Дом с вазой на столе

Вокруг Киева расположились около пятидесяти коттеджных городков, находящихся на разной стадии завершения. Несмотря на большое количество поселков, сегмент коттеджной застройки только развивается. Почти у всех существующих городков есть свои недостатки: в одних — на скромных участках земли стоят слишком большие дома, другие построены в такой близости от трассы, что единения с природой (являющейся основной составляющей загородной жизни) не получается. Строительные компании признают, что коттеджные городки первой волны получились неудачными — ни у строителей, ни у покупателей не было необходимого опыта. Застройщики зарабатывали деньги на новом для рынка сегменте и особенно не заботились о единстве архитектурного стиля и правильной концепции поселка.

 

 

А для клиентов это была больше имиджевая покупка, чем необходимость. Критерием благосостояния считался огромный дом площадью до двух с половиной тысяч квадратных метров.

За последнее десятилетие спрос кардинально изменился. На первое место вышли вопросы комфорта, а также теплосбережения, то есть нынешних покупателей в первую очередь интересуют дома, построенные с применением современных ресурсосберегающих технологий. Для семьи из четырех человек оптимальным по площади и комфортным для проживания считается коттедж до двухсот квадратных метров с большой придомовой территорией.

Изменился и портрет потенциального владельца — он значительно помолодел. Если еще два года назад средний возраст наиболее активных покупателей был 35–40 лет, то сейчас землю под индивидуальное строительство приобретают семейные пары возрастом от 28 до 35 лет с совокупным уровнем доходов 5 тыс. долларов в месяц. После покупки квартиры в Киеве, а также хотя бы одного автомобиля на двоих семья берет земельный участок с отсрочкой строительства на полтора года, чтобы собрать деньги на первоначальный взнос. Если собственных средств недостаточно, покупатели обращаются в банк, который выдает кредит под будущий коттедж или земельный участок.

Возраст покупателей во многом определяет и архитектуру строящихся городков. Большинство владельцев предпочитают современную классику без лишних деталей и изысков. Поэтому застройщики пытаются выдерживать единую концепцию поселков, сохраняя одинаковые цветовые решения фасадов зданий и крыш. Почти все коттеджи строятся с каминами, бильярдными, саунами и бассейнами. Покупатели хотят иметь ванную комнату на каждом этаже, большую гостиную и как минимум две комнаты для гостей.

Однако украинцы пока только начинают ценить преимущества загородной жизни и просторного собственного дома. Зимние морозы и заносы пугают горожан, и на холодное время года они предпочитают переезжать в столицу.

Не умеем продвигать

Покупатели хотят получить не только квадратные метры на свежем воздухе с соснами за окном, но и хорошую инфраструктуру. Супермаркеты, фитнес-центры, больницы, детские сады на территории коттеджного городка — пока только мечта, хотя почти все застройщики на начальном этапе строительства о таких услугах заявляли. В некоторых городках предполагалось строительство школы. Но найти в одном поселке столько детей школьного возраста, чтобы такой проект себя оправдал, непросто. Тем более что дети из элитных коттеджных городков обычно обучаются в престижных лицеях большого города. Организовать качественную инфраструктуру компаниям не позволяет и небольшая общая площадь земельных участков. Как правило, это удобный для инвестора локальный проект на 20–30 гектаров — так можно минимизировать риски. К примеру, российские и прибалтийские застройщики ориентируются на площадки от пятидесяти гектаров, а самой оптимальной является площадь 75–100 гектаров под один поселок. В этом случае поселок уже можно зонировать: элитные особняки, дома бизнес-класса, таун-хаусы (две-четыре квартиры в одном доме), а также, скажем, теннисные корты и бассейн для общего пользования. Такой подход позволяет привлечь к проекту людей с различным уровнем доходов.

Каждый строящийся в Киевской области городок предлагает свое конкурентное преимущество. Одна из новых фишек — паспорт экологической чистоты. Появилось много фирм, специализирующихся на анализе экологической ситуации. По заказу потенциального инвестора они проводят комплексную экспертизу участка. Имеятакоезаключение, можно выстраивать соответствующую рекламную кампанию. «Продвижение, продажи, сервис — ничего этого нет. Клиент должен приехать в удобное для него время, а не тогда, когда удобно компании, все осмотреть, получить исчерпывающую информацию, попить кофе и уехать, — говорит директор департамента загородной недвижимости компании Concorde Development Владимир Кочетков-Сукач. — Билбордов, которые для недвижимости являются ключевым элементом продаж, почти нет. Не говоря уже о рекламе на радио и ТВ». Коттеджные поселки — это городская жизнь на земле. Почти все они работают по европейскому принципу, то есть потенциальный житель обязуется не заводить никаких домашних животных, кроме кошек и собак, не разводить огород — только клумбы и сад. Но на этом европейский подход, к сожалению, заканчивается.

Рубеж преодолен

Киевский рынок недвижимости активно работает на сегмент коттеджной застройки. Минимальная цена в столичных новостройках подобралась к отметке в две тысячи долларов за квадратный метр — это рубеж, благоприятный для коттеджных городков. В зависимости от их месторасположения средняя цена на загородный дом — 1,3–1,4 тыс. долларов за квадрат. Самые популярные и дорогие коттеджи находятся в пределах двадцатикилометровой зоны от столицы. Объем рынка жилья в современных коттеджных поселках Киевской области оценивается примерно в 1,4 млрд долларов.

При строительстве загородного дома себестоимость квадратного метра составляет около 800 долларов, 10–15% от этой суммы уходит на подведение инженерных сетей и коммуникаций, еще 10–15% — стоимость земли, остальное приходится на строительные работы. Около пяти процентов от себестоимости идет на развитие инфраструктуры села, которое находится около городка.

Пока между украинскими застройщиками не существует высокой конкуренции, с которой уже столкнулись их российские коллеги, поэтому наши операторы не слишком беспокоятся о разноплановости форматов. Они продолжают строить такие коттеджи, какие выгодно им. На рынке нет ни одного серьезного игрока с крупным капиталом, которому было бы интересно экспериментировать со вкусами потребителей. В этом сегменте почти отсутствует такой формат, как land development, традиционно представленный на западных рынках. В этом случае к каждому участку городка подведены все коммуникации, так что покупатель может построить особняк по индивидуальному проекту. Не строят у нас и в формате «бутик-поселок», то есть когда дом сдается полностью укомплектованным — от мебели до вазы на журнальном столике.

Из-за однообразности форматов в Украине этот сегмент не является массовым, хотя загородные дома для граждан многих стран — не вопрос престижа, а нормальная организация жизненного пространства.

Алена Кирьякова Эксперт
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...