Там чудеса, там леший бродит…
Одной из главных трудностей выхода на региональные рынки эксперты называют их закрытость и непрозрачность, а также характерную для стадии формирования хаотичность и отсутствие четких стандартов.
Первый и основной враг пришлого девелопера — отсутствие полной и достоверной информации, мешающее определиться с концепцией проекта, правильно построить взаимоотношения с местной администрацией, наладить процесс строительства и реализации объектов. Ошибка будет дорого стоить инвестору. Несмотря на значительные финансовые ресурсы, производственные мощности и опыт, «варяги» из Москвы могут запросто проиграть местным строительным компаниям, создав неконкурентоспособный для этого региона продукт.
В первую очередь следует оценить уровень платежеспособного спроса на объекты того или иного класса, а также степень развития производства и экономическую «специализацию» территории. Невзирая на повсеместный дефицит предложения качественных офисных, торговых или складских помещений, далеко не все местные компании хотят или имеют возможность себе их позволить, а арендаторов из числа международных или федеральных сетей на всех может не хватить. По мнению Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании RRG (Russian Research Group), офисные площади класса А станут востребованными в регионах в отдаленной перспективе, когда существующие еще с советских времен административные здания окажутся заполнены или перестанут устраивать потребителей по своим качественным характеристикам. В сегменте торговой недвижимости ситуация чуть лучше, но основным препятствием для вывода на рынок дорогих объектов является отсутствие развитой транспортно‑складской системы, поэтому многие иностранные инвесторы предпочитают организовывать свои перевалочные базы в столице или крупных региональных центрах.
Не менее важно представлять социальную картину жизни в данном районе и психологические особенности населения. Точная калибровка на целевую аудиторию — залог успеха девелопера на региональном рынке. Например, компании DVI Group и «Торговый квартал — Девелопмент», успешно реализующие проекты торгово-развлекательных центров в регионах, делают ставку на крупные форматы «все в одном», одинаково ориентированные на семейный досуг и шопинг. Такие торговые комплексы становятся местным центром притяжения, куда приезжают жители не только этого города, но и близлежащих населенных пунктов, поэтому наличие большого развлекательно-сервисного сегмента в них особенно значимо. Концепцию каждого объекта разрабатывают отдельно, с учетом всех нюансов, вплоть до рельефа площадки. Кроме того, девелоперы сами активно формируют спрос на свои объекты, проводя масштабные PR-акции и инвестируя средства в маркетинг и рекламу.
Другая деталь, которую необходимо принимать во внимание «чужакам», — особенности местного законодательства и, что еще важнее, специфика его применения на практике в том или ином регионе. Иногда основной проблемой регулирования отношений в сфере недвижимости и строительства на местах является как раз полное отсутствие такого регулирования. Более того, несмотря на то что федеральные законы должны превалировать над локальными правовыми нормами, юридическое поле нашей страны по-прежнему напоминает лоскутное одеяло. Такое разнообразие обусловлено как степенью вовлеченности местной администрации в рынок недвижимости, так и поведением самих игроков. Особенно серьезное значение данные вопросы приобретают в «национальных» регионах с их восточным менталитетом, клановой системой чиновничества и традициями ведения бизнеса. «В целом потенциал региональных рынков еще мало изучен, трудно прогнозируем, фактически правила игры еще только формируются участниками», — считает коммерческий директор компании «СТ Групп Регион» Дмитрий Шмелев.
В чужой монастырь
Среди участников рынка бытует мнение, что ведение строительства в регионах часто осложнено невозможностью наладить контакт с местными властями, которые, например, придерживаются политики протекционизма и неохотно пускают на рынок чужаков, опасаясь, что их соперничество со «своими» девелоперами окажется не в пользу последних. Как говорится, нерыночные механизмы распределения земли еще никто не отменял.
«Что касается опыта нашей компании, необходимости преодолевать административные барьеры у нас не было, напротив, благоприятный инвестиционный климат во многом создается именно благодаря муниципальным властям, — рассказывает Дмитрий Шмелев. — Ведь для них, по сути, главное — кто и с какой целью приходит в регион». Петр Машаров, генеральный директор компании «ЕвроГрупДевелопмент», реализующей свой первый девелоперский проект по возведению современного жилого комплекса в городе Туле, также считает хорошие инвестиционные условия в районе заслугой местной администрации.
В то же время благосклонность властей часто зависит от потребности города или района в притоке инвестиций в инфраструктуру и ЖКХ. Проекты часто увязывают с социальными обременениями, но, по свидетельству участников рынка, если крупный девелопер располагает для такой благотворительности достаточными финансовыми средствами, проблем с получением участка под застройку и оформлением всех необходимых согласований возникнуть не должно.
