Жизнь вносит в проект о доступном жилье свои поправки

Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова «доступный». Во-первых, «дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром, дешевле пареной репы». Во втором значении — «внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный». Сначала большинство россиян были уверены, что реализация нацпроекта «Доступное жилье» приведет к снижению цен на квартиры. Некоторые даже мечтали, что жилплощадь начнут раздавать бесплатно.

 

 

Но шло время, цены на недвижимость продолжали расти. И стало понятно, что на самом деле главные исполнители этого проекта, то есть чиновники, понимали под словом «доступное» отнюдь не «дешевое». А что же?

Одной из главных задач программы российские власти видят развитие ипотечного кредитования. Но выделить из стабилизационного фонда миллиарды на ипотеку можно росчерком пера, а вот построить «ипотечное» жилье росчерком пера трудно. Еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два–три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех–пяти лет.
Между тем снижение стоимости ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта. «Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен», — предупреждал глава ФАС два года назад. И что?
Да ничего. Представьте: на одной чаше весов живые деньги и ясно выраженная воля руководства страны, на другой — экономическая абстракция и никакой личной ответственности. Фальстарт, одним словом. По-умному, надо бы переиграть, но половина участников после вступления в силу 214-го закона куда-то пропала, да и несолидно: побежали так побежали. Глядишь, все само наладится...

Первая поправка: «доступное» не значит «дешевое»

Через некоторое время после запуска проекта народу наконец объяснили, что «доступное» не означает «дешевое», имелось в виду, что каждый человек сможет купить жилье с помощью ипотеки. Увы, в условиях галопирующего роста цен, подхлестываемого самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, и вместо удвоения количества ипотечных кредитов в 2006 году ожидается уменьшение их числа.

Чем сегодняшние ипотечные продукты отличаются от тех, которые предлагались пять лет назад? Практически ничем. И тогда, и сейчас ими способны воспользоваться те же несколько процентов населения. При этом прослеживается интересная тенденция: среди тех, кто прибегает к ипотеке, стабильно растет доля семей, которые, строго говоря, не являются нуждающимися (если иметь в виду не возросшие потребности обеспеченных людей, а именно санитарные нормы). Согласитесь, это не вяжется с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.

Кстати, почему из множества схем финансирования покупки жилья в России остановились на ипотеке? Три года лежит под сукном закон о стройсберкассах, которые успешно подняли жилищное строительство в Германии, Чехии и Польше. Может быть, эта форма прижилась бы у нас гораздо лучше, чем американская модель. Но стройсберкассы не так выгодны банкам, как ипотека.

Зато вышел закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые И. Артемьев назвал «новыми МММ». На первый взгляд заманчиво: вносите 50–60% стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Только угадайте, откуда берутся эти 40–50%? Верно: их приносят те, кто приходит позже. Типичная пирамида. До тех пор пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива. И случись что, вы теряете ее. Обанкротиться кооператив может по любой причине, например, если прекратится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных долях всем пострадавшим от банкротства.

Вторая поправка: «доступное» не подразумевает «понятное»

Для улучшения ситуации с жильем стоит попытаться устранить так называемую «коррупционную составляющую». Представьте себе рекламные сообщения: «Уважаемые покупатели! Рады сообщить, что в связи с уменьшением суммы взяток мы снижаем цену 1 кв. м». Впрочем, девелопер вряд ли добровольно согласится расстаться со своими «кровными» доходами. Не говоря уже о том, что коррупционная связь между бизнесом и властными структурами настолько прочна, что они срослись в некое подобие сиамских близнецов с четким разделением функций. Впрочем, нацпроект сам по себе и не «заточен» на искоренение коррупции.

Зато государство обещает покрывать проценты по кредиту, выданному застройщику на создание инженерной инфраструктуры участка. Правда, лучше бы оно покончило наконец с выставлением под жилищное строительство земли без коммуникаций: это предложение никак не выйдет из стадии разговоров. Но участок без инженерной инфраструктуры — западня для инвестора. «Стройте, пожалуйста, — говорят ему чиновники. — А потом приходите и просите электричество, газ, холодную и горячую воду, канализацию. Договоримся».

