Екатеринбург на пороге бума офисной недвижимости

В январе-феврале 2007 г. цены на рынке офисной недвижимости поднялись на 6%. Аналитики говорят о снижении темпов их роста по сравнению с прошлым годом и называют это признаком стабилизации данного сегмента. В ближайшие годы, как ожидается, Екатеринбург ждет бум предложения качественных площадей.

По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г.

 

 

объем качественных офисов составил 95 000 кв. м, класс С насчитывал почти 2,9 млн кв. м. В 2007 г. ожидается пополнение офисов класса А и В до 184 000 кв. м, класса С — до 2,95 млн кв. м. По прогнозам администрации, с 2008 по 2010 г. будет построено еще не менее 350 000 кв. м офисов класса А и В и около 200 000 кв. м офисов класса С.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые два месяца 2007 г. рост цен на вторичном рынке офисной недвижимости Екатеринбурга составил около 6%. Если в конце 2006 г. 1 кв. м офисных помещений в городе в среднем стоил 70 741 руб., то в конце февраля 2006 г. он подорожал до 75 300 руб. Офисы в центре города за этот период прибавили в цене 7% (с 86 807 до 93 438 руб. за 1 кв. м). “По сравнению с III-IV кварталами прошлого года рост цен замедлился примерно в два раза”, — отмечает аналитик УПН Гурам Тухашвили.

Он объясняет это изменением структуры спроса на рынке: из-за того что в 2006 г. цена на офисы резко выросла (на 60%), их стали арендовать, а не покупать. С тенденцией, озвученной Тухашвили, соглашается управляющий партнер London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. Однако предпочитает объяснять перераспределение спроса “растущей цивилизованностью рынка”.

“Ставки аренды росли не так быстро, как цены продаж”, — подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании “РЭД” Алексей Одегов. По его данным, за 2006 г. они повысились более чем на 20%. Такая же динамика сохранится и в текущем году. “Ставки аренды будут расти в пределах 20-30%”, — полагает Одегов. Заместитель генерального директора компании “Корин” Сергей Логвиненко, напротив, прогнозирует, что темпы роста арендных ставок снизятся, отмечая, что “качественные офисные площади и так уже достаточно дороги для арендаторов”. По его мнению, ставки аренды в Екатеринбурге сопоставимы с московскими и нередко превышают аналогичные параметры в некоторых европейских городах.

Логвиненко считает, что после выхода на рынок новых объектов офисной недвижимости произойдет существенная корректировка стоимости офисной аренды. “За 2006 г., по данным УПН, ставки аренды выросли всего на 4% — это подтверждает движение рынка в сторону стабилизации цен”, — говорит он. Такое расхождение в данных — 20%, по данным управляющих компаний, и 4%, по подсчетам аналитиков Уральской палаты недвижимости, — генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт” Игорь Суханов объясняет отсутствием единого стандарта определения арендной ставки. “Кто-то называет ставку, включающую коммунальные расходы, кто-то не включает эти расходы, но учитывает стоимость телекоммуникационных и охранных услуг. Некоторые девелоперы пытаются следовать общемировым тенденциям и перейти на ставку tripple net ($/кв. м/ год), другие называют ставки в рублях за 1 кв. м в сутки или месяц, третьи помесячно рассчитывают стоимость аренды всего помещения. “Это говорит о том, что рынок находится в стадии становления, нет единых стандартов, единого понимания, как формировать ставки”, — резюмирует Суханов. “Сейчас средняя арендная ставка в современных бизнес-центрах (классов А и В) колеблется в пределах $450-600 за 1 кв. м в год. В офисах класса C вне центра города она равна $250-350 за 1 кв. м в год”, — приводит цифры эксперт. По его прогнозам, в 2007 г. ежегодный прирост стоимости аренды составит 5-10%.

Стабилизацию ставок и снижение темпов роста цен во всех сегментах рынка офисной недвижимости обеспечит и ожидаемый прирост предложения, надеется Тухашвили. По данным администрации Екатеринбурга, в 2006 г. в городе было построено 15 деловых центров, общая площадь которых составила 78 000 кв. м. В 2007 г. планируется сдача еще ряда офисных помещений общей площадью 159 000 кв. м, из них половина заявлена как класс А и В. Одегов называет это началом грядущего бума качественных бизнес-центров. В общей сложности, по данным администрации города, в той или иной стадии реализации сейчас находятся различные проекты офисной недвижимости общей площадью около 1 млн кв. м.

В этом году, по мнению Одегова, спрос на качественные офисы будет удовлетворен лишь частично. Но тенденция перехода арендаторов в современные офисные центры продолжится, как и приход в Екатеринбург новых федеральных игроков, которые арендуют офисы большой площади в зданиях высоких классов. “В ближайшие два-три года эксперты предрекают качественное изменение рынка офисов. Изменится сама структура спроса и предложения: арендодатели будут вынуждены повышать уровень существующих бизнес-центров, а девелоперы озаботятся созданием качественно новых проектов”, — говорит Суханов.

Пока что к таким проектам можно отнести еще не построенный многофункциональный центр “Екатеринбург-Сити”. Предполагается, что он будет включать четыре высотные башни офисных помещений, бизнес-парк, торговую галерею и две гостиницы “3 и 5 звезд”. По данным пресс-службы девелопера проекта — Уральской горно-металлургической компании (УГМК), к строительству первой башни проекта “Исеть” (38 этажей) планируется приступить в мае этого года. Первая очередь строительства, состоящая из двух башен (38 и 60 этажей), а также торговой галереи, предположительно будет завершена в 2010 г.

УГМК заявила о реализации нового проекта — многоэтажного офисно-административного комплекса “Стражи Урала”. Ожидается, что комплекс также будет включать две башни — “Северную” и “Южную”. “Северная башня” площадью 57 000 кв. м и высотой 165 м (200 м вместе с мачтой) будет состоять из 39 этажей, где расположатся офисные помещения, а наверху разместится ресторан. “Южная башня” площадью 43 000 кв. м и высотой 150 м станет 35-этажной. Одну треть ее помещений займут офисы, оставшиеся площади будут отданы под квартиры.

Анна Королева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...