Инвестиционная солянка

В Петербурге становится все больше проектов строительства многофункциональных комплексов, в которых под одной крышей могут соседствовать бизнес-центр, торговые галереи и развлечения, гостиница и даже жилье. Встречаются и более оригинальные сочетания, когда стандартная коммерческая составляющая приправлена театром или аквапарком. Первые такие миксты уже готовы, а в 2007-2008 гг. они прочно войдут в моду у девелоперов. В этой связи вопрос о сочетаемости разных продуктов в одном инвестиционном блюде становится все более актуальным.

 

 

“Коммерческие объекты со смешанным использованием — норма для цивилизованных и развитых рынков недвижимости. Неудивительно, что по мере увеличения количества девелоперов в Петербурге и укрупнения реализуемых ими проектов идея многофункциональности становится все более востребованной. Другое дело, что ее реализация требует от инвестора большего профессионализма”, — говорит генеральный директор компании “Colliers International (Петербург)” Борис Юшенков.

“Создание многопрофильных комплексов позволяет разбить проект на несколько зон и снизить риск неликвидности каждой из функций. А если концепция оказалась верной, возникнет синергия, отвечающая интересам и девелопера, и конечного пользователя. Спрос на многофункциональные комплексы растет и по мере повышения требований клиентов к инфраструктуре объектов (например, для многих арендаторов уже важно, чтобы в бизнес-центре были фитнес-зона, определенный набор магазинчиков и т. п.). Дополнительный толчок к реализации смешанных проектов — дефицит площадок под застройку”, — рассуждает руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.

“В первую очередь решение о строительстве многофункционального комплекса (МФК) принимается в зависимости от местоположения участка, его размера и конфигурации, — комментирует управляющий партнер "АйБи Групп" Юрий Борисов. — Однако могут быть и другие причины, причем не всегда рационального свойства. Например, требование финансовой структуры, кредитующей застройщика. Необходимо учитывать, что при создании МФК резко усложняются проектные решения. К этому не всегда готовы российские архитектурные бюро, имеющие пока небогатый опыт даже по части отдельно взятых функций. Наиболее распространенные ошибки в концепции подобных комплексов — драматическое несовпадение разных целевых групп потребителей (например, когда в стилобате офисного здания класса А размещается продуктовый дискаунтер), несогласованность сроков запуска различных функциональных составляющих комплекса, пересечение разных клиентских потоков (например, посетителей офисного и развлекательного центров), использование паркинга без разделения на гостевой и клиентский, нестыковка часов работы торгово-развлекательной и, например, офисной части здания”.

Шопинг на работе
Наиболее распространенный вариант МФК — торгово-офисный микст с акцентом на одну или другую составляющую. “Сочетание двух этих функций нейтральное. Они не помогают, но, как правило, и не мешают друг другу. Обычно торговым операторам не нужны отдельные офисы, поэтому чаще всего состав арендаторов в торговой и офисной частях никак не пересекается. Бизнес-центры классов А и В+ с учетом их местоположения и статуса — удачное место для размещения бутиковой зоны, магазинов бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий. Обязательное условие для таких респектабельных объектов — разделение входов в офисный и торговый центры. Например, ресепшн бизнес-центра не может находиться в бутиковой зоне”, — считает директор компании “Бекар. Консалтинг” Олег Спивак.

Именно по такому принципу скомпонованы бизнес-центры категории А на Невском проспекте, 25 (“Атриум”), и на Невском проспекте, 38, в которых нижние уровни отведены под брендовую торговлю.

Однако до недавнего времени эти “пестрые” проекты были скорее исключением на общем монохромном фоне. Сегодня же практически все новые коммерческие комплексы, расположенные на проходных центральных улицах, представляют собой подобные миксты.

