Ссудный день

Один из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования в США - калифорнийская компания New Century Financial - банкрот. И это только вершина айсберга в масштабном кризисе, поразившем основу американской экономики - торговлю недвижимостью. Рынок недвижимости в США "похудел" в последние месяцы, по самым скромным подсчетам, на 100 миллиардов долларов. По мнению экспертов, рискованных ипотечных ссуд выдано более чем на триллион долларов, что составляет пятую часть всех кредитов на приобретение жилья. Акции ипотечных банков и финансовых фондов, инвестирующих в этот рынок, падают.

 

 

Как предсказывают аналитики, если эту тенденцию не удастся переломить, то по закону цепной реакции может грянуть мировой финансовый кризис. А все потому, что многие американцы не рассчитали пределов своей платежеспособности и - совсем как мы! - невнимательно читают ипотечные договоры. В итоге почти двум с половиной миллионам из них грозит личный дефолт.

Процент поплыл
Гуляя по своему нью-джерсийскому городку, типичной одноэтажной Америке, я обратил внимание, что в последнее время знаки на лужайках перед домами стали реже меняться. Речь идет о прибитых к колышкам досках с объявлениями риелторских компаний, сигнализирующих о том, что дом выставлен на продажу. На них указаны имя агента и телефон, по которому можно звонить, если интересует данное предложение. Когда же дом продан, то на время оформления сделки (оно может занять два-три месяца) к знаку добавляются таблички-довески: "заключен контракт", "продажа ожидается" и, наконец, итоговое - "продано". Снимается знак после подписания клоузинга - огромного пакета документов купли-продажи, на основании которого новоиспеченный хозяин получает заветные ключи. И вот смотрю, непорядок: приличные дома, которые улетали раньше за пару недель, грустно стоят невостребованные месяцами.

Рост рынка жилья в Америке замедлился, а где-то вообще замер. Самый тревожный симптом кризиса - рекордное число foreclosure что на юридическом языке означает лишение заемщика права выкупа ипотечной закладной, а на обыденном формулируется примерно так: нету денег платить по ипотечной ссуде - выметайся.

Десятилетиями политики и экономисты твердили, что рост числа домовладений - залог стабильности и преуспевания страны. Чем больше американцев покупают дома и квартиры, тем сильнее средний класс, а значит, и фундамент общества прочнее. На протяжении 60-80 годов прошлого века примерно 65 процентов американских семей владели собственным жильем, а в последние полтора десятка лет этот показатель вырос аж до 69,2 процента, чем страшно гордятся в Белом доме. По официальным данным, домовладельцами являются 73,4 миллиона американских семей. Средняя стоимость крыши над головой, безусловно, сильно колеблется: от 120 тысяч долларов за односемейный дом где-нибудь в малопрестижной глубинке до 750 тысяч за аналогичную собственность в Сан-Франциско и 850 тысяч долларов - на Манхэттене.

"Мы хотим, чтобы люди чем-то владели, потому что в этом случае они ощущают собственную ответственность за будущее страны", - провозгласил президент Джордж Буш в 2004 году. Кто бы спорил? Ясно самому ярому марксисту: если человеку есть что терять, он не пойдет на баррикады. Но вот незадача: в этом году мрачная перспектива foreclosure ожидает более 2,4 миллиона американцев. Спекулятивно перегретый в последние годы рынок недвижимости стремительно остывает, и на то есть несколько причин.

Первая и основная: стремление банков и уполномоченных ими брокеров всучить потребителю ипотечную ссуду любой ценой привело к угрожающему росту сомнительных, высокорискованных ипотечных контрактов. Банки из-за дикой конкуренции придумывают хитрые ловушки, в которые попадают не только простаки. Скажем, самые популярные ипотечные кредиты на 15 и 30 лет с фиксированной ставкой сегодня можно получить под 5,8-6,5 процента годовых. А не хотите ли ставку в два-три раза меньшую? Да еще и первый взнос за жилье платить не в стандартном размере в 10-20 процентов от стоимости дома, а 5 процентов, или вообще не платить.

Дело в том, что в Америке получить ипотечный кредит не просто, а очень просто. Банки буквально гоняются за каждым потенциальным клиентом, засыпая его рекламой и обещая взять на себя все хлопоты по приобретению жилья за смешной процент по ссуде. В результате с неразрешимой пока в России проблемой доступного жилья в США успешно справились. Правда, взамен возникла другая.

