Современное состояние ипотечного рынка: задачи, проблемы, перспективы

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза, если в 2005 г. было оформлено 144 тыс. кредитов, то в 2006 г. – уже 296 тыс.

 

 

Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страновых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан1.

Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился но-вый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты. Согласно информации Банка России, на 1 января 2007 г. средний срок выданных рублевых кредитов на покупку жилья составляет около 14,5 года, а средний срок по новым кредитам в валюте на покупку жилья – 14,2 года2. Все говорит о том, что россияне верят в свое финан-совое будущее, а значит, с оптимизмом смотрят на состояние и развитие российской экономики в це-лом. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% , при этом ставки снизятся с ны-нешних 11 – 14% до 7 – 8%3.

Но это все в будущем. А пока (хотя процентные ставки сегодня снижаются) ипотека доступна еще далеко не каждому. Если 3 – 4 года назад ставки в рублях находились на уровне примерно 18 – 20% годовых, то сейчас они находятся в пределах 11%. Тем не менее более 60% респондентов считают, что за последний год ситуация с доступностью жилья и тем более с возможностью получения доступного ипотечного кредита ухудшилась (о чем свидетельствуют результаты опроса, проведенного весной это-го года фондом «Общественное мнение»). Особенно часто о недоступности жилья и ипотеки говорят, прежде всего, жители столичного региона, притом, что на Москву и Московскую область приходится около 60% выданных ипотечных кредитов в минувшем году. И главная причина тому – беспрецедент-ный рост стоимости жилья в столичном регионе. Можно сказать, что снижение процентных ставок с лихвой компенсировано ценовой гонкой.

Данные агентства «Индикаторы рынка недвижимости» свидетельствуют о том, что если еще три года назад типовую двухкомнатную квартиру в Москве можно было приобрести за 80 – 100 тыс. дол., то сегодня эта цена увеличилась вдвое, а ближе к центру города – втрое. Сегодня в среднем стоимость 1 м2 жилья в столице превышает 4 тыс. дол. США, и это – не предел4. К сожалению, доходы москвичей со средним достатком за этим ценовым ралли не поспевают. В конце июня текущего года председатель Счетной палаты Сергей Степашин сообщил, что покупательная способность населения в приобрете-нии жилья с помощью ипотеки за последние два года снизилась в среднем на 30%, назвав главной причиной именно беспрецедентный рост цен на недвижимость.

Кроме того, проблема усугубляется «модными» ныне инвестициями в столичную недвижимость зачастую со стороны региональных инвесторов как юридических, так и физических лиц, а также не-достаточными объемами строящегося жилья в Москве. Таким образом, возникла ситуация, когда спрос превышает предложение, а это неизбежно ведет к повышению цен и снижению качества.

Анализируя состояние ипотечного рынка в целом, следует отметить изменение его сущностного характера – настали времена осмысленной ипотеки: закрываются законодательные «прорехи», начина-ется становление отечественной рублевой секьюритизации, которой еще не было в российской кре-дитной практике. Секьюритизация определит реальный уровень рисков в системе, задаст тренд пони-жения процентной ставки: т. е. будет понятно, какая именно ставка соответствует рынку. А ведь имен-но эти темы во многом определяют сегодня лицо ипотечного рынка. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кре-дитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, – дина-мичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами. Одним из таких специализированных кредитно-финансовых уч-реждений сегодня выступает КБ «МИА» (ОАО) – Коммерческий Банк «Московское ипотечное агент-ство» (Открытое Акционерное Общество) (лицензия Банка России № 3344), который был создан в со-ответствии с Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспе-чении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве». Акционером банка стало Правительство Москвы. Тогда в 2000 г. «молодая» российская ипотека только вставала на ноги и делала первые шаги.

И вот уже более семи лет банк активно и успешно работает на рынке ипотечного кредитования. Свою деятельность КБ «МИА» организует на основании разработанных банком и одобренных экс-пертным советом по развитию жилищной ипотеки в г. Москве стандартов предоставления ипотечных кредитов в рамках развития Московской ипотечной программы.
За минувшие годы мы приобрели большой и качественный опыт в области ипотеки как в сфере корпоративного, так и розничного кредитования. Немногие банки, могут действительно предоставить реальные условия, сопоставимые с предлагаемыми нашим банком. В минувшем году КБ «МИА» (ОАО) оформил почти 800 ипотечных договоров и занял 5-е место по данному показателю среди крупнейших банков. Помимо КБ «МИА» (ОАО), в первую пятерку вошли такие гранды ипотечного рынка, как: КБ «Москоммерцбанк»(ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит». Кредитные продукты КБ «МИА» сегодня конкурентны с продуктами лидеров, что позволяет говорить о стабильной позиции Банка в этом сегменте ипотечного рынка. К 2010 г. Банк планирует ежегодно выдавать не менее 2500 коммерческих ипотечных кредитов и выкупать до 18 тыс. коммерческих ипо-течных кредитов, выданных другими банками.

