Генплан поставил будущее на карту

С нового года вступил в силу Генплан развития Петербурга — двадцатый по счету и первый в статусе закона. Городу отныне надлежит процветать, и тогда через 20 лет наступит прекрасное будущее. Закон законом, но в условиях рынка надо еще посмотреть, как карты лягут на конъюнктуру.

Эпопея и комиксы

Принятый городским парламентом долгожданный закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия» – это всего лишь три статьи на двух страничках. В первой статье ключевое слово «утверждается», а дальше следует состав Генплана: цели и задачи, виды функциональных зон, положение о территориальном планировании, карта границ функциональных зон, разные схемы размещений всего и вся – в общей сложности, 11 приложений.

 

 

Далее – «отобразить на картах» границы разных зон и территорий: объектов культурного наследия, особо охраняемых, особо используемых по экологическим соображениям или санитарным нормам, подверженных риску чрезвычайных ситуаций – еще 5 приложений.

Вторая статья утверждает границы зон охраны культурного наследия с учетом списков его статусных и вновь выявленных объектов. Это еще одно приложение с двумя томами вдобавок. Третья статья – про то, что когда вступает в силу и как работают прежние временные регламенты. Вот собственно и все, если вкратце.

Любая попытка словесной интерпретации неспециалистом многотомной эпопеи Генплана, особенно если иметь в виду некий драйв, неизбежно выльется в комикс. Да и сами посвященные – чиновники и урбанисты – зачастую испытывают очевидные затруднения в популяризации этого нечитаемого произведения, призванного быть документом общественного согласия. Поэтому даже депутаты, не вполне осознавшие степени его детализации и обобщений, вынуждены были дискутировать на уровне «я не читал, но скажу», а специалисты из Комитета по землеустройству внесли тысячи неуместных поправок. А между тем Генплан двадцатый – первый в истории Петербурга, имеющий статус закона, и потому участники градостроительной деятельности могут ссылаться на него в суде, да он и сам «способен» досудебно разрешать их споры. Это не мешает ему быть вполне авантюрным футуристическим сочинением, основанным на множестве допущений. И то подумать: какой прогноз можно составить на двадцать лет, если Минфин не угадал инфляцию на год? Или если жилье никакими уговорами властей не склонить к доступности?

Плановый оптимизм

Конечно, разработчики Генплана из ЗАО «Петербургский НИПИград» тут ни при чем. Их задача – «поставить на карту» прогноз социально-экономического развития Санкт-Петербурга, разработанный экономистами и принятый городским правительством. А установки даны четкие – на процветание. Решено, что петербуржцы, наконец, перестанут вымирать, и их число установится на отметке 4,6 млн, а вместе с мигрантами (проблема гастарбайтеров видится решенной) Петербург должен остаться 5-миллионником. Иначе все планы насмарку. После 2015 года чудесным образом и вопреки европейской тенденции число жителей Петербурга начнет даже расти, видимо, в силу его особой «открытости».

Потенциал города изряден: интересное геополитическое положение – место контакта России с ЕС, крупнейший узел всех коммуникаций, отличная интеллектуальная база, чрезвычайная туристическая привлекательность и многоукладная экономика.

С другой стороны, город слаб: экосистема уязвима, дорого обходится жизнеобеспечение самого северного из мегаполисов. Город стар (всего 58% горожан трудоспособны) и изношен (треть недвижимости и инженерных систем требуют реконструкции). К тому же транспортная и социальная инфраструктуры не поспевают за ростом городского организма. Но у нас есть где развернуться. Территориальный ресурс составляет 17% земель Петербурга в административных границах.

В главном мы должны достичь среднеевропейских стандартов: к 2025 году не менее 35 кв.м общей площади жилья на человека при достаточном наборе социальных услуг.

Валовый региональный продукт (ВРП) и объем привлекаемых инвестиций в основной капитал за расчетный срок должны утроиться. Отрекаясь от популярных лозунгов, которые провозглашали Петербург банковской, культурной, научной столицей или городом-портом, урбанисты предвещают городу трудный, но и полноценный путь. Многофункциональность экономики сохранится, но с приоритетом инновационной деятельности, исподволь превращающей Петербург в постиндустриальный город. Работников нужно 2,6 млн, чего без трудовых мигрантов не обеспечить. Промышленность должна развиваться технологично, без территориальной экспансии и с сокращением числа занятых на производстве людей. Коммерческо-деловая сфера (финансы, кредит, страхование, оптовая торговля, операции с недвижимым имуществом, информатизация, связь) расширится офисными площадями не менее чем в 2–2,5 раза.