Конечно, у властей и поставщиков ресурсов есть свои аргументы: «Как выставлять на торги участок с подведенными коммуникациями, не зная проекта, который победит на аукционе? Допустим, мы обеспечим инфраструктуру в расчете на 20 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, те, кому этого слишком мало или слишком много, обвинят нас в том, что мы отсекаем их от аукциона, работаем для «своих». С другой стороны, те, кому 20 тыс. подходят в самый раз, начнут сбивать цену: ведь соискателей на этот участок стало меньше». Что ж, придется искать компромисс — разумеется, правовой.

Третья поправка: вразумительно понятие «доступный» не объяснить

Раз уж с первым значением слова «доступный» (дешевый) возникли трудности, вспомним о втором значении — внятный, вразумительный. Допустим, старт нацпроекта прошел гладко. Способно ли двукратное увеличения объемов ввода жилья при тех социально-экономических отношениях, при том уровне имущественного расслоения, которое существует в России, снизить стоимость квартир настолько, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства?

Слышатся рассуждения о том, что кое-где в Москве выгодно сносить панельные девятиэтажки и возводить на их месте «приличное современное жилье». Разумеется, эти квадратные метры тоже войдут в число тех ежегодных 80 млн, которые, согласно программе «Жилище», должны прийти на смену нынешним 40 млн. Но что с того получат люди, которые не в состоянии купить даже «однушку» в пятиэтажке? Пусть девелоперы хоть каждый год строят все более приличное жилье, пусть этих ежегодных метров станет 120–160 млн. Рынок ориентируется на прибыль, застройщики стремятся в более дорогие сегменты, а средняя площадь квартир в новостройках неуклонно растет. С какой стати это жилье будет дешеветь?

Разговоры на тему: «Давайте возьмем деньги из стабфонда и выбросим на рынок много дешевого жилья» звучат привлекательно, но невразумительно. Предположим, из Москвы выводится промзона, ее территорию на чрезвычайно выгодных условиях передают девелоперу, там появляется микрорайон дешевого (не социального бесплатного, а именно дешевого) жилья. Наивно полагать, что все желающие сумеют купить квартиру по такой цене: до простых покупателей эти квартиры по начальной цене просто не дойдут. Сразу найдутся желающие инвестировать лишние деньги в такие привлекательные объекты, конечные потребители опять получат стоимость с немалыми накрутками. Все встанет на свои места. В конце концов на рынке по определению ничто не может продаваться по цене ниже рыночной.

Четвертая: доступно, но не по божеской цене

А если ввести элементы распределения? Но кто станет распределять? По каким критериям чиновники решат, кто имеет право приобрести жилье по «твердой», установленной цене? Вряд ли кто-то ответит на этот вопрос.

И все же попытки скрестить социализм с рынком продолжаются. Москва и некоторые другие регионы предлагают очередникам ради скорейшего переселения взять на себя частичную уплату стоимости, причем зачастую с рассрочкой платежа. Но особых успехов пока не видно. Большинству очередников непосильны и 10% оплаты, не говоря о 30%. Есть, правда, и другое объяснение. Нацпроект обещает к 2010 году сократить время ожидания до семи лет. То есть те, кто встанет в очередь в 2010-м, будут смело рассчитывать на новоселье в 2017-м. Зачем тогда переживать нынешним очередникам?

Или–или — либо рынок, либо распределение. Гибридизация очень болезненна. Тем, кто приобретает жилье в московских новостройках, не нравится то, что 30–40% их денег идет на возведение социального жилья. Почему платить должны они, а, скажем, не покупатели алкоголя, сигарет или автомобилей? Не государственный бюджет в конце концов?