Что касается состояния рынка регионального ипотечного кредитования, то можно с уверенностью сказать, что ипотека в регионах прогрессирует так же быстро, как и сам рынок недвижимости. Време-на, когда ипотека была только столичным явлением, остались в прошлом. В ряде регионов, как пока-зывает статистика, процент ипотечных сделок уже выше, чем в столице. Например, в таких отдаленных от столицы районах, как Тюменская область, Алтайский край, Ханты-Мансийский округ, доля сделок при помощи ипотеки превышает 25% от общего количества сделок по недвижимости. По данным статистики, наиболее динамично ипотека развивается в таких городах, как Екатеринбург, Волгоград, Новосибирск, Красноярск, Мурманск, Уфа, и некоторых других. Сегодня по динамике развития ипотечного кредитования со столицей могут поспорить не только крупные города, находящиеся в ев-ропейской части России, – Санкт-Петербург, Екатеринбург, Волгоград, Краснодар, но и региональные центры – Томск, Барнаул и др. Это, в первую очередь, связано с повышением благосостояния жителей регионов, с их растущей потребностью в улучшении жилищных условий, расширением рынка ипотечного кредитования и целенаправленной разъяснительной работой о преимуществах данного вида кредитования. Все это привело к тому, что рынок ипотеки становится все более и более региональным.

Конечно же, несмотря на единые законы и общие принципы рынка, у региональной ипотеки есть свои отличительные особенности. Главное отличие, на наш взгляд, регионального рынка ипотеки от московского – валюта кредита: практически во всех регионах повышенным спросом пользуются кре-диты в рублях, тогда как в Москве основная валюта ипотечного кредита – доллар. Следует отметить, что для каждого региона характерны свои нюансы в отношении сроков, порядка проведения сделки, перечня документов.

Что касается технологии кредитования, то она почти не отличается от столичной. На наш взгляд, это объясняется тем, что основными игроками на ипотечном рынке в регионах являются в основном московские банки. Отличительными особенностями являются лишь сроки регистрации ипотечных сде-лок и сроки выдачи кредитов (нередко кредиты выдаются до регистрации сделки). Приходится также встречаться и с требованиями предоставить для выдачи кредита поручителя или созаемщика. Для регионов характерно привлечение в качестве созаемщиков не членов семьи, что напрямую связано с несоответствием уровня доходов жителей региона темпам роста цен на жилье.

Все это наглядно указывает на насущную потребность дальнейшего развития и совершенствова-ния рынка ипотечного кредитования. Вместе с тем, на наш взгляд, грядут неизбежные и серьезные ин-фраструктурные изменения. К сожалению, сейчас ипотекой занимаются все, кому не лень, – более 300 банков заявляют ипотеку в своих продуктовых линейках, что, по нашему мнению, нельзя оценить как положительное явление. Наряду с этим отрадно заметить, что на ипотечном рынке сейчас уже есть кредитные организации, которые занимаются этим профессионально и качественно. Ведь совершенно объективно что, чем выше профессионализм и чем больше профессионалов, тем лучше для всех: больше доверия со стороны населения, меньше необдуманных, невыполнимых обещаний.

В настоящее время можно также с уверенностью говорить о том, что в нашей стране формирует-ся, а в столичном регионе практически сформирован вторичный рынок ипотечных кредитов на приоб-ретение недвижимости в жилищной сфере. По данным Банка России, в минувшем году рынок рефи-нансирования банков, выдающих ипотечные кредиты, вырос более чем в 4 раза, достигнув 52,1 млрд руб. (при 12,5 млрд руб. в 2005 г.)1. За истекший период текущего года спрос на права требования по ипотечным кредитам продолжает расти, уже в июле текущего года показатели объемов рефинансиро-вания сопоставимы с данными конца прошлого года.

Ведущие позиции в этом направлении занимают специализированные банки, обладающие длин-ными финансовыми ресурсами, способные предлагать наиболее привлекательные ставки рефинанси-рования и выгодные условия по выкупу ипотечных кредитов. Большая работа в этом направлении проделана и в КБ «МИА» (ОАО). Специалистами банка разработана и реализуется собственная техно-логия выкупа прав (требований) у коммерческих банков по договорам ипотечного кредитования на выгодных рыночных условиях. В свою очередь, банк проводит рефинансирование ипотечных кредит-ных операций путем открытого размещения ипотечных долговых инструментов (облигаций). Обеспе-чением размещаемых облигаций является собственный портфель выкупленных и предоставленных банком ипотечных кредитов.