Число приезжих студентов и пациентов равно возрастет в полтора раза, отдыхающих в санаторно-курортных учреждениях – вдвое, а туристов к прогнозному сроку – до 8 млн ежегодно.

От доктрины – к действию

Доктрина градостроительного развития Санкт-Петербурга под лозунгом «Открытый европейский город», изложенная в концепции Генплана, теперь формализована «Положением о территориальном планировании». Здесь перечислены все задачи и меры – от стратегических до вполне интимных. Буквально каждому горожанину отведено не только место под солнцем, но и в детском саду и в школе, больничная койка, парковка, место в транспорте в час пик (и чтобы локтями не толкались), приют в доме престарелых – и так до ухода в мир иной. Кстати, кладбища, где окончательно решается квартирный вопрос, – дело весьма территориально расточительное. За прогнозный период они расширятся на 300 га, и то при условии семейного «уплотнения» за счет наследников второй и третьей очереди. Непомерные мега-некрополи Северного, Южного и Ново-Ковалевского кладбищ предлагается организационно разукрупнить и благоустроить.

Функционально-планировочная структура города будет совершенствоваться достройкой незавершенных кварталов и комплексной реконструкцией «рыхлых» территорий с повышением плотности застройки в среднем на 10–15%. Это сулит выход 17–18 млн кв.м новых площадей. Переменят функцию – в расчетный срок до 3,5 тыс. га городских земель, в прогнозный – 6 тыс. га. Новому освоению к 2015 году подлежат 16 тыс. га, включая 500 намывных гектаров. А на перспективу планируется под застройку еще 10 тыс. га, из которых 1000 га – намыв.

Утвержден перечень видов функциональных зон (см. Таблицу 1). Учтены интересы большой родины. Под представительские и коммерческо-деловые объекты федерального и международного уровня отводится место у Пулковской обсерватории, в Петергофе, Пушкине и в Стрельне.

Транспортная инфраструктура – в особом фаворе

Доказано: на каждый рубль бюджетных вложений в транспортную инфраструктуру приходится 5–8 рублей частных инвестиций в развитие недвижимости. В центре внимания – Большой порт с ведущими к нему сетями автомобильных и железных дорог, не обделено заботой и все остальное, что летает, плавает и ездит. Продолжит развитие аэропорт «Пулково», реконструируются аэродромы в Пушкине и в Ново-Ковалево (Ржевка), а в Горской приземлится легкомоторная авиация. Обновятся существующие морской и речной пассажирские вокзалы, и будут построены новые: морской терминал на новых землях Васильевского острова и речной комплекс на Октябрьской набережной у вантового моста.

От железных дорог плотное тело города, насколько возможно, предстоит избавить. Строительство железнодорожного обхода Петербурга призвано вынести грузовой транзит из города и за пределы Курортного и Петродворцового районов. Вся грузовая товарная работа должна переместиться за пределы центра, а сортировочная – за границы города. Железнодорожный узел должен преобразоваться из тупикового в сквозной с пассажирским сообщением по Северному полукольцу. Международные транспортные коридоры пойдут через Ладожский вокзал.

Автомобильными приоритетами остаются международные транспортные коридоры «Север-Юг» и «Запад-Восток», создание единой системы региональных автомагистралей с КАД и ЗСД, включая придорожные терминалы и логистику. На повестке дня завершение Центральной дуговой магистрали участком от шоссе Революции до Шафировского проспекта с двумя развязками под/над железнодорожными линиями и широтная автомагистраль от улицы Васи Алексеева до проспекта Энергетиков с мостом через Неву.

