Семь раз отмерь, один - займи

Ипотечное кредитование делает первые шаги на загородном рынке

Причем кредит сегодня можно получить не только для покупки готового жилья, но и для приобретения земли с подрядом на строительство. Вопрос о том, что должно в подобных схемах являться предметом залога, отнюдь не является тривиальным, поэтому наибольшие шансы получить ипотечный кредит у клиентов известных застройщиков или девелоперов, у которых имеются наработанные схемы взаимодействия с банками по определенным поселкам. Эти и другие темы поднимались на секции "Загородная недвижимость", руководителем которой был Валерий ЛУКИНОВ (Альтер-Вест).

По мнению Ирины Якимук, руководителя отделения загородной недвижимости компании "Рескор", наиболее востребованные ипотечные кредиты в ближайшие годы будут в экономклассе, причем в дешевом его сегменте - около 150 тыс. долларов.

 

 

И дело не только в том, что спрос в элитном секторе в последние годы был в значительной степени насыщен, но, прежде всего, в том, что у элиты нет финансовых проблем, и прибегать к сложной процедуре кредитования им ни к чему. Эксперты уверяют, что основной спрос на загородные дома сегодня в ценовом сегменте до 250 тыс. долларов. Многие девелоперы, видя ликвидность этой категории домов, сейчас начинают всерьез задумываться о проектах, рассчитанных на массовый спрос.

Ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости банки начали выдавать недавно. Банков таких очень немного - около десяти (для сравнения: на городскую недвижимость кредиты выдают около сорока банков только в Москве). Средний срок кредитования 10-15 лет при ставках 11-13% в валюте, или 14-20% в рублях. Стоит ли впрягаться в такую финансовую кабалу ради недорого коттеджа, который, согласитесь, не является предметом первой необходимости?

Ипотечная калькуляция

Произведем небольшой расчет. Чтобы не путаться с инфляционными поправками, возьмем 12% в валюте на 10 лет. Заметим, что эти 12% нужно заплатить банку не один раз за весь срок, а каждый год. Правда, сумму долга постепенно сокращается, поэтому за 10 лет банку достанется в виде процентов не 120% стоимости дома, а всего... 108 процентов. Допустим, коттедж стоит 150 тыс. долл (если вы такой найдете ближе Урала). Вы сразу внесете наличными, скажем 50 тысяч. Остальные 100 тыс. вам даст банк на 10 лет. Ежемесячно вам надо будет платить 2152 долл. В среднем банк будет получать из этой суммы 858 долл в месяц. Всего банк получит 108 тыс. долл, а вы за дом, который стоил, напомним, 150 тыс. долл, заплатите 258 тысяч. Разумеется, ваш коттедж может за это время сильно подорожать. Хотя и это не факт. Уже сегодня есть примеры, когда девелоперы могли бы получить больше прибыль, если бы ничего не строили на своей земле, а просто подождали несколько лет. Некоторые проекты безнадежно устарели, так и не успев найти своих покупателей. Теперь их можно продать только с хорошей скидкой.

Кстати, проценты банка - это еще не все - может набежать еще процентов пять накладных расходов, включающих страхование жизни и имущества. Арифметика довольно мрачная, хотя для многих покупателей ипотека все же может оказаться очень полезной - если им не хватает небольшой суммы, чтобы войти в этот рынок. Риэлторы и застройщики, конечно, очень радужно расписывают преимущества ипотеки. Но покупателю надо помнить главное: его квартира будет находиться в залоге до последнего платежа по кредиту.

Высокие проценты по ипотечным кредитам объясняются неразвитостью долгосрочного кредитования в России. Пока власть пытается создать ипотечную систему на основе коротких денег. При этом никакие декларации о необходимости удешевления кредитов не приведут к результату, пока не появятся деньги длинные. Существует много объяснений, почему ипотека устроена у нас именно так, но, по мнению Александра Крапина, главного редактора бюллетеня RWAYлюбые объяснения имеют значительную долю лукавства: истинная причина в том, что банкам просто выгоднее более высокие проценты. Пока ипотека не является массовым финансовым продуктом, всегда найдется возможность держать стоимость денег на высоком уровне.

Ставки сделаны

В заключение, несколько слов об условиях кредитования в основных банках, работающих на загородном рынке.

Сбербанк России. Минимальный размер кредита 10 тыс. долл (верхней планки нет). Срок - 15-20 лет. Минимальный начальный взнос - 30% от стоимости объекта. Необходимо наличие двух поручителей. Проценты: 14-18% в рублях, 11-12% в долларах. Особое условие: кредиты выдаются только под строительство на земельных участках, где возможно постоянное проживание. Не пытайтесь доказать Сбербанку, что вы можете постоянно проживать в садовом товариществе, потому что у вас есть печка-буржуйка, - не поверят.

Международный Московский Банк. Минимум 25 тыс. долл, максимум - 400 тыс. долл. Срок - до 10 лет. В этом банке самая низкая минимальная ставка - 10,5 процентов. Правда, она может доходить и до 13 процентов. Особое условие - не прописывать детей.

Абсолют Банк. Предлагает весьма жесткие условия, от которых западный обыватель (привыкший к 6% на 30 лет при минимальном начальном взносе), вероятно, потерял бы дар речи. Сумма - от 30 тыс. долл до 60% от оценочной стоимости. Срок от 5 до 15 лет. Проценты в долларах от 16 до 20.

Алексей Маслобойников Квартира. Дача. Офис
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...