Впрочем, при отказе от этой схемы государству пришлось бы менять базовую концепцию жилищного строительства. Ту самую, которая утверждает, что государство не обязано бесплатно предоставлять жилье своим гражданам. Сегодня о смене базовой концепции если и упоминают, то только для того, чтобы показать ее противоречие «объективным реалиям». Но реалии как раз говорят «за». Жилище — это такая же базовая ценность, конституционное право, как здравоохранение, образование, работа, безопасность. Без решения этой проблемы нам не избежать демографической, а вслед за нею экономической и политической катастрофы. Почему не предположить, что эти инвестиции необходимы? И не задаться вопросом, реальны ли они?

Пятая: доступно даром не бывает

О своем желании улучшить жилищные условия, согласно разным опросам, заявляют до 80% процентов россиян. Это понятно: подходят к прохожим добры молодцы и спрашивают: «Вы бы хотели новую квартиру?». 80% думают и соглашаются. Но мы поговорим о тех, кто нуждается в жилье в соответствии с нормативными показателями — социальными, санитарными и психологическими нормами.

Сегодня отселение из аварийного и ветхого жилья необходимо 14 млн россиян. Это около 250 млн кв. м, если исходить из социальной нормы — 12 кв. м жилой или 18 кв. м общей площади на человека. Примерно такому же числу граждан требуется «расширение» (отселение от родственников или обмен на жилье большей площади). Предположим, что в этом случае нехватка в среднем двукратная (половина жильцов из квартиры отселяется, половина остается, проблема на этом решается). То есть требуются еще 250 млн кв. м.

Более того, не станем учитывать, что часть переселенцев из ветхого и переполненного жилья «пересекаются» (одни и те же люди). Дело в том, что в России немало семей, которые нуждаются в жилье, но даже не пытаются встать в очередь. Социализм так социализм — учтем всех. Таким образом, для решения жилищной проблемы (именно проблемы, а не субъективных потребностей) надо 500 млн кв. м жилья.

По данным Госкомстата, 1 кв. м панельной новостройки в среднем по России стоит $200 (другие показатели себестоимости оставим на совести строителей или Госкомстата). Итого, цена действительно национальной программы «Жилище» — $100 млрд. Свыше половины бюджета страны ($180 млрд). Цифра невероятная, ни с чем не сравнимая. Впрочем, такая ли уж не сравнимая?

Шестая: доступное жилье? Да проще пареной репы!

Посчитаем для тренировки. Понятно, что речь идет не о $100 млрд «целиком и сразу», а о некой программе, рассчитанной, скажем, на пять лет. Таким образом, мы говорим об условных $20 млрд в год. Только ежегодный профицит бюджета (незапланированный доход) достигает $25 млрд. В 2006 году он ожидается на уровне $30 млрд. Конечно, этим «запланированным незапланированным» деньгам каждый раз находится применение, но не будем углубляться.

Еще у России есть стабфонд, размеры которого превышают $50 млрд. Напрямую из бюджета или через инвестфонд выделяются деньги на разные хорошие дела. Идей множество — все могут что-то получить. $12 млрд идет из федерального, региональных и местных бюджетов на утвержденную программу «Жилище» (о которой иначе как о провальной уже и не говорят). Свыше $5 млрд получит «АвтоВАЗ» (хотя злые языки утверждают, что за $1 млрд реально построить новый завод в чистом поле). Есть еще лихой проект провести железную дорогу в обход Черноморского побережья через Кавказский заповедник. У Росстроя созрела идея межрегионального водопровода стоимостью под $1 млрд. Куда дороже обойдется участок от Байкало-Амурской магистрали до Якутска.

Еще случается, что деньги «расползаются» сами собой. Есть такое понятие: исследовательская и проектно-сметная документация. На нее тоже выделяют деньги — 3–4, а то и 5% стоимости проекта. Чтобы не обижать строителей, отыграемся на мелиораторах. Так вот, на эти несколько миллионов или десятков миллионов долларов проектируемый канал рисуется анфас, в профиль, с высоты птичьего полета. Цифры, конечно, на полях. Получается увесистая папка. А потом делается вывод о нецелесообразности проекта. Бывает, лет через пять об идее вспоминают и снова выделяют деньги на изыскания.