За океаном ипотечные кредиты подчас выдают, как у нас потребительские, - не пытаясь выяснить платежеспособность клиента и заранее идя на риск невозврата. Пресловутую эффективную ставку по кредиту в договоре часто не указывают, заманивая так называемым плавающим процентом и многочисленными льготами. Наживку заглатывают многие. Увы, люди зачастую забывают, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И не обращают внимания на мелкий шрифт, идущий в тексте после главных условий контракта. Это именно американское изобретение - о выгодных для потребителя "фишках" продавцы истошно кричат, а о минах замедленного действия скромно умалчивают. Опыт этот, надо признать, успешно перенимают и российские банкиры. И потому то, что происходит на американском ипотечном рынке сейчас, со скидкой на нюансы вполне можно признать завтрашним днем рынка российского. Если, конечно, вовремя не купировать болезнь.

Симптомы же таковы. Первые несколько лет домовладелец наслаждается жизнью, платя мизерные ежемесячные взносы по кредиту, а потом в один непрекрасный день обнаруживает, что суммы платежей резко возрастают, перехлестывая среднерыночные стандарты. Плавающий процент привязан к ставке рефинансирования и в случае ее повышения стремительно растет, к удивлению заемщика. Когда же процент "поплыл", возмущаться бесполезно: вам все сказали и показали при заключении сделки, вот, видите, тот самый мелкий шрифт, а вот и ваши подписи.

Если завтра - дефолт
Статистика свидетельствует: под гильотину конфискаций попадают в большинстве случаев малоимущие и представители нацменьшинств. Они менее образованны, у кого-то нелады с английским, и задурить им голову проще. Есть негласное общее правило: чем человек беднее, тем выше для него ставка ипотечного кредита. Главный критерий для банка - кредитная история. Если она подкачала, а человек, скажем, задерживал в прошлом платежи по кредитам, то условия ипотечной ссуды для него ужесточаются. И хотя внешние приличия соблюдаются и обвинений в расизме все боятся, цветные американцы почти всегда получают худшие варианты. Недавнее исследование выявило, что в шести крупнейших городах США для чернокожего жителя вероятность получить невыгодную ипотечную ссуду почти в четыре раза выше, чем для белого американца.

Но все равно миллионы людей хотят заполучить собственную крышу над головой. Фетиш домовладения, усиленно насаждаемый СМИ, подталкивает небогатых и малообразованных соискателей американской мечты к авантюрным решениям. Мало денег - ничего, перезайму, найду новую, более хлебную работу, в общем, кривая вывезет. Миражи нередко заслоняют реальность, а философия консюмеризма в американском варианте формирует у потребителя концептуальную беспечность. Жизнь в долг - норма. Громадное число людей покупают товары, не задумываясь, что тратят больше, чем зарабатывают. Я знаю людей, которые помимо нешуточного ипотечного кредита должны банкам, выдавшим им кредитные карты, многотысячные суммы и при этом спят как младенцы. До тех пор пока личный дефолт не грянет.

Впрочем, сегодня более гуманное время, чем эпоха Диккенса и Золя. За один месячный неплатеж тебя не придут выселять. Сначала ссудный банк шлет "напоминалки", одну за другой, затем следуют звонки с вопросами "что и почему". Пытаясь спасти положение, банки предлагают заемщику варианты реструктуризации долга. И лишь когда ситуация признана безнадежной, включается механизм eviction, то есть принудительного выселения. Это если хозяева не хотят выезжать по доброй воле. Многие хотели бы, да некуда, только на улицу, бомжевать.

После принятия судебного решения в дом приходит шериф или его заместитель с соответствующей бумагой и изоляционной лентой. Бумагу он лепит на дверь, а лентой оклеивает территорию вокруг дома по периметру. Некоторые семьи до последнего надеются на чудо, и лишь когда в двери замаячит роковая бумажка, собирают вещички и съезжают. Но когда не съезжают...

"Я не видел сцен более душераздирающих, чем выселение семьи с детьми, - признается полицейский Джон Шоукс из города Лексингтон в штате Южная Каролина. - Ведь дети не понимают, почему они должны покидать навсегда родной дом". Шоуксу приходится исполнять жандармские функции уже двадцать лет, и он говорит, что такого большого числа выселений, как в последние месяцы, он не припомнит. Называя причины, по которым люди не могут платить банку, Шоукс загибает пальцы: развод, потеря работы, серьезная болезнь или смерть кормильца. Но главная причина, с которой мы начали, - непомерно дорогие ссуды -"подставы" с плавающим процентом, на которые клюют, не подозревая о последствиях.

