Мелкие соинвесторы исчезнут с рынка

В будущем году рынок недвижимости уральской столицы должен вступить на качественно новый уровень развития. В офисном и торговом сегментах аналитики прогнозируют начало насыщения и конкуренции между объектами. Неудачные или устаревшие торговые и бизнес-центры будут закрыты или перепрофилированы. В сфере жилого строительства эксперты предрекают серьезное увеличение объемов нового предложения, особенно за счет крупных проектов комплексной застройки.

В 2007 г., по данным администрации Екатеринбурга, будет введено в эксплуатацию 770 000 кв.

 

 

м жилья (против 700 000-730 000 кв. м в 2006 г.). По крайней мере, 70 000 кв. м из них составит индивидуальная застройка. В сфере коммерческой недвижимости в сегменте офисных центров в следующем году ожидается сдача 23 деловых центров общей площадью 110 000 кв. м. В сегменте торговой недвижимости ожидается ввод восьми ТЦ общей площадью около 200 000 кв. м, крупнейшие из них — “Мегаполис” (36 000 кв. м), “Рок-н-Молл” (66 000 кв. м), Prisma (50 000 кв. м).

“В 2007 г. инвесторам целесообразнее обратить внимание на другие форматы, так как рынок торговых центров в Екатеринбурге будет насыщен”, — считает председатель комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга Елена Чернышева.

С ней не согласен управляющий партнер London consulting & management company (LCMC) Дмитрий Золин. По его мнению, этот рынок не будет насыщен до конца 2008 г. В настоящее время LCMC занимается разработкой концепции нового ТРЦ “Магнит” совместно с девелопером проекта, компанией “Олипс” (срок ввода в эксплуатацию — конец 2008 г.). Точку зрения LCMC разделяют в консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL). Консультант отдела стратегического консалтинга JLL Оксана Янковская говорит, что к качественным торговым центрам можно отнести пока только “Мегу” и “Гринвич”. В следующем году, по ее оценке, к ним прибавится “Рок-н-Молл” (девелопер — DVI Group).

“В стадии проектирования находятся еще несколько достойных объектов, как, например, "Седьмое небо" (девелопер — местная компания "Тэн"). Они придут на смену большинству магазинов старого формата”, — прогнозирует Янковская. “Спрос на качественные торговые объекты со стороны арендаторов продолжает доминировать над предложением. В ближайшие два-три года можно прогнозировать качественное насыщение рынка. Но до перенасыщения Екатеринбургу еще очень далеко”, — резюмирует генеральный директор ГК “Оборонснабсбыт” Игорь Суханов. В LCMC прогнозируют, что доходность инвестиций в сегмент торговых центров в Екатеринбурге останется на уровне 20% годовых.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в городе строится более 1,1 млн кв. м офисных площадей более чем в 60 крупных объектах, которые будут сданы в 2007-2008 гг.

В 2006 г., по данным LCMC, доходность вложений в строительство бизнес-центра в Екатеринбурге составляла 17-22% годовых. Такой же, по мнению Игоря Суханова, она останется и в 2007 г. Цены продаж офисных помещений тоже сохранят свои темпы роста — примерно на 60-80% в год. Руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков нынешний рост цен на офисную недвижимость считает рекордным и прогнозирует замедление его темпов. “Скорее всего, в 2007 г. спрос и предложение сместятся в сторону аренды, — говорит он. — Девелоперы начинают понимать неразумность продаж офисов "мелкой нарезкой" на стадии строительства. А среди компаний проходит мода на собственный офис, владельцы бизнеса начинают понимать, что иногда выгоднее снимать помещение”.

В сегменте жилой недвижимости в первые три — шесть месяцев 2007 г. аналитики УПН пророчат замедление темпов роста цен и даже их некоторую коррекцию вниз. “С ноября 2006 г. предложение на рынке растет примерно на 10% в месяц, эта тенденция сохранится и в 2007 г. Это повлияет на цены”, — аргументируют в УПН. На какие конкретно объекты должны снизиться цены, аналитики сказать затрудняются.

Число ипотечных кредитов, особенно на покупку вторичного жилья, будет увеличиваться, говорит начальник управления ипотечного кредитования ОАО “СКБ-банк” Анна Самуилова. Она считает, что динамика последних лет (за 2004-2006 гг. количество сделок по ипотеке увеличилось вдвое) сохранится и в следующем году. Тем не менее ипотека вряд ли сможет скорректировать цены на недвижимость, разве что незначительно. “Доступность ипотечных кредитов увеличивает платежеспособность населения, но разрыв между ней и стоимостью недвижимости слишком велик”, — констатирует она. На первичном рынке, по словам Самуиловой, новостроек, на которые банки согласны выдать заемщикам ипотечный кредит, очень мало.

В СК “Метеорит” говорят, что банки разрабатывают новые схемы кредитования новостроек. По словам директора компании Андрея Климанова, классическую ипотеку на первичном рынке на самом деле можно было получить лишь в случае, если застройщик работал по закону о долевом строительстве. Но в Екатеринбурге большинство новостроек возводится по другой схеме — при помощи жилищно-строительных кооперативов. Ипотека для таких объектов была невозможна до тех пор, пока банки не начали вводить систему так называемой аккредитации застройщиков. “Например, Газпромбанк, проведя аккредитацию "Метеорита", выдает покупателям квартир в строящихся нами домах кредиты без залога”, — приводит пример Климанов. Он говорит, что эта тенденция сохранится и в следующем году.

Предложение на первичном рынке в 2007 г. должно увеличиться. В “Ренова-Стройгруп” предполагают, что в будущем году они начнут продажи в “Академическом” (микрорайон на юго-западе Екатеринбурга, рассчитанный на ввод 4,5 млн кв. м жилья. — “Ведомости”). “Компания приступит к строительству в следующем году и рассматривает различные варианты реализации объектов, в том числе и на стадии строительства”, — рассказали в “Ренова-Стройгруп”.

Общей тенденцией в сфере как коммерческой, так и жилой недвижимости становится стремление застройщиков уйти от схем финансирования частными инвесторами на стадии строительства. В СКБ-банке предполагают, что будут расти объемы проектного финансирования застройщиков. Генеральный директор “Атомстройкомплекса” Валерий Ананьев отмечает интерес к другим финансовым инструментам: облигациям под строительство жилья и паевым инвестиционным фондам, которые вкладывают средства в недвижимость. Например, компания “Олипс”, реализовавшая в 2006 г. вексельную программу на 170 млн руб., в 2007 г. планирует провести облигационный заем. “Мы пока привлекаем средства частных инвесторов, но осознаем, что это становится невыгодно, — говорит коммерческий директор компании Евгений Мельников. — Например, в сданном в конце октября ЖК "Солнечный замок" все квартиры были распроданы еще на стадии строительства. Строили мы больше года, за это время цены на жилье выросли в полтора раза. Привлечение средств финансовых рынков позволит нам серьезно увеличить прибыльность проектов, отказавшись от денег дольщиков”.

Анна Королева Ведомости
Статья о недвижимости получена: IRN.RU

загрузка...