Выгодно ли заемщикам рефинансировать ипотечный кредит

Ставки по ипотечным кредитам все время снижаются. Еще пару лет назад валютные ипотечные ссуды "стоили" 14-16% годовых, а сегодня процентные ставки ипотеки снизились до 9-11%. И скорее всего они продолжат падение и дальше. В результате первым заемщикам вскоре придется обслуживать свои ипотечные ссуды по ставкам, вдвое, а то и втрое превышающим рыночные. Решить эту проблему могут банковские программы рефинансирования (перекредитования), благодаря которым люди, оформившие ипотеку несколько лет назад, могут переоформить кредит, получив финансирование по текущим, более низким ставкам.

 

 

Вопрос о перекредитовании может возникнуть в нескольких случаях. Во-первых, чтобы снизить процентную ставку. Во-вторых, для того чтобы переоформить кредит из одной валюты в другую. В-третьих, если у заемщика появилось желание поменять купленную в кредит квартиру на лучшую или, наоборот, более скромную. В-четвертых, если у человека вырос личный доход и появилась возможность получить кредит на более выгодных условиях. И это далеко не все случаи из жизни. Если раньше такие просьбы клиентов в основном оставались без ответа, то в этом году ситуация изменилась. Банки один за другим вывели на рынок свои программы перекредитования ипотеки, с помощью которых все эти проблемы можно решить. В частности, сейчас рефинансирование ипотечных кредитов предлагают Международный московский банк (ММБ), Райффайзенбанк, ВТБ24, Абсолют-банк, Импэксбанк, ИБ "КИТ Финанс".

Теория и практика

В теории механизм перекредитования выглядит просто. Банк, рефинансирующий кредит, погашает долг заемщика в его первом банке, перечисляя туда средства напрямую. После чего залог перерегистрируется на второй банк. На деле заемщик заново проходит всю процедуру получения, оформления и регистрации ипотеки, уплачивая все комиссии и сборы. Возникает проблема и со страховкой, поскольку ее надо также переоформить на другой банк. Кроме того, для рефинансирующего банка существует еще проблема беззалогового периода, когда из-за сложности процедуры перерегистрации залога банк в течение месяца кредитует заемщика без обеспечения. Поэтому далеко не все заемщики сейчас могут получить "добро" на перекредитование. А те, кто получает, вынуждены платить повышенную ставку по кредиту на период перерегистрации, поскольку именно таким образом банкиры страхуют свои риски на время переходного периода.

И это еще не все. "При переходе из одного банка в другой перед заемщиком возникает ряд непростых организационных процедур, основная сложность которых - в согласовании досрочного погашения и переходе на новые условия кредитования", - рассказывает директор департамента ипотечных сделок компании "Фосборн Хоум" Наталья Россошанская. "Зачастую первоначальный банк-кредитор уже только обслуживает выданный когда-то кредит, а закладную он уже успел передать другому банку, а тот - третьему и т.д. Поэтому приходится разыскивать конечного залогодержателя и договариваться о досрочном погашении и последующей ипотеке", - объясняет андеррайтер Независимого бюро ипотечного кредитования Павел Комолов. И часто все это приходится делать заемщику - и закладную разыскивать, и уговаривать текущего кредитора разрешить последующую ипотеку другому банку.

Срочная брокерская помощь

Таким образом, на сегодня рефинансирование - это головная боль. Правда, снять ее можно - с помощью ипотечного брокера (но за отдельную плату). За 1-1.5% от суммы кредита такие компании все сделают за вас. "От заемщика только требуется предоставить документы по данному нами списку и подписать анкету-заявление для банка", - говорит Павел Комолов из Независимого бюро ипотечного кредитования. Например, в услугу "перекредитование ипотечных кредитов" ипотечного брокера "Фосборн Хоум" входит: формирование кредитного досье заемщика, согласование с банками всех вопросов о перекредитовании, заключение нового банковского договора, сопровождение процедуры оценки и страхование недвижимости. Брокер займется розыском закладной и подскажет, стоит ли вообще рефинансировать ипотечный кредит, проведя соответствующий расчет. "При неправильном расчете затраты на перекредитование могут превысить полученную выгоду, - отмечает Наталья Россошанская из "Фосборн Хоум". - Здесь надо обязательно учитывать все расходы по организации перекредитования, нынешнюю процентную ставку и ту, на которую претендует заемщик, срок, на который взят кредит, величину кредита и ряд других параметров. Только тогда можно точно просчитать, насколько выгодно рефинансироваться под те или иные условия".

Правильный расчет

Банкиры говорят, что перекредитование ипотечных кредитов становится рентабельным только при снижении ставки кредитования на 2-3% (если рефинансирование через брокера - прибавьте еще один процент). В ММБ приводят такой расчет. При рефинансировании остатка кредита в размере $60 тыс. и разнице в ставке на 2% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около $8 тыс. А заемщики, взявшие кредит в 2002-2003 годах, когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4-5%, сэкономят $16-20 тыс.

Однако основная масса ипотечных кредитов у нас выдана в последние полтора года. За это время ставки в ипотеке еще не успели так значительно снизиться, поэтому заемщики в массовом порядке пока не рефинансируются. Кроме того, многие люди пока еще не знают об этой возможности, другим не понятен до конца механизм рефинансирования, третьи просто не хотят снова проходить процедуры оформления кредита. "Сейчас выданы десятки тысяч кредитов, и большинство - в прошлом году, когда ставки были уже достаточно низкие, - подтверждает заместитель председателя правления банка "ДельтаКредит" Лора Файнзилберг. - Рефинансирование будет развиваться, но неизвестно, когда оно станет эффективным. Для этого должна заработать упрощенная схема, по которой можно переходить с одной программы на другую. У нас же пока это целый процесс, такой же по сложности, как кредитование с нуля".

По признанию Натальи Россошанской из "Фосборн Хоум", сегодня к этой услуге проявляют интерес около 10% клиентов. "Сейчас в России рефинансирование ипотеки находится на начальном этапе развития, и нам еще далеко до тех показателей популярности этой услуги, какие мы можем наблюдать на Западе, - признает генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов. - Например, в Великобритании примерно треть всех ипотечных кредитов рефинансируется, а заемщики в США, стремясь сэкономить на обслуживании ипотечных кредитов, переходят из одного банка в другой уже при разнице в ставках 0.5%. Вместе с тем мы уверены в перспективах развития этого продукта в России. Согласно прогнозам специалистов, в ближайшем будущем объемы выдаваемых ипотечных кредитов будут как минимум ежегодно удваиваться. В условиях жесткой конкуренции будут постоянно появляться новые, более выгодные предложения от различных банков. А возможность рефинансирования позволит заемщикам оптимизировать свои издержки по обслуживанию ипотечных кредитов. Просто на осознание всех преимуществ этого инструмента заемщикам пока необходимо какое-то время".

Ольга Заславская Финансовые известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...