Заразная болезнь
Бытует заблуждение, что от конфискации имущества выигрывает банк. Ничего подобного: банку, как, извините, вампиру, выгодно пить кровь как можно дольше и небольшими порциями, а не терять жертву навсегда. Дом под конфискацию выставляется на продажу, но цены, по которым такая недвижимость продается, значительно ниже рыночных, и средний уровень стоимости недвижимости в районе, где учащаются выселения, резко снижается. В среднем банки-заимодавцы теряют до 40 процентов стоимости ссуды из-за foreclosure и, кроме того, должны до новой продажи оплачивать налоги на землю и другие расходы по поддержанию дома.

Пока Белый дом озадаченно помалкивает, наблюдая за кризисом ипотеки, законодатели забили тревогу. Конгресс США хочет ужесточить ипотечные стандарты, чтобы защитить потребителей от коварных ссуд - прелюдий долговой ямы. И республиканцы, и демократы понимают - переборщить с закруткой регуляционных гаек опасно. Отказать малоимущим в ипотечных кредитах, значит, рубануть им буквально следующее: вы люди второго сорта, и американская мечта не для вас. Это же будет крахом главного в Америке "нацпроекта". Кто же на такое решится в канун президентских выборов?

Впрочем, и мешкать чревато. Риелторские фирмы горят синим пламенем. Вслед за New Century о банкротстве могут объявить еще несколько крупных компаний, навыдававших проблемных кредитов. Существует опасность цепной реакции, когда обвал одной отрасли потянет в пропасть и другие. Учитывая триллионные объемы американского рынка жилья, речь может идти не о единичных сейсмических толчках, а о разрушительном землетрясении мирового масштаба. Как выразился на днях главный экономист Международного валютного фонда Саймон Джонсон, "когда США чихают, другие страны могут подхватить простуду". Но он же и успокоил: рынок, конечно, лихорадит, но США не должны скатиться в рецессию, а в остальном мире экономика пребывает в относительно добром здравии. Однако не все настроены столь благодушно. То и дело появляются куда менее оптимистичные прогнозы. "Кризис вряд ли затихнет в этом году, - предрекает профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер. - Цены на дома могут падать и падать на протяжении нескольких лет". Если пессимисты окажутся правы, то прекраснодушная конструкция дома американской мечты, уже давшая заметные трещины, может оказаться на грани обрушения.

Для России, в которой американский опыт всегда воспринимался как образец, история более чем поучительная. Сегодня у нас ипотека развивается буквально рекордными темпами: по данным Центробанка на 1 января 2007 года, объем кредитов, выданных физическим лицам, составил 347,07 миллиарда рублей, из которых ипотечные ссуды - 264 миллиарда. По данным холдинга "МИЭЛЬ", в 2006 году средняя сумма кредита в Москве и Московском регионе выросла со 110 тысяч до 166 тысяч долларов, при этом доля собственных средств граждан в ипотечных сделках уменьшилась в среднем с 31 до 23 процентов. Многие банки уже двинулись по американскому пути "мелкого шрифта" в договорах на фоне снижения процентных ставок, которые в среднем упали с 11,2 процента годовых до 10,9 в долларах и с 13,3 процента до 11,8 - в рублях. Но это пока, ведь тенденция к снижению ставок только крепчает. Параллельно на рынок регулярно выбрасываются новые ипотечные продукты и технологии. Сегодня даже заговорили о появлении интернет-скоринга (принятия решений банком о возможности выдачи кредитов потенциальному заемщику), который может постепенно перерасти в чисто формальную проверку клиента. Ломают голову и над тем, как привлечь в ипотеку бюджетников - учителей, врачей и так далее. Цели благие - решить квартирный вопрос особенно нуждающихся в собственной крыше над головой россиян. Но если быть честными, это сильно смахивает на американские схемы привлечения в ипотечную зависимость как можно большего числа людей, включая самых небогатых, любыми способами. Чем это заканчивается - мы описали выше. У нас в России, конечно, нет обанкротившихся ипотечных компаний, но зато уже есть стагнация на рынке недвижимости и статистика невозвратов: на 1 января 2007 года по кредитам физлицам банки недосчитались 33 миллиардов рублей. Статистика нехорошая, и сегодня эксперты не обещают ее изменения в лучшую сторону. До глобальных американских проблем нашему рынку, конечно, еще предстоит дорасти - надо пережить многократное снижение ставок и изменение условий кредитования. Однако звоночек прозвенел: искусственное "разогревание" рынка недвижимости (не без участия, заметим, инвесторов и банков), который рано или поздно начинает падать, для ипотечного института - штука более чем опасная. А если учесть ту скорость, с которой ипотека развивается у нас, российские заемщики могут оказаться за порогом своих кредитных квартир раньше, чем кажется на первый взгляд.x

Олег Сулькин Итоги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...