В начале 2007 г. на Владимирском проспекте, 21, открылся торгово-офисный центр Regent Hall. В 8-этажном здании общей площадью 11 700 кв. м три уровня отведено под магазины, а выше расположился бизнес-центр класса В+ с ресторанной зоной на четвертом ярусе. “Решение о сочетании различных функций было принято исходя из экономической эффективности проекта. Правда, в связи с возросшей конкуренцией на рынке торговых площадей мы сократили пространство, изначально отведенное под магазины. Чтобы сработал синергетический эффект, торговый комплекс был сознательно позиционирован как центр деловой моды, интересный для арендаторов дорогих офисов”, — комментирует Андрей Шаповалов, генеральный директор УК “Регент Холл”.

Торгово-офисным стал бывший “Дом книги” на Невском проспекте, 28. Компания Stockmann запланировала бизнес-центр класса А (примерно 5000 кв. м) на двух верхних уровнях торгового комплекса с подземным паркингом, строящегося на углу Невского проспекта и ул. Восстания.

На наб. Фонтанки, 57, на месте бывшего полиграфического предприятия “Литера” офисно-торговый центр площадью до 40 000 кв. м возведет компания “Рюрик Менеджмент”.

“Расчет здесь довольно прост. Когда по мере увеличения этажа арендные ставки за торговые площади выравниваются с расценками на офисы, инвестору целесообразно организовывать бизнес-центр. Кроме того, я думаю, что в связи с запланированным открытием новых торговых комплексов в зоне Невского проспекта владельцы некоторых действующих объектов будут вынуждены прибегнуть к редевелопменту и перепрофилировать верхние ярусы под офисы”, — полагает Алексей Шаскольский, руководитель группы оценки ООО “Институт проблем предпринимательства”.

На проездных трассах, прилегающих к историческому центру, соседство торговли и офисов не на 100% удачно. В 2005 г. на рынок вышел River House на пр-те Медиков, объединивший офисы и торговлю в пропорции 11 200/16 600 кв. м. Однако из-за особенностей местоположения (отсутствие плотной жилой застройки и центров притяжения горожан) посещаемость ТЦ не очень высока, несмотря на наличие сильных якорей — “Рамстора”, “Спортмастера”, “М.Видео”. Сейчас владельцы комплекса задумываются о его частичной реконцепции. Офисный центр категории В+, напротив, оказался в этом месте весьма успешным.

Не очень прижилась торговая функция и в “Петровском форте” на Финляндском проспекте, который входит в число наиболее респектабельных и крупных петербургских бизнес-центров. “Здесь сработали разные факторы: и особенности местоположения, и то, что объект изначально воспринимался как офисный, — комментирует генеральный директор УК "Альянс Менеджмент" Константин Меркель. — В результате у нас остались магазины, в основном ориентированные на клиентов БЦ и их гостей, развита и сфера обслуживания (салон красоты, ж/д кассы и т. п.). В прошлом году закрылся боулинг. Его владельцы не вышли на запланированный уровень рентабельности. Мы решили не искать другой развлекательный якорь, а переоборудовать эти площади под представительские офисы. В среднем доходность офисных помещений у нас выше, чем торговых”. Кстати, “Петровский форт” заявляет арендные ставки, соответствующее верхней планке для категории В+, и имеет 100%-ную загрузку при немалом размере.

В полупромышленных зонах, которые сегодня активно меняют свой имидж, целесообразнее делать акцент на сочетание офисов среднего класса со специализированными магазинами или сильными развлекательными якорями. Например, микст из бизнес-центра уровня С “Ресурс” и торгового комплекса “Желтый угол”, реализующего товары для ремонта и обустройства, создала на пр-те Маршала Говорова (Кировский район) группа компаний “Бестъ”. В БЦ “Акватория” (класс В) на Выборгской набережной офисы дополняет полноценный развлекательный центр с боулингом, ресторанами и проч.

Новое явление на петербургском рынке — строительство торгово-офисных гибридов на оживленных магистралях в спальных районах и на выездных трассах из города. “Все эти проекты в офисной части высотные, т. е. девелопер старается выжать из участка максимальную доходность, — рассказывает исполнительный директор компании Praktis Consulting & Brokerage Юлия Дровянникова. — Но не использовать торговый потенциал таких магистралей, как, например, Ленинский проспект или ул. Савушкина, и не отдать под магазины нижние уровни нерационально”.

