Строительство ипотечного рая

Дежурный по курсу - Андрей Лусников. Сегодня доллар потерял копейку - 28 рублей 82 копейки. Евро отыграл вчерашнее падение и поднялся на 11 копеек, до 34 рублей 39 копеек. Индекс РТС бодро растет - более 2% рост, к середине дня уровень выше 735 пунктов. О росте индекса и рынка мы уже вчера писали - придется скоро вернуться к теме.

 

 

Но не сегодня…

Сегодня много рыночных поводов для разговора. Тот же "бескомпромиссный" рост индекса РТС - выше большинства всех оптимистичных прогнозов. А также рост нефтяных цен, вновь подбирающихся к абсолютным максимумам. Наконец, сегодня вечером открывается "Большая Восьмерка" - все теперь называют эту встречу "Восьмеркой", а не "Семеркой" - потому что как же иначе Владимир Путин, президент восьмой страны, может стать этой "Семерки-восьмерки" председателем?

Но мы предпочтем немного порассуждать на другую тоже важную, пусть и статичную (на фоне рынков) сейчас тему - об ипотеке. Тем более что не далее как сегодня один из заметных игроков на отечественном рынке ипотечного кредитования - банк DeltaCredit - провел на нашем, финмаркетовском, сайте интернет-конференцию , посвященную своему новому продукту, программе ипотечного кредитования сроком аж на 25 лет.

Ипотека сейчас явно становится одним из приоритетов на российском экономическом поле. Тема чрезвычайно богатая, ведь в ней одинаково сильно заинтересованы все - и власти, желающие укрепить свою популярность через создание финансовых механизмов, полезных всем; и участников финансовых рынков, которые могут получить отличный долгосрочный финансовый инструмент с пусть не слишком высоким, но довольно-таки надежно обеспеченным доходом; и, наконец, население, во всяком случае, его экономически активная часть, обладающая здоровьем, разумом и перспективной работой, но, увы, не имеющая ни достаточного качества жилья, ни больших сбережений, позволяющих это жилье улучшить.

Это все - аргументы, которые заставляют ипотекой заниматься. Но есть и трудности. Для тех, кто является "продающей" стороной, эти трудности (не берем в расчет законодательство) сводятся к высокой инфляции (и, соответственно, высоком уровне процентных ставок) и проблемам с долгосрочными финансами.

Свободных денег на рынке много - но подавляющее число их обладателей вовсе не жаждут вкладывать существенную их часть в проекты с 10-20-летней окупаемостью. Выход - в привлечении ресурсов от зарубежных фондов (чем, кстати, упомянутый DeltaCredit успешно занимается), а также секъюритизация ипотечной задолженности - процесс, над которым активно сейчас работают (он также, пусть отчасти, отражен в вопросах и ответах на интернет-конференции). В этом плане долгосрочные кредитные продукты - знак того, что финансовые институты, организующие ипотеку, добиваются определенных успехов.

Что касается второго ограничивающего ипотеку аспекта - процентных ставок - то есть ощущение, что их роль заметно преувеличивается. Поясним примером этот тезис.

Вот, например, 30 июня проходит заседание правительства, посвященное ипотеке, и Герман Греф говорит: "Очевидно - чем выше инфляция, тем ниже доступность ипотечных кредитов. Сегодня ставка - 14%, и это снижает доступность ипотечных кредитов для граждан". И далее - он же говорит о планах снижения в ближайшие годы ставки по ипотеке до 10% годовых.

Произведем расчет. Возьмем небогатого заемщика, имеющего доход 15 тыс. рублей в месяц. Банк, если уж и согласится дать ему кредит, разрешит использовать на выплаты не более 50% дохода. Семь с половиной тысяч. Допустим, кредит на 10 лет: какова его максимальная сумма при названных Грефом 14% годовых? Ответ (формула аннуитета, посчитать может каждый) - около 483 тысяч рублей, менее 17 тыс. долларов по текущему курсу. Сравните с ценами на недвижимость и осознайте мизерность цифры.

Теперь допустим, что ставка снижена до 10% годовых. Хорошо? Да, конечно, кредит теперь может стать больше. Насколько? На 85 тысяч рублей. Или - менее чем на 3 тысячи долларов. Негустая прибавка: 20 тыс. долларов для нынешнего рынка недвижимости - это тоже почти ничего.

Но, возможно, мы слишком уж строго относимся к совместному стремлению сообщества снизить ставки. Ведь работа по увеличению срока заимствований при нынешних высоких ставках дает очень маленький эффект. А вот если ставки снизить - получится очень даже неплохой эффект. Пока поверьте на слово - а мы к арифметике этой темы обязательно еще вернемся в ближайшие дни.

Андрей Лусников Личные Деньги
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...