Вперед... к трестам?

Строительный бизнес не видит другого способа сделать шаг вперед, как объединить капиталы.

Начало марта для строительной отрасли России было отмечено двумя событиями. В Петербурге состоялся Первый ипотечный форум (на котором, несмотря на его название, говорили далеко не только об ипотеке). А в Ленинградской области министр регионального развития Владимир Яковлев подписал соглашение с местными властями о взаимодействии по выполнению национального проекта строительства жилья. Надо признать, Владимир Яковлев во время своей поездки по Ленинградской области, где он осматривал ряд объектов для возможного вложения федеральных средств, выглядел озабоченным и неоднократно подчеркивал: современных мощностей строительства хватает только на то, чтобы обеспечить ввод 57 миллионов квадратных метров в год.

 

 

В программе такой объем ввода предусмотрен уже в 2007 году. А что дальше? Как увеличить мощность строительной индустрии минимум в полтора раза за четыре года? На этот вопрос министр внятного ответа дать так и не смог. В минувшем году рынок уже огорчил госчиновников. Прирост объемов жилищного строительства составил 6,3 процента к уровню 2004 года. А ведь годом ранее он исчислялся в 12 процентов. И программы составлялись исходя из сохранения такого темпа. То есть с первого же года началось отставание.

Да и сами бизнесмены совершенно по-разному оценивают собственную возможность резко, в течение двух-трех лет, нарастить строительные мощности. Так, на "круглом столе", проходившем в журнале "Эксперт", председатель правления Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев заявил: "Инвестиции в развитие базы стройиндустрии автоматически не пойдут. Для этого требуется несколько лет устойчивого роста объемов жилищного строительства". Правда, Алексей Добашин, генеральный директор одного из промышленно-строительных концернов, с этим не согласен. По его словам, у частного бизнеса достаточно денег, чтобы построить необходимое количество небольших (до 30 тысяч кубометров) заводов по производству сборного железобетона для монолитного строительства. И нужно на это всего полтора года.

И все же перспективы резкого роста мощностей строительства остаются проблематичными. Тем более, по подсчетам ряда специалистов, 80 миллионов квадратных метров жилья в год России не хватит в ближайшие годы даже для того, чтобы заместить приходящий в негодность жилищный фонд. Ведь пик строительства в СССР приходился на начало шестидесятых. Сейчас в России 300 миллионов квадратных метров жилья - это так называемые "хрущевки". Официально, как известно, рассчитаны они были на 25 лет, а стоят уже вдвое дольше. Ясно, что в ближайшие годы их придется расселять в срочном порядке. По расчетам специалистов Межрегионального ипотечного агентства, для замещения выбывающего жилья строить нужно 90 миллионов квадратных метров в год.

В этих условиях особое значение приобретает вопрос: как рациональнее использовать имеющиеся строительные мощности? И все большую популярность приобретает идея концентрации строительного капитала в незначительном количестве крупных холдингов, а также строительство этими компаниями крупных жилых комплексов. По сути дела, новых городов. Эти идеи последнее время активно пропагандирует "Деловая Россия". Однако фактически подобные мысли начали претворяться в жизнь значительно раньше, чем были сформулированы в виде проекта "Новая жилищная политика". Крупные холдинги - это китайская модель. В Поднебесной мелкие компании просто не допускаются в жилищное строительство. В России ярыми сторонниками концентрации выступают банки, которым невыгодно иметь дело с клиентами, не имеющими серьезного обеспечения. На ипотечном форуме их позицию в очередной раз озвучил президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович:

- Уставный капитал большинства наших корпораций составляет, как правило, очень небольшие суммы. Сейчас строительным компаниям необходимо накапливать капитал и начинать работать так, как работают во всем цивилизованном мире. За этот переходный период кто-то сумеет создать ликвидные активы и будет действовать по классическим схемам, кто-то уйдет с рынка. Третьего не дано.

Что же касается строительства новых городов вместо застройки пятен в старых, то среди объектов, предложенных вниманию Владимира Яковлева на предмет совместного финансирования в рамках национального проекта, было два новых города в Ленинградской области (в районе нынешних деревень Краколье и Кудрово) и отдельно расположенный микрорайон во Всеволожске, мало чем от города отличающийся. Во всех трех случаях строительство будет вестись практически в чистом поле. Причем федеральное финансирование местные власти хотят получить не на само жилищное строительство, а на прокладку инженерных сетей. Авторы кудровского проекта прямо заявили: "Дома мы и сами построить можем, без помощи государства. А вот если на инвестора еще и расходы по инфраструктуре повесить, стоимость квадратного метра станет недоступной".

Уверенность в том, что на квартиры в новых поселениях спрос будет, придает их разработчикам и застройщикам тот факт, что строятся они в "точках экономического роста". То есть там, где создаются новые мощные производства и либо уже есть неудовлетворенный спрос на рабочую силу (причем высокооплачиваемую), либо он в ближайшем будущем прогнозируется. Если во Всеволожске сейчас имеется дефицит в 15 тысяч человек, то построить тут новый "микрорайон" для 26 тысяч жителей - дело совершенно реальное. Причем стоимость квадратного метра жилья будет здесь даже ниже, чем в среднем по России (21,5 тысячи против 25 тысяч).

Но... если не придется все затраты на воду, тепло и электроэнергию возлагать на застройщика. В деле обеспечения доступности жилья это, судя по всему, главная проблема. Не зря в меморандуме ипотечного форума его участники (три сотни специалистов со всей страны) записали: "В целях снижения стоимости строящегося жилья рассмотреть возможность оказания финансовой поддержки из средств федерального бюджета на инвестирование строительства инженерной инфраструктуры для развития новых территорий под жилищное строительство". А вот излишнее увлечение ипотекой чем дальше, тем больше специалистов начинают считать опасным. "Если мы активно будем заниматься ипотекой, не подняв уровень предложения нового жилья, то мы просто взвинтим цены. Такая тенденция, наверное, будет иметь место в целом по России, поскольку сейчас рост цен совершенно не сбалансирован с предложением", - отметил на ипотечном форуме вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, многие годы отвечающий в городе на Неве за строительство.

Юрий Звягин Российская газета
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...