Яркий образчик такого подхода — МФК “Атлантик Сити”, который строится в Приморском районе на участке 4,6 га, ограниченном ул. Беговой, Савушкина, Туристской, а также Приморским проспектом. Проект реализует ИСК “Атлантик”. Эта компания приобрела право застройки земли на торгах у города. Стоимость работ оценивается в $80 млн. В состав комплекса общей площадью 108 000 кв. м войдут 95-метровая офисная башня категории В+ (25 000 кв. м), трехуровневый ТРК (на 74 000 кв. м) и подземный паркинг на 700-800 мест. Примерно столько же машин можно будет разместить рядом со зданиями.

Торгово-развлекательная зона по плану сдается в эксплуатацию в IV квартале 2007 г. Консультантом и брокером этой части проекта выступает компания “Colliers International (Петербург)”. Якорями ТРК уже стали супермаркет премиум-класса “Азбука вкуса” и фитнес-центр сети World Class. Арендная кампания в бизнес-центре еще не начата. Однако ставка будет делаться на крупных арендаторов.

Сразу несколько подобных проектов намерен реализовать холдинг “Адамант”. В прошлом году он приобрел продовольственно-вещевой рынок “Звездный” в Московском районе. На месте действующих 12 300 кв. м торговых площадей запланировано строительство МФК размером более 110 000 “квадратов”. В его состав войдут как магазины, так и офисные помещения с многоярусной парковкой (30 000 кв. м).

Два новых ТРК с высотной офисной частью “Адамант” задумал возвести над вестибюлями будущих станций метрополитена во Фрунзенском районе — “Международной” и “Бухарестской”. Строительство двух торгово-офисных башен намечено рядом со ст. м. “Ладожская”, на пересечении пр-та Энергетиков и Заневского.

Под Петербургом, в пос. Шушары, рядом с трассой КАД, “Адамант” проектирует МФК протяженностью 2 км, состоящий из нескольких общественно-деловых и торговых центров.

“Для окраин, где земли больше и она дешевле, актуальны более широкие горизонтальные постройки. Однако собственник, которому достался просторный участок, понимает, что торговый комплекс соответствующего размера рынок просто не "съест" — покупательная способность в таких районах недостаточна. Поэтому частично площади используются и под другие функции”, — комментирует Олег Спивак.

Трудное гостеприимство
Сочетания гостиницы с торговым или офисным центром петербургских девелоперов увлекают меньше. Реализованные проекты единичны. Порой инвесторы отказываются от отельной составляющей уже по ходу работ или даже после завершения стройки.

Первым МФК, построенным с нуля и включающим гостиничную функцию, стал “Нептун” на наб. Обводного канала, 93а. Инвестор — ЗАО “Рубин” — совместил на площади около 24 500 кв. м отель “3-4 звезды”

на 150 номеров, водно-оздоровительный комплекс с бассейном, боулингом, кортами для тенниса и сквоша, гольф-симулятором и проч., ресторан, а также бизнес-центр класса В (около 6000 кв. м). Целиком объект заработал в 2000 г. Однако его вряд ли можно считать типичным. Девелопер ставил перед собой цель создать самодостаточный комплекс с практически замкнутой инфраструктурой.

В 2003 г. на Владимирском проспекте, 19, в нескольких кварталах от Невского открылся 8-этажный МФК, в котором под ТЦ “Владимирский пассаж” отводилось пять нижних уровней, включая цоколь, а на трех верхних разместилась гостиница “Достоевская” примерно на 200 номеров. В роли инвестора выступила корпорация “Элис”.

