Столичных девелоперов вытесняют из Москвы

Российские города-миллионники становятся хитами с точки зрения инвестиций в коммерческую недвижимость. Таковы данные нового отчета World Winning Cites ("Города с наибольшим потенциалом") европейского подразделения Jones Lang LaSalle. Столичные девелоперы давно оценили привлекательность городов-миллионников и активно их осваивают. На очереди - наиболее перспективные города "второго эшелона".

Сегодня крупные столичные компании ("Ренова-СтройГруп", "Интеко", "ПИК-Регион", "Конти", "Пересвет-Регион", "Авгур Эстейт" "ADG group" и др.) работают уже в 57 российских городах.

 

 

За пять лет они ввели в эксплуатацию более 2 млн кв.м жилья и объектов коммерческой недвижимости. Стремление крупных игроков в регионы объясняется в первую очередь тем, что им стало тесно в пределах МКАД.

Как объясняет коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, несмотря на стабильно высокие цены на недвижимость, условия работы на инвестиционно-строительном рынке Москвы для девелоперов не так радужны, как это может показаться на первый взгляд. "Рынок давно сформирован, и многие компании уже успели накопить значительный профессиональный опыт. Кроме того, постоянно появляются новые игроки, которые завоевывают микросегменты рынка, и среди девелоперов формируется высокая конкуренция, - говорит он. - В связи с этим застройщики, ранее работавшие только в Московском регионе, вынуждены обращать свое внимание на региональные рынки".

Московские компании строят в провинции со столичным размахом и качеством. Причем не только в городах-миллионниках, но и в городах поменьше. Например, как сообщает директор по маркетингу группы компаний "Конти" Юрий Синяев, в Курске (население - 408 тыс. человек) и Туле (465 тыс.) компанией уже построены и сданы госкомиссии монолитные жилые дома. В Калуге (340 тыс.) завершено строительство многоквартирного жилого дома. В Калининградской области возведен жилой комплекс "Олимпийский". В Тамбове (290 тыс.) также завершено строительство каркасно-кирпичного жилого дома, первого, построенного по этой технологии.

Если в Москве места для комплексной застройки практически не осталось, то в российской глубинке есть возможность осуществлять масштабные проекты, чем и пользуются строители - например, компания "Ренова-СтройГруп". "Сегодня мы реализуем два проекта комплексного освоения территорий - "Академический" в Екатеринбурге и "Солнечная Долина" в Челябинске, - говорит гендиректор компании Виктор Маслаков. - "Ренова-СтройГруп" планирует развивать опыт комплексного строительства и ведет переговоры о реализации проектов комплексного освоения территории в ряде регионов - Перми, Иркутске, Калуге и др. Помимо реализации масштабных проектов, мы строим жилье в Московской области, Ярославле, Перми и Краснодаре".

Привлекают города с населением 400-500 тыс. человек и девелоперов, специализирующихся на коммерческой недвижимости. Как сообщает директор коммерческого департамента, вице-президент Advantage Group Григорий Печерский, сегодня компания, кроме двух ТЦ в миллионном Новосибирске, строит торгово-развлекательный комплекс в Астрахани (население - 502 тыс.) и первый торгово-развлекательный центр международного уровня в Брянске (443 тыс. человек). Кроме того, в этом году "ADG group" планирует начать еще 12 проектов региональных торговых центров в Чебоксарах, Волгограде, Воронеже, Кемерове, Барнауле, Липецке, Омске, Пензе, Твери, Иванове, Сочи. Начата работа по развитию в Иркутске, Магнитогорске, Челябинске, Перми, Белгороде, Тюмени, Красноярске, Кирове, Ижевске. Общий объем инвестиций в эти проекты за три года превышает $1,5 млрд.

Критерии выбора
Не каждый город может рассчитывать на интерес столичных девелоперов, а следовательно, на строительство высококачественных объектов жилой и коммерческой недвижимости - москвичи абы где строить не станут.

"Реализация нового строительного проекта предполагает проведение серьезных маркетинговых исследований, в ходе которых необходимо определить размер и инвестиционный потенциал объекта. Важно понимать, что за пределами Москвы и Московской области инвестиционно-строительный рынок неоднороден. Регионы России имеют неодинаковые экономические показатели и разный уровень потребительского спроса на объекты недвижимости, - объясняет Виктор Козлов. - Только при наличии благоприятных условий для инвестиционных вложений принимается решение о начале строительного проекта в том или ином субъекте РФ. Практика показывает, что рентабельность строительного проекта не может быть ниже 15%".

После проведенных в 2001 году исследований компания "Авгур Эстейт" выделила для себя ряд инвестиционно привлекательных регионов РФ. Среди них были Белгородская область, Краснодарский край. Сегодня компания реализует проект комплексной застройки микрорайона в Краснодаре (651 тыс.) и реконструкции квартала в Белгороде (368 тыс.). Годом раньше в Белгороде были построены первый корпус жилого комплекса "Славянский" и современный торгово-офисный центр. В этом году с администрацией Белгорода компания "Авгур Эстейт" подписала протокол о застройке квартала в центре города.

Президент "СУИхолдинга" Виктор Карпенко наиболее перспективными городами для строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости считает Воронеж, Омск, Тюмень и города Краснодарского края. "В этих городах достаточно низкая конкуренция московских застройщиков и девелоперов, здесь благоприятный инвестиционный климат, а существующие местные строительные проекты достаточно низкого качества, поэтому строительство жилья повышенной комфортности с использованием современных технологий строительства должно быть встречено с интересом", - объясняет он.

Непаханое поле
Разворачивая работу в регионах, московские девелоперы сталкиваются с множеством проблем. Среди системных проблем, характерных для крупных региональных центров, Виктор Маслаков называет неготовность к высокому уровню автомобилизации, изменение структуры экономики и структуры рабочего времени, требующие создания новых центров труда и досуга, изношенность инженерной и коммунальной инфраструктуры. "Решение этих проблем возможно либо через комплексную реконструкцию городов, либо с помощью создания новых районов. Последние более эффективны и менее затратны, а потому востребованы", - считает он.

Среди насущных проблем, характерных для всех регионов, Виктор Маслаков выделяет нехватку профессиональных кадров и материальных ресурсов. Кроме того, по его наблюдениям, не все руководители муниципальных образований готовы к масштабным проектам комплексного освоения территории. Некоторые города даже не обладают современными генеральными планами и градостроительной стратегией. "Впрочем, есть и исключения, - отмечает он. - Например, Екатеринбург и Челябинск в этом вопросе продвинулись очень далеко. Здесь существуют стратегические планы развития городов, генеральные планы. Не случайно первые проекты комплексного освоения территории мы начали именно в этих регионах".

Юрий Синяев оценивает условия работы в регионах как благоприятные, но требующие взвешенного подхода, поскольку, с одной стороны, качественного жилья в глубинке не хватает, а с другой стороны, емкость рынка, то есть количество покупаемых квартир в год, невелика. Обостряет проблему и то, что местные жители, по наблюдениям Виктора Козлова, сторонятся московских застройщиков.

"На первых этапах реализации проекта в Белгороде наша компания столкнулась с недоверием людей к московским застройщикам. Среди местного населения ходили слухи о том, что московский застройщик - это компания-однодневка, которая обманет и уйдет с рынка, - рассказывает Виктор Козлов. - Лишь после того, как были построены несколько этажей будущего жилого комплекса, лед недоверия среди людей удалось растопить".

Наталья Барановская Известия
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...