в столице гражданин может претендовать на помощь со стороны города в улучшении своих жилищных условий. Вариантов такой поддержки несколько. Это и субсидия при покупке квартиры по рыночным ценам, и льготный ипотечный кредит.

Николай Федосеев рассказал о намерении московских властей резервировать жилье для очередников у застройщиков.

Город, например, заключил договор с компанией «Дон‑строй», которая возводит жилые объекты возле станции метро «Беговая». Соглашение предусматривает особые преференции для москвичей, покупающих квартиры в этих домах. Во‑первых, компания отдаст предпочтение именно москвичу и, во‑вторых, будет удерживать цены для очередников вне зависимости от роста стоимости квадратного метра. Столичные власти могут снизить риски банков благодаря готовности предоставлять заемщикам, объявившим дефолт, временное жилье из резервного фонда. Оно позволит реализовать заложенную квартиру и расплатиться с банком.

За последнее время Москва приняла, а также продолжает работать над принятием целого ряда законов, направленных на регулирование жилищной политики. Это и закон о признании граждан малоимущими для постановки их на учет, и закон об улучшении жилищных условий москвичей, закон об обеспечении прав граждан при переселении. К 2008 году запланировано объединить все правовые нормы в Жилищный кодекс Москвы.

Как отметил Н. Федосеев, ежегодно в городе получают квартиры около девяти тысяч семей, часть из них пользуется ипотечным кредитом. Но если сравнить число ипотечных заемщиков с населением столицы, то станет очевидно, как мал пока вклад ипотеки в решение жилищного вопроса горожан. Из 15 млн москвичей в 2005 году кредитами воспользовались только семь тысяч. Причин несколько. Одна из них — рост цен, который, несомненно, будет продолжаться. Вторая причина тесно связана с первой: инвестиции в недвижимость остаются сегодня самым выгодным вложением денег. По словам заместителя руководителя департамента, более 50 % жилья покупают с целью извлечения прибыли не москвичи и не физические лица.

Но основная проблема, считает вице-президент МИК Ирина Радченко, заключается в том, что ипотечный кредит по‑прежнему недоступен большинству московских семей. Чтобы получить его, семья должна подтвердить доход в две тысячи долларов в месяц, тогда как в столице он в среднем в два раза меньше.

Богатые тоже плачут

Об ипотеке как средстве, делающем жилье доступным той части населения, у которой не хватает сбережений на приобретение квартиры, говорили много. Настолько, что уже само слово «ипотека» ассоциируется с недостатком денег и домами эконом- и бизнес-класса. А ведь на западе ипотечными кредитами охотно пользуются и состоятельные граждане.
Понемногу меняется ситуация и у нас. Как отметил Сергей Кононыхин, юрист АН «Renaissance Realty», в последние два года за ипотекой обращаются клиенты, имеющие более чем достаточно собственных средств, но по тем или иным причинам не желающие изымать их из бизнеса. Надо сказать, что и недвижимость здесь фигурирует ценой в миллион и более долларов. Вот бизнесмен и прикидывает, что лучше: платить 11–12 % годовых по кредиту или оставить деньги в деле с рентабельностью около 25 %. При таком подходе преимущество ипотеки очевидно.

Есть и другой аспект. Цены на недвижимость постоянно растут, и жилье становится хорошим способом вложения денег, можно сказать, параллельным бизнесом. Прекрасно ориентируясь в конъюнктуре рынка, состоятельные люди покупают и продают квартиры, пользуясь займом и досрочно возвращая его. Благодаря этому они создают себе положительную кредитную историю. «Банки становятся более лояльными к клиентам, желающим взять в кредит крупную сумму.

Значительно сокращается время рассмотрения документов», — отмечает С. Кононыхин.

Однако наряду с явными плюсами есть и минусы ипотечного кредитования элитных объектов недвижимости. И, как ни странно, они во многом совпадают с проблемами ипотеки более дешевого жилья. Прежде всего, достойных объектов не хватает. Делясь опытом, генеральный директор компании «ЛАУРЕЛ-Ипотека» Ирина Радченко рассказала, что одному из VIP-клиентов фирма ищет недвижимость уже второй год. А купить нечего. Банки рассматривают в качестве залога преимущественно вторичное жилье. Новостройки предпочитают не кредитовать, слишком непрозрачен пока этот рынок. Но по‑настоящему элитных объектов крайне мало, как, впрочем, и квартир других ценовых диапазонов.

Другая причина слабости российской ипотеки — нелегальность доходов граждан, как богатых, так и не очень. «Разговоры о том, что банки не кредитуют большие суммы, просто беспочвенны, — отметила генеральный директор «ЛАУРЕЛ-Ипотека». — Каждый третий банк фактически предлагает займы более полумиллиона долларов. Сумму ограничивает только платежеспособность клиента». Чтобы получить солидный кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свои доходы. А этого многие сделать не могут или не хотят. Вот почему так важен закон о легализации доходов, ожидаемый в 2007 году, считает И. Радченко.

Кстати о статистике. По данным Международной академии ипотеки и недвижимости, которые привела И. Радченко, на конец I квартала 2006 года максимальные суммы для валютных займов увеличились почти в два раза, а для рублевых — еще больше (+121%), и в среднем равны 16,8 млн руб.

Если в IV квартале 2005 года кредиты свыше 500 тыс. долл. составляли всего 5%, то сегодня они делят первое место с займами в 200‑300 тыс. долл. (по 34%). Максимальные суммы доходят до 5 млн долл., но, как уже было сказано, зависят от платежеспособности заемщика.

Свет мой, зеркальце, скажи…

К сожалению, портрет реального заемщика, покупающего дорогую недвижимость, существенно отличается от идеального. По словам С. Кононыхина, у многих возможных клиентов нестабильные доходы, и банку приходится искать косвенные подтверждения их платежеспособности.

Естественно, с большей готовностью идут навстречу тем, кто уже имеет позитивную кредитную историю. Не обойтись тут и без солидных поручителей, лучше — юридических лиц. А вот наличие ценных бумаг, машин, яхт, драгоценностей и других признаков состоятельности определяющим фактором при выдаче займа все же не является, хотя в расчет это и принимают. В качестве иллюстрации Сергей Кононыхин привел пример, когда банк отказал клиенту в выдаче кредита более 1 млн. долл. из‑за того, что тот не имел постоянной занятости и, соответственно, стабильных доходов: человек жил на гонорары (заметим, довольно высокие) от издания своих книг.

Какого заемщика хочет видеть банк? Это мужчина 30–45 лет, занимающий руководящую должность в стабильной крупной (лучше западной) компании. Его доход составляет не менее 15 тыс. долл. в месяц. Есть дополнительные активы в виде недвижимости, дорогостоящего имущества, ценных бумаг. Благосостояние подтверждено счетами в крупных банках, а добропорядочность — положительной кредитной историей. Ну и компания, в которой он работает, готова за него поручиться.

Татьяна Погорельцева Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...