Но зачем считать чужие деньги? Возьмутся ли компании строить социальное жилье по себестоимости — вот в чем вопрос. Если учесть, что сегодня в качестве платы за участок под коммерческую новостройку на другом участке строят дом для города бесплатно, то, пожалуй, $100 млрд окажется много. Не стоит отказываться от такой наработки, как социальная ипотека, часть стоимости жилища нуждающиеся наверняка смогут и захотят оплатить.
Вообще-то идей засыпать россиян «дешевым» жильем и комфортом (за счет инвестиций из стабфонда, естественно) тоже предлагается немало. Проекты сыплются один за другим. Рассмотрим пару из них. Авторы имели в виду коммерческое применение, но почему бы не взглянуть на них с точки зрения госзаказа?

Седьмая: можно строить за бесценок, но не хочется

Интересный проект четырех–пятиэтажного кирпичного одноподъездного дома с лифтом предлагает ГУП «Мособлспецстрой». Комплексный подход (независимость от ДСК — монополистов на рынке стройматериалов, поквартирная отопительная система и многое другое) позволяет снизить себестоимость «коробки» до $240 за 1 кв. м. Проект «под ключ», смета расписана до последнего шурупа.

Автономные газовые котлы с закрытыми горелками, по расчетам авторов проекта, сокращают капитальные затраты на отопление в два с половиной–три раза, а эксплуатационные расходы — в четыре. Особенно удобны они в начале и в конце отопительного сезона. Да и в остальное время любой хозяин не прочь сам регулировать температуру воздуха и воды. Либо теплее, но дороже, либо прохладнее и дешевле.

Балконы, увы, не предусмотрены. Но кое-что интересное имеется. Дело в том, что на всех этажах по четыре квартиры, а на последнем — только две, остальное пространство — эксплуатируемая кровля. Проектировщики считают эти «лоджии» верхних квартир удачной идеей. Тут с авторами стоит поспорить. Думается, общественное назначение кровли увеличило бы привлекательность дома в целом, и, если речь идет о коммерческом проекте, принесло бы не меньше денег, чем продажа «лоджий» с понижающим коэффициентом. Застекленная крыша, зимний сад, удобное место для встреч жильцов — такие блага оценят не только обитатели элитных домов.

Более существенный недостаток проекта с точки зрения московских градостроительных норм — 8 тыс. кв. м жилой площади на 1 га вместо положенных 12 тыс. Назвать это недостатком в «общечеловеческом» смысле слова язык не повернется.
И самое главное: площади квартир 41–66 кв. м, а внутри здания только одна несущая стена — нарезайте квартиры, как угодно.

Восьмая: доступными станут землянки

Радикальный проект «Малоэтажная Россия» продвигает Национальный инвестиционный совет (НИС) и его президент, депутат Госдумы Александр Лебедев. Речь идет о деревянных коттеджах площадью 100–150 кв. м и себестоимостью от $250 за 1 кв. м. На 95% дом собирается в цеху. По словам депутата, «если бы в Чечне строили модульные дома для конкретных семей, то красть было бы нечего. Из четырех комплектов пятый не выкроишь».

Преимуществом проекта А. Лебедев считает то, что развернуть массовое производство сборных домов при соответствующей поддержке государства реально за считанные месяцы, а в течение пяти лет — обеспечить жильем всех нуждающихся. В то время как «на восстановление индустрии стройматериалов, цементной и других отраслей, обеспечивающих панельное и монолитное строительство, потребуются годы и годы, а также огромные финансовые вливания».

Дома такого типа составляют большую часть жилого фонда Скандинавских стран и Канады, а Россия — богатейшая страна по запасам древесины. Хороший знак для проекта депутат Госдумы видит в недавнем выступлении Владимира Путина, когда президент призвал устранить крен в сторону экспорта древесины и развивать отечественную деревообрабатывающую промышленность.

