6 факторов, влияющих на рынок аренды

По мнению экспертов, одновременно на рынок аренды оказывают серьезное влияние сразу несколько факторов. Причем некоторые из них толкают рынок вверх, другие же – вниз. Из-за чего баланс спроса и предложения, а также стоимость аренды колеблется, как маятник. Особенно хорошо это видно на рынке аренды Санкт-Петербурга.

Отметим, что рынок аренды в Питере возник очень давно.

 

 

Собственно говоря, в начале XX века Петербург застраивался в основном как город доходных домов. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Жильцы в подавляющем большинстве были простыми арендаторами апартаментов, квартир, комнат, углов, коек. Накануне революции лишь 4% горожан (высших государственных служащих империи) имели недвижимую собственность в городе.

Что касается факторов повышения и снижения цен аренды сегодня, то эксперты насчитывают их шесть.

Фактор первый: сезонность
Один из всплесков спроса приходится на сентябрь, когда начинается деловой сезон и новый учебный год. Сотрудники фирм, командированные и студенты ищут краткосрочную или долгосрочную «крышу над головой».
«К сентябрю ценники вырастают на 30%», – констатирует Марина Приказчикова, руководитель отела аренды квартир компании «Итака».

Постепенно к зиме потребность в съемном жилье снижается, однако в преддверии Нового года следует новый резкий взлет спроса. А вместе с ним – и цен на посуточную аренду. «Перед Новым годом, как всегда был ажиотаж, – говорит Инга Сорокина, менеджер отдела аренды квартир агентства «Невский Проспект». – С 26 декабря цены сильно выросли: с $40-50 за 1-комнатную квартиру в сутки до $80-90». Впрочем, после Нового года цены пошли вниз, хотя и не очень резко. «После Нового года корректировка цен наблюдается, но не очень большая, – сообщает Марина Приказчикова, – на 5-10%».
«В спальных районах можно сейчас найти квартиру за $35 или 1000 руб. в сутки, – между тем продолжает Инга Сорокина. – Но у Московского вокзала мы сдаем квартиру уже за 1500 руб.».

«В январе 1-комнатную квартиру в центре Петербурга можно арендовать от 1000 до 2000 руб. в сутки, в среднем за 1500 рублей, – отмечает Наталья Калинина, представитель компании «Абас». – Сейчас занято менее 50% квартир, предназначенных для посуточной аренды».

Впрочем, «фактор загрузки» квартирного фонда начнет возрастать уже к весне, когда в город потянутся туристы. «Стоимость аренды весной вырастет в полтора раза», – предрекает Наталья Калинина. Еще одной группой, подстегивающей спрос, являются абитуриенты.

Фактор второй: туризм
Посещение Петербурга и осмотр его достопримечательностей популярны как у россиян, так и иностранцев. Неудивительно, что предложение краткосрочной аренды квартир во многом ориентируется на этот контингент клиентов и считается самым доходным сегментом рынка аренды.

Летом, а особенно в период «белых ночей», в гостиницах Петербурга цены не только возрастают в два и более раз, но в гостиницах при этом еще хронически отсутствуют места. На этом фоне посуточная аренда квартир очень привлекательна для туристов – как благодаря более низким расценкам, так и в силу удобного расположения апартаментов (большинство квартир, сдающихся таким образом, находится в историческом центре города). По оценке участников рынка, в летние месяцы на рынок посуточной аренды квартир в Петербурге поступает порядка 15-20 тыс. квартир.

Однако на этом поле у арендодателей есть серьезные конкуренты в лице мини-отелей, число которых в Петербурге достигло 500, а их общий номерной фонд – 7000 номеров. У мини-отелей свои конкурентные преимущества: они предоставляют клиентам такие услуги, как питание (завтрак часто включается в стоимость номера), охрана, доступ в Интернет, транспорт, организация мероприятий/конференций, регистрация и др.

Фактор: месторасположение
На рынке краткосрочной аренды квартиры в центре ценятся на порядок выше квартир, расположенных в спальных районах. Многие фирмы, работающие в этом сегменте рынка, из-за низкого спроса на спальные районы ими даже и не занимаются.

Самые высокие расценки по традиции в Центральном районе. И с приближением к «золотому треугольнику» в районе Исаакиевской площади и Дворцовой площади они стремительно возрастают. Далее по стоимости жилья идут Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский, Приморский, Московский районы.

«В районе Садовой улицы и Сенной площади мы сейчас сдаем квартиры по $700 в месяц, – рассказывает Инга Сорокина. – Двухкомнатную квартиру на Фонтанке мы сдали недавно за $850. Аренда квартир в центре в 2006 году не слишком подорожала, а вот в спальных районах произошел более заметный рост цен. Если в начале года «однушку» в спальном районе можно было снять за 8000-8500 руб., то к концу года ставки выросли до 12 тыс. руб.» На сегодня самая низкая стоимость аренды квартир в городе наблюдается в Красногвардейском, Красносельском, Фрунзенском районах ($350-400 в месяц).