К 2015 году городские пассажироперевозки вырастут на 12%, и волей-неволей придется пересаживаться со своих авто на общественный транспорт, а из автобусов – в скоростной трамвай или метро. Сейчас на большей территории города не обеспечивается километровая пешеходная доступность метро. К 2015 году длина линий метро должна вырасти на 41,5 км. Подземные рельсы пролягут по Фрунзенскому радиусу от Сенной площади до проспекта Славы, по Красносельскому радиусу – от «Московских ворот» до улицы Маршала Казакова, по Приморскому радиусу – от «Старой деревни» до магистрали №30, участку кольцевой – от «Выборгской» до «Василеостровской» и участку от «Сенной» до Театральной площади. Плюс «Адмиралтейская», вторая «Спортивная», вторая «Балтийская» станции. Скоростному трамваю соорудят 50,6 км путей, надземному экспрессу – 19,2 км, и тогда почти весь город, кроме пригородов, будет охвачен экологически чистым рельсовым транспортом. Не исключено, что придется ограничить въезд личного транспорта в исторический центр. Но для этого надо создать систему «перехватывающих» автостоянок у пяти станций метро.

Для разгрузки магистралей за 10 лет построят или реконструируют шесть их дублеров.

Деловитость врассыпную

Преодолевая общую для мегаполисов проблему концентрации активности в историческом центре города, новый Генплан предлагает полицентрическую схему. К центру добавляется район Варшавского вокзала и «Измайловская перспектива», новые общественно-деловые зоны на Васильевском острове в устье реки Смоленки и у Шкиперского протока, а также застройка вдоль проспекта Энгельса и Выборгского шоссе. Периферийные субцентры развиваются в крупных жилмассивах, как правило, у станций метро, на подъездах к городу, вдоль КАД, в предместьях и крупных коллективных садоводствах.

Пока по удельному количеству коммерческо-деловых площадей на одного жителя Петербург отстает от крупных городов Европы. Площадь бизнес-центров как минимум удвоится. А если средний денежный доход населения вырастет в 3-3,5 раза, площади предприятий потребительского рынка расширятся в полтора-два раза.

Интеллект Петербурга во многом способен обеспечить городу достойное существование, смыкаясь с бизнесом путем создания контрактных лабораторий и технопарков. Поэтому предстоит расширение нынешних комплексов академий и университетов в восточной части Васильевского острова, южнее Невского проспекта, в районах Технологического и Политехнического институтов, а также в Пушкине и Петродворце. Для Российской академии наук резервируются территории в районах Новоорловского лесопарка и Пулковской обсерватории, где будут научные центры РАН.

При сохранении общей площади производственных зон на уровне 11 тыс. га география их размещения радикально изменяется: в центре и в промышленно-жилом поясе они должны сократиться на 1000 га, и такая же площадь резервируется под производство в нежилой периферии и вокруг КАД. В самом центре и в курортной зоне на северном берегу залива промышленность подлежит полной ликвидации, а в промзонах «срединного пояса» некоторые предприятия сохраняются, но только при условии сокращения их санитарно-защитных зон.

Три больших плацдарма для «бизнес-сити» готовятся на Выборгской набережной, в зоне пробивки Новоизмайловского проспекта и на западе ВО. Ритейл равномерно распределится в жилмассивах, более плотно – в центре, а на крупных пересадочных узлах уйдет под землю. Строительство подземных многофункциональных комплексов задумано под площадями Восстания и Сенной, у Балтийского, Финляндского и Ладожского вокзалов и в районе метро «Черная речка». Кроме того, коммерческие подземелья планируются под Манежной площадью, у Апраксина Двора и у ДК Ленсовета.

К 2025 году общественно-деловая недвижимость по абсолютным величинам прироста уступает только многоквартирному жилью и составляет 35 млн кв.м, или 87% от нынешнего объема. Фонд производственной недвижимости увеличится незначительно – всего на 3 млн кв.м.

Место для жизни

Ключевой показатель Генплана – жилищная обеспеченность горожан. Сейчас на каждого приходится 20,2 кв.м общей площади, а планируется на расчетный срок – 28 кв.м, на прогнозный – до 35 кв.м. Задачу доступного жилья Генплан ставил скромно: «обеспечение условий». Зато за каких-то пять лет с коммуналками и общежитиями решено покончить, устаревший фонд ликвидировать, ветхое и аварийное жилье – расселить. Старый фонд подлежит модернизации до европейских стандартов, насколько возможно с учетом петербургской специфики. Если исходить из необходимости капитального ремонта хотя бы раз в 30 лет, нужно капитально отремонтировать к 2015 году 19 млн кв.м жилья, а до 2025-го – 51 млн кв.м. Причем изрядную часть следует реставрировать, поскольку это исторически и архитектурно ценные здания и кварталы, образцы градостроительного искусства разных периодов.