“В принципе, торговая и гостиничная функции плохо совмещаются и даже мешают друг другу. Причем проигрывает, как правило, отель, гостям которого не нравится магазинная суета. Обычно такие сочетания возникают из-за особенностей участка и обременений со стороны властей. "Владимирский пассаж" — характерный в этом смысле пример. Объект был передан застройщику при условии размещения в нем отеля, хотя это место идеально подходит для торговли. Из-за высотности комплекса он все равно бы стал многофункциональным, но инвестор скорее всего сделал бы выбор в пользу офисов, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении. В итоге девелопер "Владимирского пассажа" постарался максимально разделить целевые потоки. Два акцентированных отдельных входа позволяют проникать из отеля в торговую зону, но не наоборот. Были продуманы различные маркетинговые ходы. Например, постояльцы гостиницы получают дисконтные карты на покупки в торговой галерее. Однако "узкие места" в таком соседстве все же остаются. Например, вместо того чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет, расположенный в ТЦ, и тем самым лишает отель запланированного дохода”, — поясняет Олег Спивак.

Компания “Петромобиль-Строй” передумала включать в гостиницу в состав МФК “Румба”, построенного ею рядом со ст. м. “Кировский завод”. Вместо 3-звездочного отеля на 110 номеров в него войдет бизнес-центр класса В (площадью 6500 кв. м), который по плану открывается во II квартале 2007 г.

В конце 2005 г. в 4-5-этажном здании общей площадью 22 000 кв. м на перекрестке ул. Васи Алексеева и Маршала Говорова заработал самый крупный в этом районе ТРК — “Румба”. Магазины, главным образом аутлеты известных марок (“Интерспорт”, Mexx, Naf Naf, Levi's, Guess и др.), заняли в нем два уровня. На третьем ярусе расположились многозальный кинотеатр сети “Киномакс” и фуд-корт, на четвертом — фитнес-центр “Спорт Лайф”. В цоколе комплекса предусмотрен паркинг на 130 машин. Свободное пространство на трех верхних этажах изначально отводилось под гостиницу — с отдельным входом — и приемную. “Однако собственник взвесил риски владения отелем среднего класса, расположенным в полупромышленном районе, и сделал выбор в пользу офисов. Это место довольно выигрышно для бизнес-центра за счет близости к порту. Кроме того, соседство с торговой галереей и фитнес-клубом создаст благоприятный синергетический эффект”, — комментирует Юрий Борисов (“АйБи Групп” управляет “Румбой”).

Пока гостиница “3 звезды” на 85 номеров запланирована в составе МФК “Лидер”, который строится на пл. Конституции в Московском районе. Пространственное решение “Лидера” сочетает распластанный 7-этажный объем делового центра с магазинами на нижних уровнях и компактный 11-этажный блок отеля. Общая площадь объекта — более 30 000 кв. м, на офисную часть (категории В -В+) приходится 14 000 “кв. м, на торговую — 8500 кв. м.

Первая очередь — деловой центр по плану сдается в конце этого года. Торговые помещения сдаются в аренду, офисные — продаются по цене от 2300 у. е. за 1 кв. м.

По данным компании Praktis Consulting & Brokerage (выступает брокером проекта), в настоящее время собственник — компания “СтройИндустрия М” планирует заменить гостиничную часть “Лидера” на дополнительный офисный блок.

Чем больше масштаб проекта, тем обоснованнее сочетание самых разнообразных функций. “Адамант”, например, намерен включить в расположенный недалеко от городского аэропорта МФК “Пулковский” (общая площадь — около 150 000 кв. м) гостиницу “4 звезды” на 500 номеров (примерно 23 000 кв. м), бизнес-центр (ориентировочно 21 000 кв. м), выставочный комплекс (60 000 кв. м), вспомогательную торговлю, а также развлечения. Отель и офисный центр предполагается разместить “параллельными” объемами — в двух 20-25 этажных зданиях, соединенных поэтажными переходами.

Наиболее интересный гостиничный микст возводится на Невском проспекте. Проект подразумевает расширение действующего 5-звездочного отеля “Коринтия Невский Палас” за счет соседних домов и превращения его в конгресс-центр. Два 8-этажных здания общей площадью 25 280 кв. м появятся на месте разобранных аварийных построек.