Рынок аренды квартир в Петербурге выстроился так, что большинство квартир эконом-класса располагается в отдалении от центра, а квартиры бизнес- и люкс-классов практически все находятся в историческом центре.

Фактор третий: комфорт
Если квартиры эконом-класса сдаются с минимальным набором удобств (может отсутствовать мебель и телефон), то квартиры комфорт-класса уже предстают перед съемщиком в отремонтированном виде и оборудованные бытовой техникой и мебельными гарнитурами. Наличие телефона сегодня стало не столь важным требованием съемщика, ведь все арендаторы пользуются сотовой связью. А вот стиральные машины куда как более необходимы. «Посудомоечные машины пока не так востребованы (особенно при посуточной аренде), а вот стиральные машины клиенты запрашивают», – подтверждает Ульяна Оленская, менеджер компании «ПетербургРент». Однако и стоимость ренты при наличии стиральной машины может оказаться на $50-100 выше. «Но оборудованные квартиры в любом случае более ликвидны», – продолжает Ульяна Оленская.

«Однокомнатные квартиры сдаются в диапазоне от 16 до 27 тыс. руб. в месяц, – говорит Марина Приказчикова, – в зависимости от качества дома, его месторасположения и самой квартиры. Скажем, в 9-этажке квартира на пару тысяч будет дороже, чем в 5-этажке».

Фактор четвертый: буксующая ипотека
Сложности, возникающие с ипотекой, продиктованные как быстрым ростом цен на квартиры, так и сложностью получения кредита, побуждают людей рассматривать аренду как весомого конкурента ипотеке. В самом деле, если аренда однокомнатной квартиры обходится в $350-500 (в зависимости от района и комфортности), то ежемесячные выплаты по ипотеке за такое же жилье достигают $1000-1500 в месяц. При этом нет необходимости накапливать первоначальный взнос и собирать справки для банка.

Фактор пятый: конкуренция
Количество квартир, сдаваемых в Петербурге в аренду, с каждым годом увеличивается. Сейчас участники рынка оценивают объем предложения в 250 тыс. квартир.

В 2006 году многие компании отмечали снижение доходности от сдачи квартир в аренду. Причем быстрее всего снижается годовая маржа в секторе трехкомнатных квартир. Если в начале года она находилась на уровне 10-11%, то во второй половине года она снизилась до 6%.

По двухкомнатным квартирам рентабельность упала с 10-10,5% до 6,5-7% в год. По однокомнатным – с 9-9,5% до 7-7,5%.
«Я думаю, что в 2007 году продолжится тенденция к уменьшению доходности этого вида бизнеса, а также к снижению арендных ставок, – считает Ульяна Оленская. – При этом владельцы квартир будут стараться улучшать их качество – как за счет ремонта, так и за счет установки бытовой техники. Холодильник и телевизор перестают быть необходимым сервисным минимумом. Конкуренция пойдет нашему рынку только на пользу».

«Спрос все равно есть практически на все квартиры, – считает Марина Приказчикова. – Стиральная машина-автомат предлагается почти во всех квартирах среднего уровня и выше. Посудомоечная машина, как правило, предлагается в квартирах с евроремонтом. Вряд ли в 2007 году будет заметное снижение цен. Скорее даже, наоборот, следует ожидать роста арендных ставок. Дело в том, что если арендодатели захотят «спать спокойно» и платить все налоги, то они переложат налоги (6%, если зарегистрируют ИЧП, или 13%, если будут платить налоги как частное лицо) на съемщиков квартир».

Таблица. Средние цены на долгосрочную аренду квартир в Петербурге в декабре 2006 г.

Районы	Минимум цены на аренду 1 к. квартиры , $	Минимум цены на аренду 2 к. квартиры , $	Минимум цены на аренду 3 к. квартиры , $
Адмиралтейский	от 350	от 450	от 500
Василеостровский	от 320	от 400	от 450
Выборгский	от 300	от 350	от 400
Калининский	от 290	от 320	от 360
Кировский	от 300	от 350	от 400
Красногвардейский	от 320	от 350	от 400
Красносельский	от 280	от 330	от 350
Московский	от 330	от 400	от 450
Невский	от 240	от 260	от 320
Петроградский	от 350	от 450	от 500
Приморский	от 300	от 350	от 400
Фрунзенский	от 300	от 350	от 400
Центральный	от 400	от 500	от 600

Источник: данные компании «Абас»

Павел Баскаков Собственник
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...