Чтобы справиться с такой задачей, в расчетный срок надо ежегодно реконструировать по 3,4 млн кв.м, а после 2015 года – по 5,1 млн. Это кажется фантастичным, если иметь в виду, что капремонт и тем более реставрация – сложнее и гораздо дороже, чем новое строительство. Строить тоже решено немало: сначала – по 3,5 млн кв.м жилья в год, потом – по 4 млн (см. Таблицу 2). Верится с трудом, разве что ипотека заработает.

В пылу территориальной экспансии город перешагивал через проблемные территории и двигался дальше. Теперь пришло время выровнять качество городской ткани. Сравнивая варианты развития города, авторы Генплана стремились определить оптимальное соотношение между обновлением старых территорий и освоением новых. Число жителей в самом ядре центра расти не будет, но старый промпояс после обновления будет вполне пригоден для жизни, работы и отдыха. Жилые территории для высокоплотной застройки увеличатся за счет сокращения промышленно-складских зон. В районах массового домостроения плотность застройки возрастет, но численность населения не увеличится: жилье станет просторнее. В итоге почти 47% объема нового жилья разместится на территориях существующей жилой и перепрофилируемой застройки. Это не прежняя «уплотниловка», а реконструкция всего квартала с соблюдением санитарных норм.

В пригородах активизируется малоэтажное строительство, а благоустроенные садоводства постепенно начнут превращаться в постоянное жилье. Четверть нового жилья будет малоэтажной. Причем каждому жителю центра причитается 12,8 кв.м зелени, а обитателю периферии – 16 кв.м. Общая озелененность города должна к 2015 году увеличиться в полтора раза.

Стратегия нового Генплана – преодоление монофункциональности застройки. Гигантских однородных зон – как жилых, так и нежилых – больше не будет. По прогнозу до 2025 года в динамике фонда недвижимости по абсолютным величинам прироста лидирует многоквартирное жилье – 41 млн кв.м (+46%). Максимальный относительный прирост фонда – более чем в 6 раз – ожидается по малоэтажному одноквартирному жилью.

Цена процветания

Реализация Генплана, по расчетам экономистов, оценивается в $110–115 млрд до 2015 года и в $190–200 млрд до 2025 года. Инвестиции в развитие жилого фонда на первом этапе должны составить $41,3 млрд (37%). С учетом капремонта жилого фонда и строительства социального жилья городскому бюджету реализация Генплана обойдется в $11,7–13,3 млрд. При этом бюджетные деньги на развитие инфраструктур должны вкладываться так, чтобы каждый рубль катализировал встречный 5–8-кратный приток частных инвестиций в недвижимость. Расчетный сбор платежей за пользование землей в целом по городу должен возрасти к 2025 году втрое (с $95 до $290 млн). Рост сбора земельного налога находится в прямой зависимости от изменения вида использования земель с высоким рентным потенциалом на более экономически оправданный.

Урбанисты отмечают закономерность: сегодня основной вклад в налоговые сборы вносят жилые территории, несмотря на то, что рентный эффект общественно-деловой застройки гораздо выше. К 2025 году доля земельных платежей от общественно-деловой застройки приблизится к 70%.

Генплан принят, но исполниться в нынешних условиях не может: не хватает еще каких-то пары десятков законов и документов. Для начала нужно принять «План реализации Генплана», потом – правила землепользования и застройки. Надо просить федеральную власть изменить границы Северной столицы под намыв, урегулировать отношения вокруг КАД и принять ФЗ о пригородной зоне Санкт-Петербурга радиусом 60 км. Парламенту Петербурга надо принять местные законы об объектах культурного наследия, о природных лечебных ресурсах, особо охраняемых природных территориях, недрах, почвах и лесах etc, общим числом не меньше 15. А без них светлое завтра не наступит.

Юлия Хопта Мир и Дом
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...