В ответ на вопрос корреспондента М2, какое отношение имеет проект к жителям Москвы с ее острой нехваткой земли даже для многоэтажного домостроения, А. Лебедев сказал следующее: «Можно решить проблему радикально: путем объединения Москвы и Московской области. Правда, и здесь огромное количество земли в пределах 30–40 км от столицы присвоено разными структурами, установившими на нее запредельные цены. Эти проблемы в состоянии решить только власть. Должен быть принят закон об изъятии незаконно присвоенной земли, которая скупалась для спекуляции».
К сожалению, депутат затруднился с ответом на вопрос о дорогах, связывающих подмосковные коттеджи со столичными офисами.

Девятая: сделать доступным популярными методами не получается

Тихой сенсацией стали слова вице-премьера Дмитрия Медведева о путях реализации проекта «Доступное жилье», сказанные им на встрече с президентом: «Нам необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно-домостроительные комбинаты». Причем при активнейшей поддержке государства.

Предложение оказалось настолько неожиданным, что на следующий же день подверглось критике на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития РФ. Министр Владимир Яковлев высказался в том смысле, что лично он обеими руками за крупнопанельное домостроение, «но на принципиально другой основе».

Государство не должно ни создавать новые ДСК, ни реанимировать старые. Это все дело частного бизнеса. Нужно возводить другие дома, «достойные XXI века». По словам министра, вмешательство государства в эти вопросы негативно повлияет на строительный рынок.

Похоже, дело не дошло до скандала только потому, что программа сама по себе превращается в большой скандал. Очевидно, идея возникла не от хорошей жизни. Дела у нацпроекта плохи, а ответственность за него лежит на вице-премьере.

Но «панель» была только одним из вариантов. На другой встрече с президентом Д. Медведев выдвинул идею модернизировать программу «Жилище» с упором на малоэтажное жилье. Вице-премьер перечислил те преимущества деревянных коттеджей, о которых ранее рассказывал А. Лебедев, и предложил начать с эксперимента в пяти–семи регионах. Эксперимент так эксперимент. Не впервой. Выберут несколько регионов, нарисуют коттеджные поселки для нуждающихся, а где-нибудь в 2008-м вынесут суждение.

Выходит, и со вторым значением слова «доступный» (внятный, вразумительный) вышла несуразность. Может, переименовать программу или добавить слова «не для всех». Забыть в конце концов или, наоборот, ускорить. Объявить имена регионов-победителей, в которых и будет проведена программа: Коми-Пермяцкий, Корякский, Таймырский, Эвенкийский округа. А потом, через приличествующее время, сообщить, что так, мол, и так, в связи с укрупнением регионов и ликвидацией данных субъектов…

Так что же делать? Все чаще раздаются голоса, требующие государственного регулирования в сфере строительного комплекса. Аргументы (необоснованный рост цен на стройматериалы, откровенные спекуляции земельными участками и т. п.) более чем серьезные. Вот и вице-спикер Мособлдумы Валентин Куликов подсчитал, что рентабельность жилищного строительства в России превышает 100% (средняя себестоимость 1 кв. м — 10 тыс. руб., продажная цена — 24 тыс. руб.). Он придерживается мнения, что необходимо принудительно ограничить рентабельность 15 или 30%. Поможет ли это?
Вспомним историю. В 1927 году в СССР случился неурожай хлеба. Не первый и не последний. Но в тот раз руководство страны решило «на отдельном участке» отказаться от свободных цен нэпа и установить «твердые» цены. Крестьяне стали припрятывать зерно или скармливать его скоту (кстати, стоимость мяса, картофеля и многих овощей в том году осталась прежней или даже упала). Саботаж государству не понравился, в следующем году оно начало изымать зерно принудительно и «организовывать» крестьян в колхозы. Еще через год разразился голод, унесший не менее 8 млн жизней. Экономика не терпит простых решений.

Альберт Акопян М2 - Квадратный метр
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...