В одном из них разместятся 105 номеров представительского класса, а также конференц-центр, способный принять до 1000 гостей, и бутиковая зона. В другом на двух уровнях запланирован торговый пассаж с 20 элитными магазинами, а на остальных шести — бизнес-центр класса А (7730 кв. м). Торгово-офисный комплекс будет связан с многоуровневым гаражом на 250 мест. Проект стоимостью 75 млн евро должен финишировать в 2008 г. Его реализует мальтийская группа компаний “Коринтия”.

Сложносочиненные конструкции
“Одна из ярких тенденций последнего времени — старт в Петербурге проектов по созданию МФК, доминантой которых станут объекты культуры (”Новая Голландия“с Дворцом фестивалей, “Набережная Европы” с театром Эйфмана). Они не могут “работать” сами по себе, но выполняют роль якорей и центров общественной жизни внутри территориальной застройки”, — комментирует Юлия Дровянникова.

Однако эти масштабные стройки пока далеки от завершения, а уже к концу года на Петроградской стороне по плану откроется первый в новейшей истории города коммерческий комплекс, под крышей которого расположится настоящий театр. В роли девелопера выступают знаменитые “Лицедеи”. Инвесторы — группа частных лиц.

Общая площадь разноуровневого здания (9-13 этажей) — 23 400 кв. м. По информации “АйБи Групп” (консультант, брокер и управляющий проекта), кроме театра здесь разместятся бизнес-центр класса А (9800 кв. м), небольшой торговый комплекс с тщательно отобранными брендами (3200 кв. м), “Чаплин-клуб”, несколько авторских ресторанов, студия звукозаписи и арт-галерея. На седьмом уровне задуман зимний сад. В цоколе расположится паркинг. Под театр отводится около 2000 кв. м на 4-м и 5-м этажах комплекса. Главная сцена рассчитана на 400 зрителей, малая — на 190. Сумма инвестиций в проект оценивается в $30 млн.

В прошлом году в городе заработали торговые комплексы с весьма нестандартной развлекательной составляющей. В ТРК “Планета Нептун” на ул. Марата 5000 кв. м (из 28 000 “квадратов” общей площади) занял океанариум. 32 аквариума водоизмещением 1500 “кубов” соседствуют с супермаркетом “Перекресток”, парком аттракционов “Дино-Парк” и торговой галереей. Главным якорем ТРК “Родео Драйв”, открытого в декабре на пр-те Культуры (северная окраина города), стал аквапарк. Эксперты пока не берутся судить, насколько эффективной будет синергия функций в подобных проектах и захотят ли горожане, пришедшие в ТРК, поплавать или поглазеть на диковинных рыб, поддержать рублем здешние магазины.

Непривычное пока для Петербурга сочетание офисов и жилья тоже постепенно приживается на рынке. Например, такой микст предусмотрен в комплексе “Чкаловский” на ул. Б. Зеленина, 8 (инвестор — “Гарант-Строй-Сервис”). Бизнес-центр расположен в автономном крыле 10-этажного жилого дома. На его нижних уровнях запланированы торговля и фитнес, а восемь уровней отведено под офисы, которые продаются в собственность. Продаются офисы и в жилом комплексе Grand Capital, где кроме стандартных помещений предусмотрены также апартаменты категории VIP.

Несколько офисных особняков войдут в состав “Парадного квартала” от корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга”.

Жилая часть предусмотрена в составе МФК, который планирует построить на Поклонной горе корпорация “Элис”. На участке в 4,8 га запланированы жилые здания с магазинами, ресторанами, фитнес-центром, офисами и парковками.

“Создание универсальных МФК, в которых объединены коммерческая и жилая функции, — это тенденция, уже в полной мере проявившаяся на Западе. Строительство объектов, в которых люди живут, работают и совершают покупки, оправданно как с точки зрения экономии ресурсов (земли, энергоносителей и т. п.), так и с точки зрения обеспечения безопасности”, — полагает Олег Спивак.

Анастасия Ясинская Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...