«Деятельность компании «СТ Групп Регион» вносит существенный вклад в реализацию национального проекта «Доступное жилье», — подчеркивает Дмитрий Шмелев. — Одним из условий его развития является появление новых финансовых институтов, готовых привлекать долгосрочные инвестиции в строительные проекты. Мы внедряем во все регионы нашего присутствия программы ипотечного кредитования, обеспечиваем людей жильем, развиваем строительную отрасль, выступая в качестве партнера для городских властей. Таким образом, сотрудничество уже становится вопросом стратегическим». «Помимо стандартных обременений: перечисления средств на модернизацию объектов социально-бытового назначения, ремонта обветшалых коммуникаций мы работаем над улучшением инфраструктуры района в целом, ведь в нашем проекте предусмотрено размещение в цокольном и первом этажах комплекса торгово-офисных помещений и предприятий сферы услуг», — добавляет Петр Машаров. В DVI Group, начавшей возведение торгового комплекса в Волгограде, также заявляют, что особенностью проекта является прежде всего его социальная направленность. По словам президента компании Вячеслава Каминского, новый ТРЦ — это стабильные налоговые отчисления в бюджет региона, тысячи рабочих мест, повышение доходов и уровня жизни городских жителей. Также DVI планирует принимать активное участие в развитии инфраструктуры Волгограда. Например, готовит проект благоустройства парковой зоны, примыкающей к ТРЦ.
Столичные девелоперы часто прибегают не только к помощи администрации, но и к услугам местных компаний, лучше понимающих особенности ведения строительства в районе и имеющих контакты в городских службах. «В нашем проекте местные субподрядчики работой не обделены, — рассказывает Петр Машаров. — Так, они занимаются прокладкой сетей, разработкой котлована. Песок, бетон и многие другие строительные материалы мы также закупаем на месте». К сожалению, у тульских строителей не оказалось достаточного опыта по возведению монолитных зданий, поэтому к таким видам работ пришлось привлекать столичные организации.
Иностранные игроки на российском рынке недвижимости тоже предпочитают выступать не напрямую, а при посредничестве российских компаний, или же вкладывать средства не в девелопмент, а в покупку готовых объектов, чтобы потом их перепродать или сдать в аренду. По этому пути изначально пошла и британская Raven Group — один из крупнейших на сегодняшний день иностранных инвесторов в сегменте складской недвижимости. Компания приобрела три действующих складских комплекса в Подмосковье с уже сформированным пулом арендаторов. Однако высокая доходность инвестиционных проектов заставила Raven Group заняться строительством комплекса класса А площадью 300 тыс. кв. м в Ногинском районе.
Стоит ли овчинка выделки
Большинство аналитиков рынка полагают, что в будущем рост конкуренции между инвесторами приведет к тому, что доходность капиталовложений в недвижимость станет падать. Пока же рентабельность регионального строительства в России находится на очень высоком уровне, к тому же Москва, не говоря о других городах, еще существенно отстает по количественным и качественным показателям предложения объектов коммерческой недвижимости.
«Для столичных инвесторов очень важна готовность забыть о сверхприбылях», — рассуждает Дмитрий Шмелев. В регионах нормой рентабельности на сегодняшний день считают 20–30%, однако и себестоимость строительства там значительно ниже, чем в Москве. «Москву вообще нельзя воспринимать как эталон расчетов, — продолжает Шмелев, — ни в одном другом городе вы не найдете такой разницы в цене за квадратный метр в разных районах при абсолютно сопоставимой стоимости его возведения». К тому же регионы предлагают более широкий выбор стройплощадок, в то время как в столице их получение сопряжено со значительно большими временными и финансовыми затратами девелопера. «По сравнению с Москвой выход на региональные рынки дешевле, а реализация проектов проще», — считает Петр Машаров.
Инвестиционные возможности регионов сопоставимы по размеру с рисками, однако перераспределение финансовых потоков (при сохранении, впрочем, традиционного лидерства столицы, но уже по другим причинам) неизбежно. При этом чем раньше компания решится выйти на региональный рынок, тем активнее сможет участвовать в его формировании и тем большую долю на нем займет. А учитывая темпы освоения московскими «варягами» российских просторов, самые медлительные игроки рискуют успеть только к шапочному разбору.
Елена Шейко Недвижимость и цены
Статья о недвижимости получена: IRN.RU
Противовирусные препараты: за и против
Добро пожаловать в Армению. Знакомство с Арменией
Крыша из сэндвич панелей для индивидуального строительства
Возможно ли отменить договор купли-продажи квартиры, если он был уже подписан
Как выбрать блеск для губ
Чего боятся мужчины
Как побороть страх перед неизвестностью
Газон на участке своими руками
Как правильно стирать шторы
Как просто бросить курить
- 2057 -