Условия программы КБ «МИА» по выкупу ипотечных кредитов в настоящее время можно на-звать одними из наиболее привлекательных на российском рынке. Среди очевидных преимуществ программы банка отсутствие обязательства обратного выкупа и предоставления поручительства. Для банков-партнеров не устанавливается обязательный график поставки и ограничение по размеру пула продаваемых ипотечных кредитов. Банки-партнеры имеют возможность продолжать обслуживать вы-данные ипотечные кредиты и после их выкупа. Процедура обслуживания кредитов предусматривает разделение функций платежного агента и ипотечного контролера, что предоставляет обслуживающему банку возможность выбора. Важно отметить, что в основе данной программы – гибкий подход к опре-делению ставки рефинансирования. Для участников программы открывается возможность дополни-тельно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты на период до 30 лет, используя краткосрочные ре-сурсы, и продавать выданные кредиты (уступать права требования), продолжая их обслуживание.

КБ «МИА» (ОАО) рассматривает различные варианты сотрудничества, включая как участие в со-вместных проектах, так и разработку, и реализацию совместных ипотечных программ. Банкам предла-гается возможность кредитования заемщиков в соответствии с разработанными КБ «МИА» (ОАО) стандартами предоставления ипотечных кредитов, что позволяет обеспечить унификацию обслужива-ния таких кредитов после их выкупа. «Московское ипотечное агентство», осуществляя операции по собственным стандартам, в отдельных случаях частично берет на себя функции предварительного ана-лиза предполагаемых заемщиков, тем самым оказывая методологическое содействие банку-партнеру, с одной стороны, с другой – сокращая общие временные издержки процесса рефинансирования.

Помимо выкупа ипотечных кредитов, выданных по своим стандартам, «Московское ипотечное агентство» в рамках программы рефинансирования рассматривает предложения банков-партнеров по выкупу ипотечных кредитов и закладных, выданных банками по их собственным ипотечным про-граммам.

В настоящее время разработанная КБ «МИА» программа рефинансирования выходит за рамки Московской ипотечной программы и предлагает сотрудничество партнерам в регионах, что делает ее доступной и для региональных банков. По нашему мнению, программа банка, основанная на взаимо-выгодном партнерстве, окажет существенное влияние на увеличение клиентской базы банков-контрагентов, позволит сделать ипотечные кредиты более привлекательными для заемщиков, а также будет способствовать расширению возможностей банков-партнеров в области развития ипотечного кредитования.

КБ «МИА» (ОАО) не стремится позиционировать себя в качестве конкурента других структур, как банковских, так и небанковских, реализующих собственные программы рефинансирования. По оценкам специалистов банка, потенциальный объем вторичного рынка ипотечных кредитов достаточно велик, и говорить о наличии серьезной конкуренции в этом сегменте пока преждевременно.

На сегодняшний день в ипотечном портфеле банка обязательства не только московского региона, но и тамбовских, алтайских, воронежских заемщиков. На стадии согласования сделки по выкупу обязательств заемщиков ряда других регионов, в том числе и тех, где ведется жилищное строительство по программе межрегионального сотрудничества Правительства Москвы.

Предлагаемую банком форму финансового сотрудничества с регионами не следует рассматривать как некую новую разновидность «московской» экспансии в регионы. Намерения банка обусловлены требованиями текущей рыночной ситуации, необходимостью усиления и расширения межрегиональ-ного обмена финансовыми активами. Направляя финансовые ресурсы в регионы, банк получает взамен качественные активы, служащие, в свою очередь, ипотечным покрытием для привлекаемых на мос-ковском финансовом рынке средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Полученные таким об-разом средства стимулируют дальнейшее развитие региональных ипотечных рынков. Очевидно, что необходимость в осуществлении подобного взаимовыгодного обмена назрела и требует широкого взаимодействия кредитных организаций.

«Московское ипотечное агентство» предлагает кредитным организациям, работающим на рынке ипотечного кредитования или предполагающим приступить к проведению подобных операций, стать участниками программы по рефинансированию ипотечных кредитов на основе взаимовыгодного со-трудничества и доверительного партнерства.

Подводя итог, можно с уверенностью сказать, что у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее. Она становится более доступной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

Н. Е. Фролов «Деньги и кредит»
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...